住宅ローン残債がある場合でも住み替えローンを利用すれば、住み替えが可能です。しかし、住み替えローンを利用するためには旧居の売却と新居の購入を同時に行う必要があり、スケジュール調整が欠かせません。

住み替え（住宅）ローンを利用した住み替えの流れや、住み替えローンが利用できる金融機関を紹介します。

住宅ローン残債アリでも住み替えはできる

住み替えを検討している人の中には、旧居の住宅ローンが残っている人もいます。しかし、住宅ローン残債があっても住み替えはできます。

住み替えローンを利用する

住み替えローンを利用すると、旧居の住宅ローン残債があっても住み替えができます。

住み替えローンは旧居の住宅ローン残債を返済する資金と新居の購入資金を1つのローンにまとめられます。住み替えローンの借入額のイメージは以下のとおりです。

借入額＝（住宅ローン残債－旧居の売却額）＋新居の購入資金

住宅ローンも住み替えローンも、ローンを利用して購入した家を自宅にして住む必要があります。日常的に住む家を2つ以上持つことは不可能であるため、住み替えローンの利用には旧居の売却が必要になります。

また、旧居の売却額が住宅ローン残債を超えていたり、自己資金と合わせて旧居の住宅ローンを完済する場合は、新しく住宅ローンを契約できるため、住み替えローンを契約する必要はありません。

住み替えローンのメリット

住み替えローンのメリットは以下の3点です。

・旧居の住宅ローン残債があっても住み替えできる
・ダブルローンを組まなくていい
・資産を残せる

通常、住宅ローン残債のある家を売却するためには、住宅ローンの完済が必要です。住宅ローンの担保として家には抵当権が設定されており、抵当権を外すためには住宅ローンの完済が必要です。

そのため、旧居の住宅ローンを完済するための資金も同時に借りる必要があります。住宅ローンを完済する資金と新居の購入資金を別々のローンで借りる「ダブルローン」の選択肢もありますが、審査が厳しくなったり、返済額が増えたりするなどのデメリットがあります。

住み替えローンを利用すると、1つのローンで完結する点がメリットです。また、自己資金で住宅ローンを完済できる人も、住み替えローンを利用することで資産を残せます。

老後資金や子どもの教育資金など、他の用途の資産を使わないと住宅ローンを完済できない人からすると、住み替えローンを利用すると資産を残せる点はメリットです。

住み替えローンの注意点

住み替えローンの注意点は以下の3点です。

・借入額が大きくなる
・金利が高い傾向にある
・旧居の売却と新居の購入の決済を同日にする必要がある

旧居の住宅ローン残債と新居の購入資金を借りるため、借入金額が大きくなります。

借入金額が大きくなると、毎月の返済額の負担も大きくなり、金融機関からするとリスクがあるため住宅ローンと比較すると審査も厳しくなります。

また、住宅ローンと比較して住み替えローンは金利が高い傾向にある点にも注意が必要です。金利が高いため、返済の負担も大きくなり、審査が厳しくなる要因にもなっています。

さらに、新居の決済にも住み替えローンの資金が必要であるため、旧居の売却と新居の購入の決済が同日でなければなりません。そのため、売却と購入のスケジュール調整が難しいです。

住み替えローンを利用した住み替えの流れ

住み替えローンを利用した住み替えの流れを解説します。

注意点で触れたように、旧居の売却と新居の購入の決済が同日になるようにスケジュールを組む必要があるため、住み替えの流れをしっかりと理解して行動に移すことが大切です。

STEP1.住宅ローン残債を含む現状を確認する

まずは現状把握からです。確認すべき点は以下の2点です。

・住宅ローン残高
・自己資金

住宅ローン残高は残高証明書や金融機関のWebサイト、金融機関の窓口で確認できます。

自己資金に関しては「いくらあるか」という点に加えて「いくらまで使ってもいいか」という点もあわせて確認しましょう。

老後資金や子どもの教育資金、急な出費に備える資金など、住み替えに使えない資金・使いたくない資金も把握しておくと、住み替えローンの契約を後悔のないものにできるでしょう。

STEP2.不動産会社に相談する

次に不動産会社へ相談します。金融機関よりも先に不動産会社をおすすめする理由は、旧居の売却価格を先に調べたほうがよいからです。

旧居の売却価格によって、住み替えローンの必要性や借入額が変わってくるため、早めに不動産会社に査定してもらいましょう。

依頼する不動産会社を決めたら、新居探しも始めてください。住み替えローンを利用するためには旧居の売却と新居の購入を同時に行う必要があるため、この段階から新居探しを並行して進めましょう。

