住み替え時に利用できる「住み替えローン」をご存知でしょうか。住み替えローンはいまの住宅ローンと新居の住宅ローンを一本化できる便利なものですが、多くの注意点が存在します。

住み替えローンの利用について、また、住み替えローンを利用せずに住み替える方法について解説します。

住宅ローンがあっても住み替えはできる

現在、住宅ローンを契約中の方でも住み替えはできます。

基本的な流れとしては、いま住んでいる家を売却し、売却代金を利用して住み替えます。加えて、新しい家を購入するためのローンを組む流れが一般的です。

売却代金でローンを完済する

住宅ローンのある家を売却したい場合、基本的には住宅ローンの完済が条件となります。これは住宅ローンを借りる際に金融機関が抵当権を設定しているためです。

抵当権が設定されている物件はローンの返済が滞った際に差し押さえられてしまうため、買い手がつきません。そのため、住宅ローンを完済し、金融機関に抵当権を外してもらう必要があります。

住み替えにあたり家を売却した際、売却代金が住宅ローン残高よりも高い場合、住宅ローンを完済できます。売却代金が住宅ローン残高よりも低い場合であっても、手持ち資金と合わせて住宅ローンを完済できる場合、家の売却は可能です。

ダブルローン

住み替え時にはダブルローンの選択肢もあります。文字通り、住宅ローンを2本契約するというものです。ダブルローンを利用するためには以下の3つの条件をクリアする必要があります。

・現在利用中の金融機関の許可を得る
・住宅ローンを売却益と自己資金で完済できる
・新居用の住宅ローンの審査に通過する

原則、住宅ローンは1人1本しか契約できません。住宅ローンは本人が住む家を購入するための資金であるからです。そのため、ダブルローンを利用するためには、いま借りている住宅ローンを契約している金融機関の許可を得なければなりません。

そして、現在契約中の住宅ローンを家の売却代金と自己資金で完済することが条件となっている金融機関が多いです。金融機関としては、ダブルローンの状態を長期化させたくないためです。

最後に、新居用の住宅ローンの審査に通過する必要があります。基本的には、通常よりも審査が厳しくなると考えてください。ダブルローンの場合、住宅ローンを2本契約するため、毎月の返済の負担が大きくなり、返済が困難になる可能性が高くなります。

毎月の返済額が大きくなる点は審査が厳しくなる要因であると同時に、支出が増え生活が厳しくなる要因ともなり得るため、注意が必要です。

ダブルローンを利用するメリットは新居を購入してから住み替えができる点です。自宅の売却を待つ間に希望する土地や家が売却されてしまう、自宅がなかなか売れずに予定したタイミングで住み替えできない、といったトラブルを避けられます。

住み替えローンを利用する

家の売却代金が住宅ローン残高よりも低く、手持ち資金を合わせても住宅ローンを完済できない場合、住み替えローンを利用すると住み替えが可能です。

住み替えローンを利用すると、住宅ローン残高と新居の購入代金の合計額を借りられます。
借りたお金の一部を使い、住宅ローンを完済し、残りのお金は新居の購入代金に使います。

住み替えローンは家の売却後、住宅ローン残債がある場合でも住み替えできる点がメリットです。次で詳しく紹介します。

住み替えローンの注意点

住み替えローンは、家の売却代金と手持ち資金と合わせても前の家の住宅ローンを完済できないときでも住み替えできる点がメリットです。また、ダブルローンと比較して、住宅ローンを1本化できる点もメリットといえます。

メリットだけではなく、注意点も踏まえて検討すべきであるため、ここでは住み替えローンの注意点を解説していきます。

審査が厳しくなる

住宅ローンと比較して、住み替えローンの審査は厳しいことが一般的です。借入額が大きくなってしまう点や借入時の年齢が高くなってしまう点などから、審査が厳しくなる傾向があります。

参考として、いくつかの銀行の住み替えローンを利用する条件を紹介します。

銀行	条件
三井住友銀行	・借入時の年齢が18歳以上70歳未満 ・完済時の年齢が80歳未満 ・指定の団信への加入 ・指定の保証会社の保証を受けられること
りそな銀行	・借入時の年齢が20歳以上70歳未満 ・完済時の年齢が80歳未満 ・住宅ローンの契約が3年を経過していて、遅延等がないこと ・給与所得者は勤続年数1年以上 ・給与所得者以外は勤続または営業年数が3年以上 ・指定の団信への加入
横浜銀行	・借入時の年齢が18歳以上 ・完済時の年齢が82歳未満 ・前年度の税込年収が400万円以上 ・指定の団信への加入 ・指定の保証会社の保証を受けられること ・購入する物件の所在地が神奈川県か東京都（一部）であること

