マイホームをすでに購入した人の中には、今後の生活を見据えて住み替えを検討している人もいるでしょう。住み替え先を購入する場合には、1,000万円以上の費用が必要なケースも多く、ローンを利用する方が多いです。

住み替え時の住宅ローンとして「住み替えローン」という商品があります。住み替えローンは便利ではあるものの金利が高い傾向にあるため注意が必要です。

住み替えローンの利用は慎重に

住み替えローンの使用用途やリスクを解説します。利用を検討している方は必ず確認しておきましょう。

住み替えローンの使用用途

住み替えローンは今住んでいる家を売却しても住宅ローンが残ってしまう人が、新しい家を購入したい場合に利用するローンです。そのため、住み替えローンの借入額は以下のようになります。

住み替えローンの借入額＝住宅ローン残債＋新居の購入代金

住宅ローンは「契約者が住んでいること」が条件となるため、原則として同時に2つの住宅ローンは契約できません。そのため、新しい家を購入するにあたって、住宅ローンを利用したい場合、今の家の住宅ローンを完済する必要があります。

家の売却代金と自己資金で住宅ローンを完済できれば、新しく住宅ローンを契約できますが、完済できない場合は住み替えローンを契約し、住宅ローン残債と新居の購入代金をまとめて借りることになります。

借入額が高くなりがち

住み替えローンは借入額が高くなりやすいため、注意が必要です。

住宅ローンであれば新居の購入代金だけを借りればよいところ、住み替えローンの場合、住宅ローンを完済するための資金も借りなければならないため、借入額が高くなってしまいます。

借入金が高額になるにもかかわらず、今の住宅ローンを完済する必要があります。それは住宅ローンを完済しなければ、家を売却することができないためです。

住宅ローンを借りる際には家に抵当権が設定され、抵当権を外すために住宅ローンの完済が必要です。抵当権が設定されている家は、返済が滞った際に差し押さえられてしまう可能性があります。

購入者からすると、購入した家が突然差し押さえられてしまうリスクを抱えることになるため、基本的には抵当権が設定されている家は買い手がつきません。今の家を誰かに買ってもらう状態にするために、抵当権を外してもらう必要があり、抵当権を外してもらうために住宅ローンを完済する必要があります。

その結果、住み替えローンは借入額が高くなりやすいです。

住宅ローンよりも金利が高い傾向にある

住み替えローンは住宅ローンよりも金利が高くなる傾向にあります。

住宅ローンの金利には、優遇措置というものがあり、給与振込口座に設定したり、クレジットカードを発行していたりすると、住宅ローンの金利を下げてくれる金融機関が多いです。

一方で、住み替えローンには優遇措置がなく、住宅ローンと比較すると金利が高くなりやすいです。

住み替えローンは借入額が高く、金利も高いため、毎月の返済額が無理のない金額かどうかしっかりと確認する必要があります。

住み替えローンの金利はどのくらい？

では、住み替えローンの金利はどのくらいなのでしょうか。メガバンクを中心に住み替えローンの金利についてみていきます。

みずほ銀行

みずほ銀行は「みずほ買い替えローン」という商品が住み替えローンに該当します。まずは金利を比較します。

	住み替えローン	住宅ローン
変動金利	2.475%	0.375%〜

（2023年11月時点）

上記のとおり、住み替えローンと住宅ローンの金利差は大きいです。住み替えローンは借入額が大きくなりがちですので、金利差は返済総額に大きな影響を与えます。

みずほ銀行の住み替えローンの主な利用条件は以下のとおりです。

• ・借入時の年齢が満18歳〜満71歳
• ・完済時の年齢が満81歳未満
• ・団体信用生命保険に加入できる
• ・安定した収入がある
• ・売却前の家の住宅ローンで遅延等がない
• ・保証会社の保証を受けられる
• ・借入額が50万円〜3億円
• ・借入期間は1〜35年