STEP3.住み替えローンを利用する金融機関を選ぶ

メガバンクから地方銀行、信用金庫など、さまざまな金融機関が住み替えローンを取り扱っています。

金融機関によって、住み替えローンの商品が異なり、借入条件や付帯サービスなども異なるため、比較検討しましょう。また、不動産会社に住み替えの相談をすると、金融機関の情報を共有してもらえるケースもあるため、担当者への相談もおすすめです。

STEP4.事前審査を申し込む

住み替えローンも住宅ローンと同じく審査が2回あり、まずは事前審査に申し込む必要があります。事前審査の主な審査項目は以下のような点です。

・借入希望額
・収入
・勤務先
・頭金
・年齢
・健康状態

事前審査では返済能力があるかどうかを簡単に審査します。一般的には2〜3日ほどで結果がわかります。審査基準は金融機関によって異なるため、心配な場合は複数の金融機関に事前審査を申し込むことをおすすめします。

STEP5.本審査の申し込みと新居の購入手続きをする

事前審査が終わったら本審査に移ります。

本審査では新居の情報が必ず必要になるため、遅くても本審査の申し込み前に新居探しを終えて、売買契約や注文住宅の請負契約まで終わらせてください。

住宅ローンと同様に新居は住み替えローンの担保となるため、新居の情報が必要になります。本審査の主な審査項目は以下のような点です。

・借入希望額
・収入
・勤務先
・勤続年数
・雇用形態
・頭金
・年齢
・健康状態
・個人の信用情報
・新居の担保評価

住み替えローンでも団体信用生命保険の加入が必須な金融機関がほとんどで、健康状態も審査されます。

審査には2〜3週間かかるケースが一般的です。本人の収入に加えて、毎月の返済の負担や健康状態なども踏まえて、返済能力を厳しく審査されます。

STEP6.融資の実行と新居の引き渡し

本審査に通ると住み替えローンの融資が実行され、旧居の売却と新居の購入を進めます。

繰り返しますが、売却と購入を同日に行う必要があり、スケジュール調整が必要です。住み替えを進めていく中で、旧居が希望する価格で売却できないなど、旧居の売却が思いように進まないケースも想定されます。

そのようなケースを想定して「買い替え特約」を新居の売買契約に記載しておくことをおすすめします。買い替え特約とは、旧居を希望価格以上で売却できなかった際に新居の売買契約を白紙にできる特約です。

買い替え特約があると、旧居の売却に失敗した場合でも新居の売買契約を違約金なしで取り消すことができ、手付金も返還されます。

ただし、新居の売主からするとリスクでしかないため、買い替え特約を承諾してくれない売主もいます。買い替え特約を承諾してもらう可能性を高くするためには不動産会社の協力が必要不可欠であるため、住み替えに強い不動産会社に相談してみてください。

住み替えローンはどこの金融機関でも利用できる？

住み替えローンの取り扱いのない金融機関もあります。そのため、お住まいの地域にある金融機関を調べてみたり、依頼する不動産会社に尋ねてみてください。

ここでは、メガバンクを中心に住み替えローンを利用できる金融機関を3つ紹介します（※）。

※注＝いずれも、2023年12月時点の情報です。

みずほ銀行

みずほ銀行には「みずほ買い替えローン」という住み替えローンがあります。

住み替えローンの利用者は「子育て応援サービス」を利用でき、子育て期間中の収入の増減に合わせて返済額を無料で増減できるサービスや多目的ローンの金利を割り引いてくれるサービスなどがあります。

子育て世帯に手厚いサービスがある一方で、収入条件が明記されていない点がデメリットです。他の金融機関には年収や勤続年数などの条件が明記されているところもあります。

参照：みずほ銀行「みずほ買い替えローン商品概要」

りそな銀行

りそな銀行には「りそな住みかえローン」という住み替えローンがあります。

特徴は年収制限が厳しくない点です。前年度年収は100万円以上と記載されており、多くの人がクリアできる条件となっています。

一方で、会社員や公務員であれば1年以上、自営業やフリーランスなどは営業年数3年以上という条件があるため、転職したて、独立したての人は利用できません。

参照：りそな銀行：「りそな住み替えローン」

三井住友銀行

三井住友銀行には「WEB申込専用住み替えローン」という住み替えローンがあります。

特徴は「クロスサポート」というサービスです。夫婦の一方に万一のことがあった際に、ローン残高が0円になる団体信用生命保険があります。

ペアローンや通常の連帯債務の場合、万一のときでも住宅ローンの返済が続くケースがあるため、魅力に感じる人も多いでしょう。

デメリットは年収の条件が厳しい点です。前年度年収が500万円以上と明記されていて、前述のりそな銀行と比較すると厳しくなっています。

参照：三井住友銀行「WEB申込専用住み替えローン」