家の買い替えを考えるとき、真っ先に気になるのは「いったいいくらかかるのか」という費用のことではないでしょうか。売却時の諸費用、購入時の諸費用、さらに共通してかかる税金や手数料まで、家の買い替えには多くの出費が発生します。

家の買い替えに必要な費用を「売却」「購入」「共通」の3分類で整理し、それぞれの項目と目安額をわかりやすく解説します。

家の買い替えにかかる費用は主に3つ

家の買い替えにはさまざまな費用がかかりますが、大きくは次の3つに分類できます。

• ・売却にかかる費用
• ・購入にかかる費用
• ・売却時・購入時に共通してかかる費用

これらの詳細を詳しく見ていきましょう。

家の売却にかかる費用

戸建てを売却する場合、主に以下の費用が発生します。

ここでは各費用の概要と相場、節約のポイントを解説します。

登記変更・抵当権の抹消費用

抵当権抹消は、住宅ローンを完済した証明を法務局に登録する手続きです。登記手数料は不動産1件あたり1,000円で、土地と建物を別々に抹消する場合はそれぞれ必要になります。

司法書士に依頼する場合の報酬相場は1〜4万円程度ですが、地域や事務所によっては5万円を超えるケースもあります。

節約したい場合は自分で法務局に申請する方法もありますが、申請書類には登記識別情報通知・金融機関からの解除証書・委任状など専門的な書類が必要で、1つでも不備があると受理されません。

特に引渡し日に間に合わないと決済が延期されるため、売買スケジュールがタイトな場合は専門家への依頼が無難です。また、地方では法務局が遠方にある場合も多く、交通費や時間的コストを考えると専門家への依頼のほうが結果的に効率的なケースもあります。

ローンの一括返済手数料

繰上げ返済の一種である一括返済時には、多くの金融機関が事務手数料を設定しています。変動型ローンでは無料〜3万3,000円、固定型ローンでは3万3,000〜5万5,000円が一般的な相場です（三菱UFJ銀行、みずほ銀行など大手行基準）。

節約方法としては、ネットバンキング経由で手続きすると無料になる銀行もあるため、契約時の約款や公式サイトを確認しましょう。

また、ローン契約日や固定金利特約の終了時期によっては、途中解約違約金が発生する場合があるため、必ず返済予定日の2〜3カ月前に金融機関へ確認しておくことが重要です。

さらに、売却時期と住宅ローン控除の残存期間が重なる場合は、繰上げ返済によって控除額が減少する可能性もあるため、税制面での損得も事前に試算すると安心です。

譲渡所得税

売却価格が購入時より高い場合、譲渡所得税が課されます。ただし、居住用財産の売却では「3,000万円特別控除」を利用でき、ほとんどの場合で課税額を抑制できるでしょう。

くわえて譲渡所得税は、売却する物件の保有期間により以下のように税率が変わります。

• ・短期譲渡所得（保有期間5年未満）：所得税30%＋住民税9%
• ・長期譲渡所得（保有期間5年以上）：所得税15%＋住民税5%

このように倍ほどの税額の違いがでるので、可能であれば5年経過してからの売却がおすすめです。また、相続や贈与で取得した物件の場合、保有期間の計算方法が異なり、被相続人の取得日から通算されるため、思わぬ節税ができるケースもあります。

税率や控除の適用可否は複雑なため、税理士や不動産会社に事前相談すると安心です。

家の購入にかかる費用

戸建てを購入する際は、物件価格以外にも数十万円〜数百万円の諸費用が発生します。代表的なものとしてローン関連費用、保険料、税金、日割り清算金などがあります。

物件価格の7〜10％程度を目安に、購入前に資金計画へ組み込んでおくことが重要です。以下でそれぞれ詳しく見ていきましょう。

ローンの手数料・保証料

新居購入時に住宅ローンを利用する場合、事務手数料と保証料が発生します。事務手数料は定額型で3万3,000〜5万5,000円、融資額の2.2％のように、定率型もあります。

