築50年の一戸建てはいくらで売れるのでしょうか。木造住宅であれば築20年あたりから価値がなくなるといわれますが、本当なのでしょうか。

築50年の一戸建ての売却相場を紹介するとともに、売却方法や注意点についても解説します。

築50年一戸建ての売却相場はどれくらい？

建物には法定耐用年数が定められています。一般的には、耐用年数が経過している物件の建物は評価されません。そのため、築50年の一戸建てはほとんど土地のみの価値となってしまいます。

建物価値は0円として評価されることが多い

築50年の一戸建ての売却相場は、物件の状態や条件によって異なります。一般的に建物は、築年数が経過するごとに価値が下がっていき、耐用年数を超えた建物の場合、建物価値は0円として評価されてしまいます。

たとえば、木造住宅の法定耐用年数は22年と定められています。築50年の一戸建ての場合、大幅に耐用年数を超えているため建物の価値は0円と評価されます。

ただし近年は、築年数の経過した建物を新築同様にリノベーションし、建物の価値を上げる方法も増えています。リノベーション工事をしたことにより価値が上昇するケースもあります。しかし、一般的には築50年の一戸建ては建物評価が0となり、土地だけの価値になると考えていたほうが無難です。

土地の価格を調べる4つの方法

築50年を経過した一戸建ての場合は、土地値しか評価されないことが一般的です。土地の価格を調べておくと、市場価値を知ることができるため適正な価格で売却できる可能性が高まります。

簡単に土地のおおよその価格を調べる方法を4つ紹介します。

・土地総合情報システムを利用する
・REINS Market Informationを利用する
・固定資産税評価額から計算する
・ポータルサイトの売り出し価格を参考にする

国土交通省の土地総合情報システムを利用する

不動産の取引相場は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」で取引相場を確認できます。

土地総合情報システムには、過去に取引された不動産の情報や売買価格が掲載されているため、不動産会社に相談しなくてもインターネットがあれば自分で相場を調べることが可能です。

取引価格を調べる手順は、トップページから「不動産取引価格情報検索」をクリックし、取引時期や不動産の種類、地域を選択します。そして、類似している土地を選ぶことで取引価格を確認できます。

ただし、地方などの取引事例が少ないエリアの場合は、類似した土地の情報が得られないため、相場価格の参考にならないケースもあるので注意が必要です。

REINS Market Informationを利用する

「REINS Market Information」は、不動産会社が使う「レインズ（REINS）」とは異なり、一般の方でも利用できる不動産取引情報提供サイトです。周辺の成約事例を調べることで、土地の相場を把握できます。

インターネットから閲覧できるので、携帯やパソコンがあればその場で調べられます。

固定資産税評価額から計算する

不動産の所有者には市区町村から固定資産税納税通知書が届きます。固定資産税納税通知書の中に記された固定資産税評価額から売却予定の土地の価格を算出できます。

地域やエリアにもよりますが、固定資産税評価額は一般相場の7割程度の価格といわれています。そのため、固定資産税評価額から土地の相場価格を算出する計算式は以下のとおりです。

土地の相場＝固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

たとえば、固定資産税評価額が5,000万円の土地の場合、5,000万円 ÷ 0.7 × 1.1となり、約7,857万円が土地相場となります。

このように固定資産税評価額からも土地の相場を求められます。もし仮に固定資産税納税通知書を紛失してしまった場合には、管轄の役所で固定資産税課税台帳を閲覧するか、固定資産評価証明書を取り寄せることでも対応可能です。

ポータルサイトの売り出し価格を参考にする

不動産ポータルサイトで近隣の売土地情報を調べると、おおよその相場がわかります。ポータルサイトでは立地だけでなく、土地の面積や形など細かい条件に絞って検索ができるため、売却予定の土地と類似した土地情報を調べられます。

土地の相場がわかれば、あとは売却予定の土地の坪数に相場の坪単価を掛けると、概算の土地価格が算出できます。たとえば、土地の広さが50坪で、周辺相場が坪70万円の場合、50坪 × 70万円で、3,500万円となります。

