親の死後、家の名義変更は必要なのでしょうか。

これまでは、名義変更（相続登記）をしなくても、ペナルティはありませんでした。手続きが面倒といった理由や、話がまとまらずに放置となったケースも珍しくありません。しかし、空き家や整備・管理されていない土地は、倒壊や犯罪の温床になるばかりか、災害復興の妨げになるため、法改正によって2024年より名義変更が義務化されます。

法改正の内容や名義変更の流れや費用について紹介します。

親の死後、家の名義変更は必要！

2024年4月1日から、不動産の名義変更（相続登記）が義務化されます。その内容を詳しく見ていきましょう。

2024年から相続登記が義務化

2024年4月から登記が義務化されることが決まり「相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならない。」ことになりました。

また、相続登記には遺産分割をするための話し合いがされることも想定されます。そのときは、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を登記しなければならない。と定義しています。

まずは、「相続登記は死亡から3年以内に行う」と覚えておきましょう。

ペナルティはあるのか

2024年より、相続登記をしないまま放置するとペナルティを課せられます。相続登記を3年以内に行わないと、10万円以下の過料が課せられるおそれがあります。

たった10万円だし、と考えて未納のまま放置すると、財産を差し押さえられることもあるので注意が必要です。

また、相続登記をしていない不動産は売却ができません。登記を長期間放置すると、権利関係が複雑になり、不動産の放置につながります。空き家などのトラブルにもつながるため、相続登記は必ず3年以内に実施しましょう。

2024年以前の相続登記はどうなるか

2024年以前に相続が起きたものの、相続登記をしていなかった人もさかのぼって対象となります。

つまり、2024年4月1日から3年以内に相続登記をする必要があります。放置を続けると、ペナルティの対象となるため対応が必要です。

3年以内に名義変更できないとき

相続人の間で意見が割れたり、連絡がつかなかったりと3年以内に名義変更ができないことも考えられます。

2024年の法改正とともに「相続人申告登記」が新設予定です。

相続人が「登記の名義人は法定相続人である」ということを法務局に申請すれば、3年以内にまとまらなくても過料が発生しなくなります。時間がかかりそうなときは、まず相続人申告登記をしておくとよいでしょう。話がまとまったら3年以内に結果を登記します。

参考：法務省「あなたと家族をつなぐ相続登記　～相続登記・遺産分割を進めましょう～」

家の名義変更をする流れやかかる費用

家の名義変更をするときの流れやかかる費用について紹介します。事前に把握しておくことで、万が一のときにスムーズに動くことができます。

家の名義変更の流れ

相続による家の名義変更の流れを確認しておきましょう。

①登記事項証明書（登記簿謄本）を使って不動産の状況を確認する

名義変更が必要な不動産の現況や範囲を確認するため、登記簿謄本を取得します。

②亡くなった人の、生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本を用意する

戸籍謄本などで、相続人全員を確認します。

③相続人同士で話し合い遺産分割協議をする

不動産の相続について書類にまとめたものが遺産分割協議書です。相続人が複数いる場合、全員の署名と実印による捺印が必要です。

④登記申請に必要な書類を用意する

具体的に必要な書類は以下のものです。

・被相続人の戸籍謄本等
・相続人の書類（遺産分割協議書、全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、本人確認資料など）
・不動産書類　（固定資産税評価証明書など）