※いずれも2023年8月時点の情報です。

まとめると「借入時の年齢」「完済時の年齢」「安定した収入」「健康状態」などが審査の対象になると考えられます。金融機関によって求める水準は異なりますので、ひとつの金融機関の審査に通らなかった場合でも、別の金融機関の審査を受けるようにしてみてください。

借入額が大きくなる

住み替えローンは前の住宅ローンの残高と新居の借入額の合計額であるため、住宅ローンよりも借入額が大きくなります。

借入額が大きくなると、基本的には毎月の返済額が大きくなります。そのため、借入額や返済期間をより慎重に検討しなければなりません。とくに、ボーナス払いの比重を大きくする場合は、ボーナスの減額、あるいは支給されない可能性も十分に考慮する必要があります。

金利が高くなる傾向がある

住み替えローンは住宅ローンと比較して金利が高い傾向にあります。

2023年8月時点での三井住友銀行の住み替えローンと住宅ローンの金利を比較してみましょう。住み替えローンも住宅ローンも、ホームページにある金利一覧では同じ利率となっていますが、住宅ローンの場合、優遇金利が適用され実際の金利は低くなる傾向があります。

変動金利型の店頭金利はどちらも「年2.475％」ですが、住宅ローンの実際の利率は「年0.475％〜年0.725％」となっています。住み替えローンは優遇措置が適用されないことが多く、住宅ローンよりも金利が高くなってしまいます。

金利が高くなると返済総額が大きくなり、毎月の返済額も大きくなります。当然ですが、返済額が高くなると金融機関からすれば返済が滞るリスクが大きくなるため、審査も厳しくなってしまいます。

三井住友銀行：「金利－住宅ローン 」

年齢による制限がある

住み替えローンも住宅ローンと同様に年齢制限があります。住宅ローンと比較して著しく年齢制限が厳しい、ということはありません。

注意点としては、完済時の年齢が80歳前後に設定されている点です。仮に、返済期間を35年にしたい場合、45歳になる前までに住み替えローンを契約している必要があります。完済時の年齢制限があることで、人によっては返済期間の上限が狭くなってしまう場合があります。

住み替えローンは借入額が大きくなる点や金利が高い点から毎月の返済額が大きくなりがちです。人によっては最大35年の返済期間のところ、年齢制限によって30年、25年しか確保できず、毎月の返済の負担がより大きくなってしまう点に注意が必要です。

売却と購入の決済日が同日でなければならない

住み替えローンは、いまの家の売却と新居の購入の決済日が同日でなければならない、という制限があります。いまの家の抵当権を外す手続きと新居に抵当権を設定する手続きを同時に行う必要があるためです。

そのため、スケジュール調整が必要になります。仮に、住み替えローンの審査に通ったとしても、決済日の調整ができない場合、融資を受けられないこともあるようです。

【要確認】住み替えローンを利用せずに住み替える方法

住み替えローンは毎月の返済額が大きくなりやすいため、資金に余裕がない人にはとくに注意が必要です。せっかく家を新しくしたのに返済が滞ってしまうと、差し押さえられてしまい新居には住めなくなってしまいます。

そこで、住み替えローン以外の選択肢がないか、もう一度確認してみてください。

アンダーローンになるまで待つ

住宅ローン残高が家の売却価格を下回っている状態をアンダーローンといいます。毎月一定額を返済し続けることでアンダーローンに近づきます。

アンダーローンであれば、新居の購入費用に住宅ローンを利用できるため、借入額や金利を抑えられます。また、売却代金のうち、住宅ローンの返済に使わなかった分は手元に残るため住み替えのための資金として使用可能です。

ただし、家の価値は経年劣化により落ちてしまうため、時間が経ってもアンダーローンにならない可能性があります。

売り出し価格を残債以上に設定する

売り出し価格を決める権利は売主が持っています。そのため、売り出し価格を住宅ローンが完済できる価格に設定すると住み替えローンを利用する必要がなくなります。

具体的には、1,500万円の残債がある場合、売り出し価格を1,500万円以上にするということです。ただし、買い手が見つからなければ売買は成立しません。一般的に家の売り出し価格は、不動産会社の査定をもとに適正価格となるよう売主が決めます。

適正価格と比較して高い価格を設定する場合、買い手がつきにくくなってしまうリスクがあることを踏まえて売り出し価格を考えてください。売り出し価格の設定は非常に重要であるため、不動産会社と相談しながら決めてください。