参照：みずほ銀行「みずほ買い替えローン」

三井住友銀行

三井住友銀行の住み替えローンと住宅ローンの金利差は以下のとおりです。

	住み替えローン	住宅ローン
変動金利	2.475%	0.475%〜

（2023年11月時点）

三井住友銀行も住み替えローンと住宅ローンの金利差は大きいです。三井住友銀行の住み替えローンの利用条件は以下のとおりです。

• ・借入時の年齢が満18歳〜満70歳
• ・完済時の年齢が満80歳未満
• ・前年度税込年収が500万円以上
• ・団体信用生命保険に加入できる
• ・保証会社の保証を受けられる
• ・借入額が100万円〜1億円
• ・借入期間は1〜35年

三井住友銀行の場合、年収の最低基準が明記されています。年収500万円以上となると、他の銀行と比較して条件は厳しめです。

参照：三井住友銀行「WEB申込専用住み替えローン」

りそな銀行

りそな銀行の住み替えローンと住宅ローンの金利差は以下のとおりです。

	住み替えローン	住宅ローン
変動金利	2.475%	0.340%

（2023年11月時点）

金利差が2%以上あるため、返済総額の差も大きくなると考えられます。りそな銀行の住み替えローンの利用条件は以下のとおりです。

• ・借入時の年齢が満20歳〜満70歳
• ・完済時の年齢が満80歳未満
• ・前年度税込年収が100万円以上
• ・給与所得者の場合、勤続年数1年以上
• ・給与所得者以外の場合、勤続または営業年数が3年以上
• ・売却前の家の住宅ローンで3年以上遅延等がない
• ・団体信用生命保険に加入できる
• ・借入額が50万円〜3億円
• ・借入期間は1〜35年

りそな銀行の場合、年収100万円以上であれば利用条件を満たすため、比較的緩いです。一方で、勤続年数に制限があるため、転職・独立したての人は利用が難しいです。

参照：りそな銀行「りそな住み替えローン」

住み替えローンで審査される内容

住み替えローンの審査内容は金融機関によって詳細は異なりますが、以下で紹介する項目はほとんどの銀行で審査される内容であるため、確認しておきましょう。

健康状態

住み替えローンでも団体信用生命保険（団信）への加入が条件になっていることがあります。

健康状態に問題があると、団信への加入を断られてしまい、住み替えローンを契約できないケースがあります。フラット35など、団信が不要な住み替えローンもありますが、契約者にもしものことがあったときに住み替えローンの返済が残ってしまう点には注意が必要です。

年収

基本的には前年度の年収が審査項目となります。

転職など、1年間で大きな変動があった場合はその旨を担当者に伝えると考慮してくれるでしょう。三井住友銀行のように、一定未満の年収の人は利用できないと明言されている場合もありますので、相談前に確認しておきましょう。

また、年収によって借り入れられる金額も変わってきますので、基準を超えている場合でも借入希望額が大きいと住み替えローンを利用できないケースもあります。

住宅ローン残債

借入額に関わってくるため、住宅ローン残債も審査の対象となります。

借入可能額は年収以外にも担保となる物件、住み替えローンであれば新しい家の価値によっても変動します。希望の金額と新しい家の価値が離れすぎていると審査に通りにくくなると考えてください。

また、銀行によっては住宅ローン残債として貸し出せる金額に上限を設けているケースもあります。その際は自己資金などで足りない金額を補うしかありません。

住宅ローン残債は家の売却代金によっても変動します。なるべく住宅ローン残債を減らしたい、できれば売却代金で住宅ローンを完済したい場合は住み替えに強い不動産会社に相談しましょう。

住み替え実績の多い不動産会社は好条件で家を売却してくれる可能性が高まります。住み替えをスムーズに進めたい、住み替えローンの負担を少しでも軽減したい、と思う人はぜひ住み替えに強い不動産会社に相談してみてください。