マイホームを持っている夫婦が離婚するとき、家のローンが残っていたらどうなるでしょうか。離婚後の支払い義務は誰にあって、ローンも財産分与の対象なのでしょうか。

今回は、離婚後の住宅ローンについて、そして離婚時には家の売却がおすすめである理由を解説します。

離婚したら家のローンはどうなる？

離婚したときに住宅ローンの支払い義務は誰にあるのか、また住宅ローンは財産分与の対象になるのか、について解説します。

住宅ローンの支払い義務は誰にある？

住宅ローンの支払い義務は、住宅ローンの名義人にあります。たとえば、夫の名義で住宅ローンを契約した場合は、夫に支払い義務があり、ペアローンと呼ばれる夫と妻の名義で住宅ローンを契約した場合は、夫婦両方に支払い義務があります。そのため離婚前に、住宅ローンの名義人が誰になっているのかをしっかりと確認しましょう。

その際、連帯保証人が誰になっているのか、という点も一緒に確認してください。連帯保証人は主債務者（住宅ローンの名義人）が住宅ローンを滞納した際に、代わりに返済する義務を負います。

住宅ローンの名義人が夫であっても、妻が連帯保証人になっている場合は、夫が住宅ローンを滞納した際に、妻が住宅ローンを負担することになります。そのため、この場合は妻にも住宅ローンの支払い義務があるといえるでしょう。

財産分与の対象になる？

一般的には、夫婦共同のマイナス資産も財産分与の対象となる可能性があり、住宅ローンも財産分与の対象です。単純に考えれば、離婚後も住宅ローンを負担する側に、住宅ローン残債の半分に相当する財産を渡すことになります。

とはいえ、夫婦の話し合いによってどのように財産分与をするかを決められるため、必ずしも折半する必要はありません。家以外の財産から住宅ローンの負債を差し引いた額を分けるという方法もあります。

また離婚を考える夫婦にとって、家が財産か負債かという問題は、家の価格によって変動します。住宅ローン残債が1,000万円であっても、家の時価が1,500万円であれば、家は500万円の財産です。このようなケースでは、住宅ローンが残っていても、家を500万円の財産として考えられます。

そのため、まずは住宅ローン残債と家の時価を調べてください。住宅ローン残債は、ネットバンキングを利用できるのであれば、借入先の金融機関のホームページから確認できます。
そのほかにも、返済予定表や残高証明書などからも、住宅ローン残債がわかります。

家の時価は、不動産会社に査定してもらいましょう。

離婚後もどちらかが住み続ける場合の注意点

離婚後も夫婦のどちらかが家に住み続けるケースもあるでしょう。ここでは、住宅ローンの名義人や家の名義人を夫と仮定して、離婚後にどちらかが住み続ける場合の注意点を解説します。

夫（住宅ローンの名義人）が住み続ける場合

住宅ローンの名義人が、そのまま家に住み続ける場合は、「離婚後も住宅ローンを支払い続けられるかどうか」という点がポイントです。

もともと、夫の収入だけで住宅ローンを組んでいた場合は、そこまで問題ないでしょう。一方で、ペアローンや収入合算などで、妻の収入と合わせて住宅ローンを契約していた場合は、収入に対する住宅ローンの負担が大きくなります。

収入に対して、住宅ローンの負担が大きくなり過ぎている場合は、将来的に返済が困難になってしまうおそれがある点に注意しましょう。

また、夫が名義人であっても、ペアローンや収入合算であれば、夫の返済が困難となったときに、妻に返済義務が発生します。夫婦間で「離婚後は夫が住宅ローンを支払う」との取り決めがあったとしても、妻の金融機関に対する責任は免れません。

妻が住宅ローン債務から外れるためには、金融機関との交渉が必要です。もともと、夫と妻の両方の収入で住宅ローンを借入しているため、基本的には妻が住宅ローン債務から外れることは難しいとされています。夫が別の保証人を用意したり、保証会社を利用したりすると、住宅ローン債務から外れられるかもしれません。

妻（住宅ローンの支払い義務なし）が住み続ける場合

住宅ローンの名義人と家の名義人が夫である場合に、妻が住み続けるとします。この場合、妻が住宅ローンを返済する場合と、養育費と相殺で夫が住宅ローンを返済してくれるケースが想定されます。

全体に共通する注意点として、住む人と住宅ローンを支払う人が別になるため、事前に金融機関の承諾を得るようにしましょう。

妻が住宅ローンを返済する場合

妻が住宅ローンを返済する場合は、単純に収入が問題となるでしょう。もちろん、妻の収入によっては住宅ローンの返済を問題なく行えます。

しかし本来、妻が住宅ローンの支払い義務を負っていない夫婦であれば、妻の収入はそこまで高くない可能性が想定されます。毎月の返済額にもよりますが、住宅ローンの返済をする場合、それなりの収入が求められます。