ただし、ポータルサイトに掲載されている価格は売り出し価格であり、実際の取引価格とは異なる場合があるので注意が必要です。

築50年一戸建てに適した売却方法

築50年の一戸建てを売却する主な方法を3つ解説します。それぞれにメリットデメリットがあるため、所有する不動産に適している方法を見極める必要があります。

解体して更地にして売却する

建物があることで売れにくい場合は、建物を解体し更地にして売却する方法があります。建物の状態や見た目にもよりますが、築50年の一戸建てがあることで土地の内見にきた買主の印象が悪くなるケースがあります。

そのため、解体し更地にしておくことで買主の印象も変わるでしょう。更地であれば買主も土地の確認がしやすく、新しく建物を建てる際のイメージもしやすくなります。また、買主が建物を解体する手間と費用をかけることなく土地の上に建物を新築できるため、買主にとってメリットが多い方法といえるでしょう。解体費用を土地価格に上乗せするケースもありますが、買い手が見つからない可能性があるため慎重に検討しましょう。

土地を購入する買主にとってメリットの多い売却方法ということは、売主としても売却がしやすい方法といえます。

古家付き土地として売却する

築50年の一戸建てを解体する手間や費用をかけたくない場合は、そのままの状態で古家付き土地として売却する方法もあります。

一戸建てを解体するとなると、高額な費用がかかりますし、解体が完了するまでの時間もかかってしまいます。また、古家がある状態にしておくことで更地の状態よりも固定資産税が抑えられるというメリットもあります。

そのため、売却にかかる費用をなるべく抑えて、スピード感のある売却を求める方には、古家付き土地として売却する方法が適しているでしょう。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産の売却には仲介による売却だけでなく、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。

不動産会社に買い取ってもらうメリットは、手間がかからないことです。市場に売り出す準備などが不要であるため、買取価格が決まればすぐに売却ができ、早ければ1カ月以内に現金化することが可能です。

一方で買取のデメリットとしては、買取価格が安くなることです。不動産会社に買い取ってもらう場合の価格は、仲介による売却価格の約70～80％となるため、仲介による売却と比較すると買取価格は下がる傾向にあります。

築50年一戸建てを売却する前に必ず確認すべきこと

築50年の一戸建てに限った話ではありませんが、不動産を売却する前に必ず確認しておくべきことがあります。

再建築できる物件・土地かを確認する

築年数の経過した建物の場合、再建築不可物件に該当するケースがあります。再建築不可物件とは、解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地を指します。

たとえば、道路に接する敷地の間口が2ｍ未満の土地や道路に面していない土地などが再建築不可に該当します。

50年前に一戸建てを建てたときは問題がなくとも、条例などによって再建築不可物件となってしまうケースもあります。売却するときには必ず確認が必要です。

契約不適合責任に気を付ける

築50年の一戸建てを売却する際には、契約不適合責任に注意しましょう。契約不適合責任とは、売買契約において契約内容や明示された仕様に合致しない場合に売主が負う法的責任のことです。

築年数の経過した建物の場合、引き渡し後になにかしらの不具合が見つかる可能性もあります。たとえば、契約書には「雨漏れはない」という旨を記載していたにもかかわらず、購入後に雨漏れ箇所が発見された場合には契約不適合責任として認められます。

こういった場合は、売却後であろうと売主は責任を持って対応しなければなりません。契約不適合責任でトラブルにならないためにも、建物の状態をしっかりと契約書に明記したうえで売却するようにしましょう。

また、トラブルを起こさない不動産売却には不動産会社のサポートが欠かせません。特に築50年の一戸建ての売却となると、新築築浅の物件と比べると売却する難易度も上がりますし、売却するにあたって気を付けなければならないことも増えてきます。

築50年の一戸建てを売却する際には、不動産会社によく相談して進めるようにしましょう。