保証料は一括前払い型で融資額の2％程度、例えば3,000万円借り入れる場合は約60万円が目安です。

節約するには、保証料不要型ローンを選ぶか、保証料を金利上乗せ型にして初期費用を抑える方法があります。

ただし金利上乗せ型は総支払額が増えるため、長期的には割高になることもあり、綿密なシミュレーションが欠かせません。また、借り換え時にも再度保証料が必要になる場合があるため、長期的なローン計画と合わせて検討しましょう。

火災・地震保険料

火災保険は、住宅ローン利用時には加入必須となるのが一般的です。

保険期間は最長10年で、木造住宅の保険料は10年間で10〜25万円程度が相場です。地震保険は火災保険とセット加入が必要で、保険金額の上限は建物5,000万円、家財1,000万円までとなっています（参考：日本損害保険協会）。

地震保険料は建物の構造・所在地で変わりますが、木造住宅で年間1〜5万円程度です。

節約するには、以下のような方法があります。

• ・免責金額を設定する
• ・耐震等級取得で割引を受ける
• ・補償範囲を見直す

加えて、長期契約割引や一括払割引を利用すると、総額を1〜2割程度抑えられるケースもあるので検討してみましょう。

日割り清算金

引渡し日を基準に、固定資産税や都市計画税を日割り計算して売主へ支払う費用です。

例えば固定資産税が年12万円で、引渡し日が7月1日の場合、残り半年分の6万円を負担します。マンションの場合はこれに加え、管理費や修繕積立金も日割り精算されます。

買主負担のため避けられない費用ですが、引渡し日を月初に設定すると日割り額を最小限に抑えられます。売主との交渉次第で、特に引渡し時期が柔軟な場合は双方にメリットのある日程調整も可能です。

登録免許税

購入した不動産の所有権移転や、抵当権設定に課税される税金です。税率は以下のとおりです。

• ・所有権移転：固定資産評価額の2％（※特例適用で0.3％）
• ・抵当権設定：借入額の0.4％（※特例適用で0.1％）

評価額2,000万円の戸建てを例にすると、特例適用で6万円が目安です。特例は期限があるため、適用可能か事前確認が必要です。

特例の期限前に登記を済ませるだけで、数十万円単位で節税できるケースもあります。さらに、省エネ住宅や耐震基準適合住宅では追加の軽減措置が適用される場合もあるため、購入前に条件を確認しましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を購入または新築した際に一度だけ課税される税金です。税率は固定資産評価額の3％で、新築や一定条件の中古住宅では軽減措置が受けられる場合があります。

例えば評価額2,000万円なら、軽減なしで60万円、軽減ありなら30万円程度まで抑えられます。軽減を受けるには、購入後に都道府県税事務所へ申請が必要で、申請期限を過ぎると適用不可になります。

さらに、取得から一定期間内に居住することが条件となるため、賃貸運用や別荘利用では軽減対象外となる場合があります。

売却時・購入時、共通でかかる費用

売買双方に共通してかかる費用として代表的なのが、印紙税と仲介手数料です。契約金額や仲介形態によって大きく変動するため、事前にシミュレーションしておきましょう。

印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙代で、契約金額によって税額が決まります。

• ・1,000万円超〜5,000万円以下：1万円
• ・5,000万円超〜1億円以下：3万円

上記の契約金額ごとの税額を参考にしてください。電子契約の場合は印紙不要となるため、印紙税分を節約できます。契約書を複数部作成する場合は、それぞれに印紙が必要な点も見落としやすいポイントです。

仲介手数料

不動産会社に支払う成功報酬で、宅地建物取引業法により「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限と定められています。

例えば売却価格が3,000万円なら、消費税10%で約105万6,000円です。売買どちらのタイミングにも発生します。

大手不動産会社では割引制度は少ないものの、個人仲介やキャンペーンを活用すると数％割引できる場合もあります。

また、媒介契約の種類（専任・専属専任・一般）によってサポート内容や手数料の交渉余地が変わるため、契約前に比較・検討が重要です。