人はさまざまな理由で住み替えを検討しますが、最適な住み替えのタイミングはいつなのでしょうか。

住み替えのタイミングや基礎知識を理解しておくことで、満足のいく引っ越しができるはずです。
この記事では、住み替えの最適なタイミングと、具体的な流れや必要費用について紹介します。

住み替えの最適なタイミングとは

住み替えには多額の資金が必要になるため、そう簡単に踏み切れるものではありません。ここでは住み替えのタイミングについて調査結果を元に詳しくみていきましょう。

住み替えの理由とタイミング

住み替えの最適な時期は、目的や理由によって異なります。

国土交通省が平成30年に公表している「住生活総合調査結果」によると、住み替えの意向のある世帯の住み替えの主要な目的は以下のとおりです。

住み替え理由	割合（％）
広さや部屋数	42.3
使いやすさの向上	31.9
新しさ・奇麗さ	27.4
性能の向上	22.7
住居費の負担軽減	21.6
通勤通学の利便性	20.3
高齢期の住みやすさ	18.5
買い物や病院への利便	16.2
治安や安全性	14.9
子育て	14.6
家族との同居	13.6

住み替えの目的で最も多かったのが「広さや部屋数」の42.3%です。
次に「使いやすさの向上」の31.9%となっています。家の広さや部屋数は子どもの数や成長によって必要な個室の数も変わってくるためだと考えられます。また使いやすさの向上や高齢期の住みやすさなどは、子どもの独立や定年後に新しい人生設計をするシニア世代の住み替え理由であると予想できます。

このように住み替えは世代や家族構成によって目的が異なるため、自分や家族のライフスタイルの変化に応じて決めることが重要です。

リフォーム工事を繰り返すよりも住み替え

築年数の古い家はリフォームやメンテナンスが必要になります。そのため老朽化が進んだ時期に住み替えを選択することもタイミングのひとつです。

同調査結果によると、住み替えする理由の27.4%が「新しさ・綺麗さ」になっています。家は築20年を経過するとさまざまな箇所のリフォームが必要となり、マンションでは大規模修繕工事が行われます。

そのためリフォーム工事を繰り返すよりも住み替えをすることで、合計費用はかえって安くすむ可能性もあります。

子育てに適した環境への住み替え

子どもの成長や進学の時期に住み替えをする場合も多いです。
タイミングとしては、大きく分けて、子どもを出産した時期と子どもの就学前の2つのタイミングが考えられます。

子どもの出産前には夫婦2人暮らしのためマンションなど区分所有の建物に暮らしていることが多いです。子どもが生まれると、近隣の住民への配慮が必要になるため住み替えることで不自由なく子育てができます。

また、子どもは成長し小学校や中学校へ進学すると個室を必要と感じることが多くなります。男女の場合は特に部屋を分ける必要があり、学校や習い事などで物が増え、収納するスペースが必要になります。

このような理由から、子育てを理由に住み替えを行う方が多いようです。

新居探しと売却はどっちを優先したらいい？

家の住み替えでは、新居の購入とマイホームの売却のどちらを優先すべきか悩む人も多いです。

売却を先に行うことを「売り先行」、購入を先に行うことを「買い先行」といいます。売り先行と買い先行ではそれぞれ特徴があり、スケジュールや資金繰りなど優先すべきポイントを抑えておく必要があります。

住み替えは売り先行が一般的

家の売却から優先して行う、売り先行は最も一般的な方法です。家を所有している多くの人は住宅ローンの返済が残っているため、売却することで住宅ローンを完済して新しい家を購入するという流れになる場合が多いです。

売り先行では家の売却金額が先に分かるため、新しい家の購入額の予算が立てやすいというメリットがあります。また売却活動時も焦る必要がないため、スケジュールや交渉に余裕をもって臨むことができます。

一方で、先に家を売却してしまうため、仮住まいが必要です。引っ越しを2回行う手間が発生するデメリットがあります。

資金に余裕がある人は買い先行がおすすめ

買い先行は、売却金額が確定していないまま住み替え先を探すため、資金計画が非常に立てづらいです。住み替え資金に余裕があり、新しい物件の選び方や条件に妥協をしたくない人に向いています。

買い先行では先に購入するため仮住まいを探す手間や費用が必要ありません。しかし、予定通りに買い手が見つからず、家の住宅ローンが残っている場合には、一時的に二重ローンになります。そうなれば、毎月の返済額が増加し負担が大きくなります。

売却と購入を同時に進行することも可能

売却と購入の交渉を同時に進める方法もあります。同時進行では家の売却と購入の時期が重なるため住み替えにかかる期間を大幅に短縮できます。

しかし、売却時には買主の都合、購入時には売主の都合に配慮する必要があります。そのため、売却と購入のタイミングを合わせることは難しいです。

交渉をうまく進めるためには、仲介会社を統一することが重要です。基本的なことではありますが、売却と購入で別の仲介会社に依頼をするとスケジュールの調整が容易ではありません。仲介会社と密に話し合い計画を立てることで住み替えをスムーズに進めていきましょう。

住み替えに必要な費用は？

家の住み替えでは、売却時と新居の購入時にかかる費用がそれぞれ必要になります。
ここでは売却と購入時にどのような諸費用がかかるのかを解説します。

売却時にかかる費用

家の売却にかかる費用は売却金額の5%～7%が相場です。

項目	費用
仲介手数料	売買金額の3％+6万円＋消費税
印紙税	1,000円～60,000円
登記費用	約2万円
抵当権抹消費用	約1.5～2万円
引っ越し費用	約5万～15万円

上記のように物件の売却では手数料や税金、引っ越し費用などがかかりますが、その中でも大きな割合を占めるのが仲介手数料です。

仲介手数料とは売却の媒介をした不動産会社に対して支払う手数料で、売買金額の3％+6万円＋消費税で計算がされます。

たとえば売買金額が4,500万円であった場合には、最大で約155万円の手数料が発生することになります。

購入時にかかる費用

新しい家を購入する際には購入費用だけではなく、各種税金や手数料、手付金など多くの費用がかかります。購入にかかる費用は購入金額の5〜9%が相場です。

項目	費用
手付金	物件購入価格の5～10%
仲介手数料	売買金額の3％+6万円＋消費税
印紙税	1,000～60,000円
不動産取得税	固定資産税評価額×税率（3～4％)
登録免許税	固定資産税評価額✕税率(0.4～2%)

上記で分かるとおり、物件の購入価格が高いほど税金や手数料も高くなります。
手付金は契約をする際に、物件の購入金額の5〜10%を前払いするために必要です。手付金は購入金額に含まれていますが前金として用意しておかなければならないので注意しましょう。

なお、注文住宅を建てる場合は、仲介会社を挟むことなく、ハウスメーカーや工務店と直接契約を結ぶため、仲介手数料は発生しません。

早めの相談でリスクを軽減しよう

家の住み替えで損をしないためには専門家に相談することが一番です。

物件の購入や売却では条件によってさまざまな節税制度を利用することもできるため、不動産会社に早めに相談をして資産状況や物件の情報を話すことで費用を節約できる可能性があります。

また住み替えのタイミングや売り先行と買い先行などのスケジュールの管理は、自分だけでは調整するのは困難です。住み替えの相談を早めに不動産会社にすることで不要なリスクを軽減しましょう。