生活資金や事業資金を捻出するために家を売る場合、気になるのは売却代金が入金されるタイミングでしょう。

また、お金がないときは少しでも高く売りたいものです。ただし、住宅ローンが残っている場合には残債額を確認し、手残り金額を計算する必要があります。

家を売った場合に現金が手に入るタイミングと、住宅ローンが残っている家を売るための手順を解説します。

家が売れてお金が入るまで

家が売れてお金が入るタイミングについては、仲介と買取のどちらを選択するのかで変わります。主なポイントは以下の3つです。それぞれ詳しく解説します。

・仲介の場合、契約から約1カ月後に入金となる
・買取の場合は契約から数日～2週間で入金となる
・すぐにお金が必要な場合は、買取がおすすめ

仲介の場合、契約から約1カ月後に入金となる

仲介とは不動産会社に販売を依頼し、物件を一般公開する売却方法です。

買主は一般人となるため住宅ローンを組むことが多く、契約後に住宅ローンの本審査を受けることになります。そして、本審査通過後に金融機関と買主が住宅ローンの契約を締結し、決済へと進みます。

このような手順を踏む必要があるため、仲介は契約から入金まで約1カ月の期間を要します。しかし、仲介は買主が見つかるまでの期間が不透明です。1カ月程度で見つかることもあれば、1年近くかかることもあります。

買取の場合は契約から数日～2週間で入金となる

仲介とは違い、買取の買主は不動産会社です。そのため、物件を一般公開して買主を捜索する必要がなく、不動産会社が提示した買取額に売主が合意した時点で契約へと進みます。

また、一般人の買主とは異なり、不動産会社は住宅ローンを組む必要がありません。そのため、契約後は数日〜2週間以内での入金が可能です。

すぐにお金が必要な場合は、買取がおすすめ

仲介と買取では、入金のタイミングが大きく異なります。すぐにお金が必要な場合には、すぐに現金化できる買取がおすすめです。

買取は入金が早いだけでなく、買主が不動産会社であるため、引き渡し条件についても融通がききます。

たとえば、戸建てを売却する場合、金融機関によっては確定測量といって土地の測量が必要となるケースがあります。その場合は測量が完了するまでに約2カ月の期間を要します。その分入金タイミングは遅れてしまいます。

買取であれば、買主である不動産会社に測量をしない「現況渡し」という条件を付けることができ、入金タイミングを遅らせることなく決済が可能です。このように、早期入金を希望するのであれば、買取を選択しましょう。

しかし、この場合は測量費用を不動産会社が負担するため、買取価格が安くなってしまう点に注意が必要です。

家を少しでも高く・早く売る方法

買取はすぐに入金して欲しい場合には有効な方法ですが、仲介よりも売却後の手残り金額が少ないです。そのため、高く売ることを優先する場合は仲介がおすすめです。

仲介は買取よりも入金されるまでの時間がかかりますが、ポイントを抑えることで早期売却を目指すことも可能です。仲介で家を少しでも高く、そして早く売るための方法を解説します。

掲載する物件画像をこだわる

仲介で買主を探す場合、インターネット上に物件画像を掲載します。

当然のことではありますが、品質の悪い画像より、画質がよくて見やすい画像が掲載されている物件のほうが問い合わせは増えるでしょう。しかし、実際には品質の悪い画像がインターネットにアップされているケースが多いです。

インターネットに公開する画像は不動産会社が撮影をしますが、担当者が多忙であったりいい加減だったりすると、魅力的でない画像がアップされてしまうことがあります。そのため、売主として事前に画像をチェックし、気になる点がなくなるまで撮り直ししてもらいましょう。

品質が悪い・魅力的でない画像とは、次のようなものが該当します。

・洗濯物が写りこんでいる
・家族が写りこんでいる
・隣人が映り込んでいる
・テーブル上に生活感が分かる物が置いてある
・露光調整されていない
・車を移動せずに外観撮影がされている
・水回りに物が溢れている

売却時期を選ぶ

1年を通して、不動産が売却しやすいとされている時期は、1〜3月と8〜11月です。

この時期は、買主が物件購入をするために活動する時期といわれており、売却のタイミングもこの時期に合わせることで反響を多く得られるでしょう。

ただし、競合物件も多く公開されるため、競合物件と差別化するためのポイントを整理しておくことが重要です。

ホームステージングする

ホームステージングとは、リビングや寝室、水回りに小物や観葉植物、間接照明を設置し、まるでショールームのように家屋内を着飾る販売方法です。

ホームステージングをすることで競合物件と大きく差別化することができ、買主の購入意欲も高められるでしょう。その結果、高値かつ早期に売却できる可能性が高くなります。

家屋内をキレイに見せるという意味では、リフォームやリノベーションも効果的に思えますが、売却方法としてはおすすめできません。なぜなら、リフォームやリノベーションをすることで売却価格が高くなり、相場との価格差が大きくなってしまうからです。

また、そもそも買主はリフォームやリノベーションをする前提で中高物件を購入する方も多いです。そのため、リフォームやリノベーションはせず、ホームステージングによって家屋内をキレイに演出しましょう。

住宅ローンが残っている場合でも家は売れる？

住宅ローンが残っている場合でも、家は売れるのでしょうか。残債は手残り金額に大きく影響します。住宅ローンが残っている場合の売却方法や、注意点について解説します。

住宅ローンは完済しなければ売却できない

住宅ローンがある家の場合、「まず住宅ローンを完済しなければ売却できない」という点を知っておきましょう。

不動産売買契約の契約条項には、「抵当権など所有権移転を阻害する一切の権利を抹消する必要がある」という旨の記載があります。つまり、売主は不動産決済までに住宅ローン残債を完済し、金融機関が家に設定している抵当権を抹消する必要があります。

ただし、住宅ローン残債を先に完済するためには、多くの資金が必要です。そこで、一般的には不動産決済と抵当権抹消を同時に行い、買主の支払代金で住宅ローン残債を完済します。このような手順を踏むため、売主は事前に住宅ローン完済の資金を用意する必要がありません。

オーバーローンだと手出し資金が必要

オーバーローンとは、売却価格よりも住宅ローン残債のほうが多くなる状態です。

住宅ローン残債のほうが低くなるアンダーローン状態とは異なり、この場合は売却できたとしても売却代金で住宅ローンが完済できません。

前述のとおり、不動産の売買を成立させるためには抵当権の抹消が必要で、抵当権を抹消させるためには、資金の捻出が必要です。つまり、オーバーローンで資金の捻出が難しい場合は売却ができません。

不動産買取査定を受けるのがおすすめ

住宅ローンが残っている家を売る場合、売却価格のほうが住宅ローン残債よりも高くなるアンダーローンの状態にする必要があります。

オーバーローンかアンダーローンかを確認するためには、物件の売却査定を受けて査定額と残債を比べます。このときにおすすめなのが「買取査定」です。

市場に売り出す「仲介」での査定だと、価格交渉などが入るため、査定額と実際の売却価格は異なることが多いです。そのため、査定額だけではオーバーローン、アンダーローンの判断ができません。

買取査定であれば査定額がそのまま不動産会社の買取可能額となるため、査定額＝実際の売却価格となります。そのため、住宅ローン残債との価格差をすぐに確認でき、手出し資金が必要かどうかも分かります。

懐具合が不安で家の売却を検討している場合は、買取査定を受けることで、売却できるのかどうか、手出し資金が必要かどうかの判断ができます。そのため、まずは不動産会社に買取査定を依頼し、買取額を確認したうえで具体的な売却方法を検討しましょう。