⑤法務局へ申請する

不動産のある場所を管轄する法務局に申請します。登記申請書を作り、登録免許税を納付して申請完了となります。

名義変更にかかる費用

相続による名義変更にかかる費用は大きく分けて3つあります。

・登録免許税
・書類
・司法書士への報酬

司法書士に依頼する場合、15〜30万円前後が相場となります。それぞれ内訳を見てみましょう。

登録免許税

登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。

・土地1筆　固定資産税評価額　2,000万円
・建物1戸　固定資産税評価額　1,000万円

上記の戸建て住宅を例とすると、以下のように計算ができます。

3,000万円 × 0.4%＝120,000円

物件によっては、私道やゴミ捨て場にも所有権があることがあります。そのときは、該当部分の評価額を持分割合で割って計算していきます。

書類

相続登記に必要な書類にも費用がかかります。具体的には、以下の書類を自治体から集める必要があります。

・故人の戸籍謄本
・相続人の住民票
・印鑑証明書
・固定資産税評価額がわかる書類（紛失時再取得用）
・不動産登記簿謄本
・郵送請求するときはその送料など

特に、故人の戸籍謄本は産まれてから死亡するまでの、すべてのものを用意するので費用がかさむことがあります。

司法書士報酬

相続登記を司法書士に依頼する選択肢もあります。報酬は自由化されているので、依頼する事務所によってさまざまです。

不動産の評価額に対して報酬を加算していくのが一般的です。一般的な報酬の内訳を紹介します。

・名義変更手続き報酬：5〜10万円
・書類収集報酬：2〜5万円
・遺産分割協議書作成報酬：不動産のみ記入　1〜3万円　/ それ以外の財産も記入　5〜15万円

不動産があちこちにあったり、法務局の管轄を跨いで申請したりすると、別途加算されます。相続人の間に司法書士が入って作業するときも、別途加算となります。

登記は自分でできるのか

相続に関する名義変更手続きは自分で行うこともできます。相続人が1人しかいない、物件が1つしかないなどシンプルなものは、自分で行ってもよいでしょう。

一方で、自分で登記するにはリスクもあります。

・手間と時間がかかる
・登記識別情報通知の取得漏れ

少しでも不安に感じたら、司法書士に相談するとよいでしょう。

相続不動産の選択肢とは

自分が住まない不動産を相続したとき、これからどうすればよいか頭を悩ます人も少なくありません。ここでは、不動産の選択肢についてみていきましょう。

売却する

相続税の納税資金がすぐに必要な人は、不動産の売却を検討することもあるでしょう。また、管理や固定資産税の支払いから逃れるため、不動産を売却する人もいるでしょう。

そんな際には、まず不動産会社に問い合わせ、売却をどのように進めればよいのか相談しましょう。

不動産会社に仲介を依頼して市場で買い手を探すことで、相場に近い価格で売却ができます。一方で買い手が見つかるまで時間がかかるデメリットがあります。

とにかく早く売りたい人に向いているのが不動産買取です。手間も少なく、すぐ資金化できます。一方で、市場価格と比べて安い金額になりやすい傾向があります。

賃貸物件として貸し出す

一等地や駅近物件は収益物件として利用する手もあります。

築浅物件を除いて、ほとんどの場合リフォーム工事が必要です。リフォームを行う場合は賃料を受け取るまで、最低でも半年はかかると考えておきましょう。

リフォーム費用のほかに、固定資産税、管理手数料は毎年出ていくお金なので注意が必要です。戸建て住宅や事故物件の場合、借り手がつきづらい傾向があります。賃貸に適している物件か、こちらの場合も不動産会社に相談してみましょう。

相続放棄する

相続は、被相続人からの財産を全て相続します。たとえば、被相続人に多額の借金があった場合などは、その負債も相続しなければなりません。相続する不動産やその他財産を加味しても、負債の方が大きい場合や、相続する兄弟間などで相続トラブルが発生してしまう場合などには、相続放棄を選択するケースもあります。

相続放棄をすれば、固定資産税の支払いもなくなります。相続の開始から3カ月以内に申請する必要があります。ですが、新たな管理者が決まるまでは、不動産を管理する義務は残ります。

不動産だけを相続放棄することはできず、預貯金といった財産も相続できなくなるので注意が必要です。

国庫帰属にする

2023年4月より、相続した土地を手放し、国庫に帰属させることができるようになりました。

対象は土地のみとなります。建物や車両がある場合は撤去する必要がありますし、崖や土壌汚染など管理が難しい場所は対象外となります。審査手数料や、負担金（10年分の土地管理費相当額）といった費用が必要となります。

参照：法務省「相続土地国庫帰属制度について」

寄付する

どうせ空き家になるのなら、不動産を自治体やNPO団体に寄付したいと考える人もいるはずです。

不動産の寄付は、なかなか引き受け手がいないのが実状です。流動性の低さや管理コストなどが原因で敬遠されてしまいます。寄付を受ける側からしたら、売却後の現金を寄付して欲しいのが本音でしょう。仮に引き受けてもらえたとしても、団体が物件をそのまま活用するとは限りません。

基本的に、相続不動産の寄付は難しいと考えたほうがよいでしょう。