加えて、住宅ローンの名義人を妻に変更してもらいたい場合は、住宅ローンの借入額に見合う収入と安定した職についていることが必要です。名義人を夫のままにしたまま、妻が返済を続けることもできますが、この場合、夫は妻の返済が困難になったときに、返済義務が発生してしまいます。

夫が住宅ローンを返済する場合

離婚する夫婦に子どもがいる場合、子どもの養育費の代わりに、夫が住宅ローンの返済を続ける方法があります。この方法の注意点は、夫が住宅ローンの返済を続けてくれる保証がない点です。

夫が住宅ローンを滞納した場合、家を差し押さえられてしまい、突然住むところを失ってしまうおそれがあります。対処法としては、離婚時に公正証書を作成する方法が挙げられます。住宅ローンを滞納した場合「給料や資産から差し押さえます」という内容の公正証書を作成しておくとよいでしょう。

夫からしても、養育費の代わりに住宅ローンを支払っていることを証明する書類となるため、住宅ローンの負担に加えて、養育費を請求された際に対抗できる点が、公正証書を作成するメリットです。

住宅の名義変更を行う

家の名義が夫である場合、妻が住んでいたとしても、妻が住宅ローンを負担していたとしても、夫の財産として扱われてしまう可能性があります。住宅ローンの名義人の変更は難しいかもしれませんが、家の名義人の変更であれば、可能なケースが多いです。

財産分与のときに、家を妻の名義に変更できます。その際には、登録免許税、不動産取得税、司法書士費用が発生します。弁護士や税理士を利用しつつ、離婚時に名義変更の手続きを行ってください。

可能であればリスクの少ない売却を！

離婚時の家の扱いについては、住み続けるほかにも、売却という手段があります。どちらか一方が住み続ける場合、離婚後にトラブルが発生してしまうかもしれません。そのため、可能であれば、相対的にリスクが低い売却の手段をとったほうがよいでしょう。

アンダーローンの場合

家を売却する際は、住宅ローン残債と家の価格によって対応が変わります。

住宅ローン残債よりも家の時価が高いケースを「アンダーローン」といいます。たとえば、住宅ローン残債が2,000万円として、家の価格が2,500万円であればアンダーローンです。

価格通りに2,500万円で家を売却できたとすると、2,000万円を返済に当てて住宅ローンを完済し、残りの500万円が手元に残ります。手元に残った500万円は、夫婦共同の財産であるため、財産分与の対象となり、通常であれば折半します。

家を売却し住宅ローンも完済できるため、アンダーローンであれば、少なくとも離婚後に家が原因でトラブルに発展する可能性は少ないといえそうです。

オーバーローンの場合

住宅ローン残債よりも家の価格が低いケースを「オーバーローン」といいます。住宅ローン残債2,000万円に対して、家の価格が1,500万円のケースであれば、家を売却できたとしても、住宅ローンが500万円残ってしまいます。

手元に500万円あれば、売却代金と合わせて、住宅ローンを完済できるため、アンダーローンの場合と同じく、売却すると離婚後にトラブルが発生しにくくなるでしょう。

まず、家を売却しても住宅ローンを完済できない場合、残った住宅ローンを自己資金で補うことができなければ、一般的な売却活動はできません。これは、住宅ローンを契約している家や土地の不動産には、金融機関が抵当権を設定しているからです。

抵当権を設定すると、住宅ローンの返済が滞ったときに、金融機関は不動産を差し押さえて強制的に売却し、売却代金を回収できます。このように、いざというときにある程度資金を回収できる見込みがあるため、金融機関は多額の融資をしてくれます。

住宅ローンを完済すると、抵当権を外せますが、オーバーローンかつ自己資金がないケースでは、売却しても抵当権を外せません。そのため、原則的に抵当権が設定されている不動産は売却できません。

とはいえ、金融機関の合意があれば、住宅ローンを完済しなくても家を売却できます。このように、金融機関の合意を得ながら、売却を進める方法を「任意売却」といいます。ただし、任意売却で家を売却できたとしても、住宅ローン債務は残るため、夫婦で離婚後の住宅ローンの支払いについて話し合う必要はあります。

離婚に際して、家や住宅ローンについて話し合うためには「家がいくらで売れるか」という情報がとても重要です。そのため、一度不動産会社に査定を依頼してみてください。