住み替えで住宅ローンの利用を検討する際は、年齢がポイントになります。住宅ローンは借りやすい年齢と借りにくい年齢があり、高齢になるほど借りにくくなるのが一般的です。

住宅ローンの年齢制限や住み替えで住宅ローンを利用する際の注意点などを解説します。

住み替えで住宅ローンを利用したい！年齢制限はある？

住宅ローンには年齢制限があります。住み替えで住宅ローンを利用する場合の年齢制限や返済期間について見ていきましょう。

年齢制限

金融機関によって詳細は異なりますが、住宅ローンは一般的に2種類の年齢制限が設けられています。

・借入時の年齢：65〜70歳
・完済時の年齢：80〜85歳

完済時の年齢制限が80歳の場合は、80歳の誕生日を迎える前に完済が必要です。そのため、年齢によっては借入希望額を満額で借り入れることができない場合があります。

返済期間

住宅ローンは、借入期間を最大で35年としているところが一般的です。

金融機関によっては、40年・50年と35年よりも長く借り入れることができます。とはいえ、借入時の年齢によっては35年未満に設定しなければなりません。

たとえば、55歳で住宅ローンを組む場合、完済時の年齢制限が80歳であれば、最長25年までしか組めません。また、定年後は収入を大きく減らす人が多いのが現実であるため、退職金と合わせて定年で完済できるように計画する人もいます。

このような背景から、住み替えの住宅ローンの借入期間を短く設定している人が多いです。

繰上げ返済

繰上げ返済とは、毎月の返済とは別で住宅ローンを返済する方法です。

定年後に住宅ローンを残したくない場合は繰上げ返済をすることになります。繰上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。

返済総額を抑えたい場合は「期間短縮型」を選ぶべきです。ただし、年金生活に入り収入減少による住宅ローンの負担が気になる方もいるかもしれません。そのような方は「返済額軽減型」を選ぶべきです。返済期間はそのままで、毎月の返済額が抑えられるため、住宅ローンの負担が軽減されます。

どのくらい毎月の返済額が減るかは条件によって異なります。例として以下の条件でシミュレーションしてみます。

・借入金額：3,000万円
・返済期間：25年
・返済済期間：10年
・金利：2.02%（全期間固定金利）
・返済方法：元利均等返済
・繰上げ金額：500万円

55歳で住宅ローンを契約し、65歳で定年退職した人が退職金で繰上げ返済したというケースをイメージしています。

この例では、繰上げ返済前の返済額は12万7,488円でしたが、繰上げ返済後は9万5,073円となり、約3万円の軽減です。

返済期間が短い住宅ローンの注意点

住宅ローンは完済時年齢に上限を設けているため、住み替えに住宅ローンを検討している人の中には、返済期間を短く設定しなければならない人もいます。

返済期間が短い住宅ローンにはいくつか注意点があります。

審査が厳しくなる

注意点の1つ目は審査が厳しくなる点です。

各金融機関の審査内容は公表されていませんが、国土交通省が行った「令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」に参考になるデータがあります。

メガバンクや地方銀行、信用金庫などが審査項目について回答しています。その中で、90%以上の回答率があった項目が以下のとおりです。

項目	割合
借入時年齢	97.2%
完済時年齢	98.7%
年収	92.9%
返済負担率	93.0%
勤続年数	93.2%
担保評価	96.1%
金融機関の営業エリア	90.7%
健康状態	97.9%
連帯保証	93.1%

注目すべき点は年齢に関する項目である「借入時年齢」と「完済時年齢」です。割合を見る限り、ほぼすべての金融機関が審査項目としていることが分かります。

仮に40〜50代で住宅ローンを組むとなると、収入が下がる定年後も返済が続く可能性があり、審査が厳しくなると考えられます。

また、多くの金融機関が住宅ローンの契約に団体信用生命保険の加入を条件としていることから、健康状態も注意すべき項目です。

フラット35のような団体信用生命保険が不要な住宅ローンもありますが、健康状態がよくないと、返済途中で退職せざるを得なくなり、返済が滞る懸念があります。金融機関からすると、途中で返済できなくなる可能性はマイナス評価でしかありませんので、審査では不利に働くでしょう。

このように、年齢や健康状態の面では審査が厳しくなるといえます。

毎月の返済負担が大きくなる

多くの住宅ローンは返済期間を35年まで設定できますが、借入時の年齢が高くなると、完済時年齢の制限から返済期間を35年よりも短く設定しなければならない人もいます。

また、定年後に10年、15年と返済が続くことを避けたいと考えている人はあえて短い返済期間を設定しなければなりません。

返済期間を短くするとその分毎月の返済額の負担は大きくなります。3,000万円の借入の場合で、返済期間が35年・25年・20年・15年でどのくらい変わるか比較していきます。

その他の条件は金利2.02%、ボーナス払いなし、元利均等返済です。

借入期間	返済額
35年	9万9,687円
25年	12万7,488円
20年	15万2,049円
15年	19万3,329円

このように、返済期間を短くすると毎月の返済額の負担が大きくなるため、注意が必要です。

住宅ローン以外の支出も考慮する

定年後に住宅ローンの返済を残したくない人や負担を最小限にしたい人は、毎月の給与や退職金の多くを住宅ローンに使うでしょう。

老後資金を十分に確保できている人であれば問題ありませんが、そうでない人は注意が必要です。定年後の年金収入は現役時代の収入よりも下がることが一般的で、人によっては年金だけでは毎月の生活費が不足します。

また、病気やケガのリスクが現役時代よりも高くなり、医療費・介護費用の資金が必要です。このように、定年後にかかる費用も考慮した上で、住宅ローンの返済計画を立てる必要があります。

住み替えにおける資金計画の進め方

今住んでいる家を売却し、新しい家を購入したいと考えている人もいるかと思います。

家を売却するにあたって、売却代金で住宅ローンを完済できればよいのですが、できない場合もあります。

ここでは、どのように資金計画を進めたらよいかについて解説していきます。

今住んでいる家の売却価格を調べる

住宅ローンの借入額が決まる要素の1つが今の家の住宅ローン残高であり、売却価格がとても大きな数字になります。

一般人が家の価格を正確に判断することは難しいため、不動産会社に相談に行き、査定してもらいましょう。

注意点として、家の査定額は不動産会社によって異なります。相場を知るためには複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

査定額がわかると住み替えに必要な資金が見えてくるため、まずは今の家の売却価格を調べることから始めてください。

勤め先の退職金制度を調べる

住宅ローンの完済時の年齢が65歳など定年を超える方の場合、退職金を返済に充てるケースが多いです。

そのようなケースでは定年退職後の返済額の負担が大きく変わります。退職金の有無や計算方法は就業規則で確認できるため、予想される退職金の金額を把握しておきましょう。

定年後の収支バランスを考える

定年後も住宅ローンの支払いが続く場合、年金収入を加味した上で返済計画を立てる必要があります。

「ねんきんネット」を利用すると、将来受け取れる年金の見込額がわかります。年金以外にも、株式や投資信託などの投資収入や個人年金保険やiDeCoなどの個人年金からの収入がある人はその金額も加えてください。

支出に関しては、現在の支出をベースに考えます。定年後も変わらない支出・増減がある支出を整理して、定年後の支出を予想してください。

予想される収入と支出から、毎月どのくらいの返済額であれば返済を続けられるか考えましょう。定年後の収支バランスをよく考えた上で資金計画を立てることが、住宅ローンを完済するためのポイントです。