住み替えをする場合、家の売却と購入を同時に検討することになりますが、どちらにも税金がかかります。なるべく支払う税金を抑えるために、利用できる制度を知っておくべきでしょう。

住み替えの際に利用できる減税制度と、費用を抑えるためのポイントについて、解説します。

家の売却にかかる税金と利用できる控除

家を売却する場合は3つの税金がかかります。これらの税金には減税制度が利用できることもあるため、住み替え前にしっかりチェックしておきましょう。

印紙税

印紙税とは、家の売却や購入、金融機関との住宅ローン契約時に発生する税金のことで、契約書に印紙を貼付し消印することで納税となります。

印紙税は契約金額によって変わるため、契約する際には事前に軽減後の税率を把握することが重要です。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下	400円	200円
50万円を超え100万円以下	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円を超え1億円以下	60,000円	30,000円
1億円を超え5億円以下	100,000円	60,000円
5億円を超え10億円以下	200,000円	160,000円
10億円を超え50億円以下	400,000円	320,000円
50億円を超える	600,000円	480,000円

引用：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている家を売却する場合、全部事項証明書に記載されている抵当権を抹消する必要があります。

費用は抵当権1本につき1,000円です。建物と土地の2つであれば計2,000円です。売却にかかる全体の諸費用を把握するためにも、把握しておきましょう。

なお、抵当権抹消費用は司法書士の登記費用に含まれているケースが多いです。司法書士の手数料は1～3万円が相場です。

譲渡所得税

家を売却した際、取得した金額よりも売却価格が高い場合には「譲渡所得税」が発生します。譲渡所得税は、売却価格から売却時に支払った諸費用を差し引いた額が課税額となります。

また、譲渡所得税は家の所有期間によって税率が以下のように異なるため、覚えておきましょう。

・所有期間が5年以内：39.63%
・所有期間が5年超：20.315%

ただし、所有期間が10年を超え売却価格が6,000万円以下の場合、税率を14.21%にまで引き下げる減税制度があります。家を売却する際には所有期間を必ずチェックしましょう。

譲渡所得税は売却益が課税額となりますが、所得費よりも安い価格で売却した場合であっても、損失分を累計3年間にわたって所得税から控除できる制度もあります。取得費よりも安い価格で売却するとは、たとえば3,000万円で取得した家が1,000万円で売却できた場合などです。

この制度は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼ばれており、利用することで損失分の補填をすることが可能です。

このほかにも、マイホームの売却であれば課税額を3,000万円まで控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度がありますが、この制度は住み替え先の住宅ローン控除と併用ができません。

これらの減税制度は多くの場合でプラスとなる一方、住宅ローン控除が利用できないなど、住み替え時にはマイナスになってしまうこともあるため注意が必要です。

家の購入にかかる税金と利用できる控除

税金は家の売却だけでなく、購入時にもかかります。家の購入時と購入後にかかる税金について解説します。

印紙税

売却時と同じように、契約書に印紙を貼付し消印することで納税となります。軽減税率も売却時同様に利用できます。

登録免許税

家を購入し、所有権を証明するためには登記をする必要がありますが、その際には「登録免許税」という税金がかかります。

登録免許税は建物と土地それぞれに減税措置が設けられており、建物は0.4%から0.15%に、土地は2.0%から1.5%に税率を下げられます。

軽減措置を受けるためには、住宅の新築または取得後1年以内に登記をする必要があります。

不動産取得税

不動産を取得した際には不動産取得税が課税されます。

不動産取得税は毎年課税されるものではありません。不動産を取得したときやリフォームなどによって不動産の価格が増加したときに課税されます。

不動産所得税は「税率」と「課税額」それぞれに減税制度が設けられています。

まず、不動産取得税の軽減税率によって、建物と土地の税率は4%から3%となります。そして、課税額控除については、要件を満たせば建物の評価額から1,200万円まで控除することができます。課税額控除は土地にも適用され、計算式をまとめると以下のとおりです。

・建物：（固定資産税評価額−1,200万円）×3％
・土地：（固定資産税評価額×1/2×3％）−控除額（※）
（※）45,000円もしくは、（土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×2［200㎡限度］）×3％のいずれか多い額

このように、不動産取得税は複雑な計算が必要なものの、大きな節税効果を見込める制度があることを、知っておきましょう。

住み替え費用を抑えるためのポイントは「売却」

住み替えをする際には税金だけでなく、さまざまな諸費用がかかります。そのため、住み替えにかかる全体の費用を抑えるためにも、この章で解説するポイントを押さえましょう。

とくに、最後の「なるべく早くに不動産会社へ相談する」というポイントは、非常に重要といえます。

安く買うより高く売るほうが現実的

住み替えは売却と購入を両方行いますが、住み替えで少しでも費用を抑えるには「売却」に注力すべきです。

購入価格を下げる方法は、基本的には条件を緩和するしかありません。価格交渉などで若干の値下げは可能かもしれませんが、売主はもともと価格交渉が入ることを前提に価格設定をしています。また、購入希望者がほかにもいれば、価格交渉はそもそもできないでしょう。

一方で、売却は広告の打ち方だったり、1〜3月など引っ越しニーズの高まる季節に売り出したりと工夫次第で売却価格アップを目指せます。また、購入希望者が複数いれば、高い価格を提示したほうを選択できます。

物件の状態やエリアによっては売却価格のアップが難しいかもしれませんが、購入価格を下げる努力よりは、売却価格を上げる努力を優先しましょう。

売り先行で進める

「売り先行」とは、住んでいる家を先に売却し、その後住み替え先を購入する方法です。資金的なリスクを抑えるという点では、売り先行で進めるほうがおすすめです。

売り先行は売却益を購入資金に充当できるメリットがある一方、住み替え先が見つかるまで仮住まいをする必要があります。そのため、仮住まい費用がかかってしまうデメリットがあります。

一方の、先に住み替え先を購入する「買い先行」は、購入のタイミングに縛られないため、目当ての物件を手に入れやすく、その後の売却をゆっくりできるメリットがあります。しかし、ダブルローンになってしまうなど、金銭的な負担が売り先行よりも大きくなるデメリットがあります。

このように、住み替えは売り先行と買い先行のどちらを選択するのかでプランが大きく変わるため、事前に家族で話し合いをし、最適な選択をしましょう。

なるべく早くに不動産会社へ相談する

住み替えは税金や利用できる控除の種類、売り先行と買い先行の特徴など、売主として知っておくべき内容は非常に多いとされています。

そこで、正しい知識とステップを把握するためにも、なるべく早い段階で不動産会社に相談し、アドバイスを受けながら最適なプランを立てることが重要です。なお、その際には複数の不動産会社に相談し、査定価格を確認しながら住み替えに詳しい不動産会社に依頼しましょう。

そうすることで、よりリスクの低い住み替えができます。