住宅ローンを組みマイホームを手に入れたものの、何らかの理由で引っ越しを希望するケースがあるでしょう。その場合は住宅ローンを一括返済する必要があるのでしょうか。

この記事では、住宅ローンが残っている状態で引っ越しするための方法や流れについて解説します。

住宅ローンがあるけど引っ越す場合の選択肢とは

住宅ローンがある状態で引っ越しを検討した場合、どのような選択肢があるのでしょうか。

賃貸物件に出し、賃貸物件に住む

転勤などで長期間の定住をする予定がない場合は、住んでいない間は自宅を賃貸物件として貸し出し、移住先では別の賃貸物件に住むことが一般的です。

住宅ローンを組んでいる家を賃貸物件に出す場合には注意点があります。
銀行から住宅ローンを借り入れる際、銀行との契約において居住用不動産であることが条件とされています。居住用でなくなることは、契約違反となってしまい一括返済を求められることもあります。

住宅ローンの契約条項には、海外転勤などやむを得ない状況は除くといった特別条項が設けられていることもあるため、こういった事態が発生した場合は、まず銀行に相談しましょう。

売却し、賃貸物件に住む

持ち家を売却し、賃貸物件に引っ越すケースもあります。

現住居に戻ってくる可能性がなく、引っ越し先にも定住する予定がないケースなどでは、売却し、賃貸物件に住む方が多いでしょう。

しかし、持ち家から賃貸物件に引っ越す場合には注意が必要です。
毎月の住宅ローン返済額と近い家賃の物件に住むと、設備や広さなど、持ち家に比べて賃貸物件の方が見劣りしてしまうおそれがあります。

売却し、新居を購入

住宅ローンが残っている場合でも、持ち家を売却して新居を購入するケースが一番多いです。

持ち家を購入した人は家や立地にこだわりがある人が多く、一次的に賃貸物件に住んだとしてもやはり新居購入を希望する人が多いです。

また、一度目の経験を生かせるため、2度目の購入はより満足度の高い家を手に入れられる可能性が高まります。

住宅ローンがあっても引っ越しはできる！

新居に住み替えるには住宅ローンを完済する必要があります。

住宅ローンを完済することにより不動産に付随している抵当権を抹消できます。抵当権を抹消することで新しいオーナーにとって所有権を阻害されるリスクがなくなります。

そのため、円滑に住み替えを進めるためには住宅ローンの一括返済が不可欠です。
この章では住み替えをする際の住宅ローン完済方法について解説します。

住宅ローン残債を預貯金で一括返済する

最もシンプルな方法は、現在保有している預貯金で一括返済してしまうことです。

資金に余裕があり、早く住み替えをしたい人にはおすすめです。しかし、多額の自己資金が必要なため、資金計画に不安が残ります。

そのため、まずは銀行や不動産会社、生命保険会社が実施しているライフプランを受け、住宅ローン残債を一括返済しても問題ないかを確認しておきましょう。

売却代金で一括返済する

自己資金に余裕がない場合は、家の売却代金で一括返済をする方法が一般的です。

この場合は、買い手が見つかり、契約するまでは住み続けられますが、引き渡し前までに引っ越しを完了させる必要があります。

売却代金は決済時に買い手から受領するため、銀行への一括返済もそのタイミングになります。つまり、以下のような流れになります。

• 1 自宅から引っ越す
• 2 買い手に引き渡す準備を進める
• 3 代金を受領する
• 4 銀行へ一括返済する

そのため、仮住まいをする必要があります。仮住まいの費用と工数がかかってしまうことを念頭に入れておく必要があります。

親子での連帯債務であれば抵当権を残せるケースもある

もし住宅ローンの契約内容が親子での連帯債務である場合、片方の債務者が毎月の返済を負担するのであれば抵当権を抹消することなく住み替えができます。

ただし、この場合はデメリットも多く慎重に検討する必要があります。大きなデメリットとしては、次の2点があります。

贈与税が発生する可能性がある

住宅ローンの肩代わりは贈与税の対象となります。つまり、肩代わりする住宅ローンが年間110万円の基礎控除を超えた場合、その部分については贈与税を支払う必要があります。

贈与税の納税義務は肩代わりをしてもらった方、つまり住み替えをする債務者ということになります。そのため、債務に関するすべての金銭負担を免れるわけではありません。

住み替え先の資金計画に影響する

住宅ローンを肩代わりしてもらっているとはいえ、抵当権が残っている以上は債務負担が残ります。そのため、本来支払うべき住宅ローン残債はそのまま借金という扱いになり、銀行からの融資に大きな影響を及ぼします。

引っ越しまでの具体的な流れ

家を売り、引っ越しをするためにはどのタイミングで何をすべきかを正確に把握しておく必要があります。

住宅ローンが残っている状態から引っ越しをするには、タイトな日程となることも多く、最悪の場合は契約不履行によるトラブルに発展してしまいます。

引っ越しのタイミングについては家を先に購入する「買い先行」と家を先に売る「売り先行」によって変わるため、どちらにメリットがあるのかをしっかり検討しましょう。

買い先行で計画する場合

新居の家を先に購入する買い先行については、引っ越し後に売却を開始します。
この日までに売るというリミットがないため、スケジュール的には安心して住み替えを進められます。

その一方、住み替え先の資金計画については現在住んでいる住宅ローン残債が考慮されてしまうため、融資額が希望通りとならないケースがあります。その結果、新居の選択肢が限定されるおそれもあります。

事前に銀行担当者へ相談し、最適な融資計画を検討するようにしましょう。

住み替えローンを利用する

住宅ローンが残っている状態から新居を購入する場合、住み替えローンを利用できるケースがあります。

ARUHIの「住み替え実現ローン」や、りそな銀行の「りそな住みかえローン」といった大手銀行からも提供されている住宅ローン商品となっており、二本になってしまう住宅ローンを一本化することができます。

これにより通常借入できない額まで融資額を伸ばすことができ、手数料や工数を大幅に減らせます。非常に便利な住み替えローンではありますが、その反面審査が厳しく誰しも利用できるローンではありません。

売り先行で計画する場合

売り先行の場合は、引き渡しを先に行う必要があるため、一度仮住まいをする必要があります。

一度仮住まいをする手間と費用がかかるものの、慌ただしく引き渡し準備を進める必要はありません。

仮住まい先は、初期費用が抑えられるウィークリーマンションやホテルなどが有効です。しかし、家賃や宿泊代は割高なため、仮住まいが長期間の場合は賃貸物件の方がお得になります。

このようにどの住み替えパターンにおいてもメリットとデメリットがあります。
そのため、買い先行での住み替えも含めどのパターンが一番納得のいく住み替えとなるのかを熟考する必要があります。

売却と購入は同じ不動産会社に依頼しよう

住み替えは、売却するタイミングと購入するタイミングによって費用やタスクが異なります。素人がそのタイミングを調整することは難しく、プロのアドバイスが必須です。

また、売却と購入で不動産会社を分けるのはおすすめできません。売却と購入の不動産会社が分かれていた場合、専門的な段取りや調整を売主が不動産会社に指示することになるため、トラブルの原因になります。

そのため、可能であれば、売却も購入も信頼できる不動産会社に一任したいものです。