マイホームを住み替えるときは、新居の購入や住宅ローンの契約、現住居を売却するタイミングなど、重要なポイントが多数あります。

個人の資産状況や新居の希望条件などによって、最適な住み替えの方法は異なります。マイホームを住み替えるときの住宅ローンの流れや注意点、住み替えの進め方について解説しますので、参考にしてみてください。

住み替えでは同じ銀行で住宅ローンを利用できる？

新居を購入するために住宅ローンを利用する場合、現住居と同じ住宅ローンを利用することは非常に難しいといわれています。

利用が難しい理由や対処法について詳しく見ていきましょう。

原則として難しいケースが多い

現在住宅ローンを契約している銀行で、住み替えローンの契約を組むのが難しいのは、銀行側が顧客の融資額が大きくなるのを避けるためです。

住宅ローンのほかに住み替えローンを借り入れると、同一の契約者が負担する融資額が大きくなるため、銀行側のリスクが高まります。ローンでは契約者の返済能力が重視されるため、貸付額が増えると返済リスクが慎重に判断されるのです。

ただし、銀行によっては柔軟に対応してもらえる可能性もあるため、一度相談してみるとよいでしょう。

他行で新しくローンを組むのが一般的

住み替え時の住宅ローンは、同じ銀行での利用が難しいケースも多いため、他の銀行で比較・検討したうえで決めるのが一般的です。

銀行によって、住み替えローンの取り扱いや審査内容、金利の優遇プラン、手数料、団体信用生命保険の内容などが異なります。そのため、現在の銀行の条件とあわせて整理し、住み替え時に利用する金融機関を検討していきましょう。

住み替えでの住宅ローン契約のパターン

住み替えで住宅ローンを契約するときは、現住居を売却するタイミングや希望する融資額などによって最適な方法が変わります。

住み替えで利用できるローンの契約方法と向いている方法について解説します。

完済して住宅ローンを新規で契約

現住居の住宅ローンを完済したうえで、新居購入のためにあらためて住宅ローンを契約する方法です。

現住居のローン残債がある場合は、売却代金を充当してローンを完済するのが一般的で、売却額で完済できない場合は不足分を自己資金で補います。このように、先に現住居を売却してから新居を購入する進め方を「売り先行」といいます。

売り先行は、現住居の売却価格が確定した状態で新居の購入計画を立てられるため、資金計画の見通しを立てやすく、住み替えに伴う金銭的なリスクを抑えたい方に向いています。

住み替えローン

住み替えローンでは、現住居の住宅ローン残債と新居の購入資金を一本化できるため、自己資金を多く用意できない場合でも売買契約を進めやすくなります。

住み替えローンを利用するときは、現住居の売却と新居の購入を同時期に進める「同時進行」や、現住居の売却が新居購入より後になる「買い先行」のケースで利用されることが多い方法です。

ただし、住み替えローンは融資額が高額になるため金融機関の審査は厳しい傾向にあり、返済負担が大きくなる点にも注意しましょう。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、現住居の売却代金を受け取るまでの間に、住宅を建てるための着工金や施工費などを補うためのローンです。

つなぎ融資を利用すれば、自己資金が不足している状態でも、現住居の売却前に新居を購入する「買い先行」で住み替えができます。新居が人気エリアにあり、迅速に物件を確保したい方に適しているでしょう。

金利は金融機関ごとに異なり、銀行系は年1.5％〜3％前後、ノンバンク系は年2.5％〜4.0％前後です。一般的な住宅ローンよりも高い場合が多いですが、短期間で返済することで支払総額は少なくなります。

ダブルローン

ダブルローンとは、現住居のローンを返済しながら、新居を購入するための住宅ローンを同時に契約する方法です。

売却と新居購入のタイミングが近い「同時進行」で利用すると、二重返済の期間を短く抑えられるためリスクを軽減できます。ダブルローンは完済するまで二重返済となるため、現住居を短期間で売却できる場合に利用するとよいでしょう。

二重返済の期間が長期化すると家計を圧迫する可能性があるため、売却の見通しが立たないときは利用を避けたほうが安心です。

買い先行での住み替えとは？

買い先行の方法で住み替えをすると、希望条件にあった新居の購入を迅速に進められますが、ローン返済の負担が重くなることがあります。

買い先行で住み替えるときのメリットとデメリット、売り先行との違いなどについてわかりやすく解説します。

売り先行や同時進行との違い

買い先行で住み替えるときの主なメリットとデメリットと、ほかの進め方との違いは以下の通りです。

住み替えの進め方	メリット	デメリット
買い先行	・新居探しに時間をかけられるので、希望に合った住宅を購入できる ・仮住まいを用意する必要がない ・引っ越しが1回だけで済む	・現住居の売却前に新居の購入資金が必要になる ・ローンの返済負担が重くなる可能性がある
売り先行	・資金計画を立てやすい ・不動産の売却に時間をかけられる ・二重返済のリスクを抑えやすい	・新居がすぐに見つからないと仮住まいが必要になる ・居住中のため内覧対応に手間がかかる
同時進行	・二重返済の期間を最小限に抑えられる ・仮住まいを用意する必要がない ・引っ越しが1回だけで済む	・売却と購入のスケジュール調整が難しい ・予定どおり進まないと余計な支出が発生する

希望する新居が人気物件の場合、迅速に手続きを進めなければ別の人に購入されてしまう可能性があります。買い先行では現住居の売却が新居購入の後になるため、素早く手続きを進められるのが大きなメリットです。

売り先行の場合、新居の購入前に現住居を売却するため、基本的には一時的な仮住まいが必要になります。同時進行は売却と購入のタイミングを合わせることで費用の負担を軽減できますが、スケジュールがズレると高額な費用がかかるリスクがあります。

買い先行での住み替えの流れ・注意点

住宅の住み替えを買い先行で行うときの流れは以下の通りです。

1. 1.不動産会社に物件探しを依頼する
2. 2.新居の売買契約締結と購入代金の支払い
3. 3.現住居から新居への引っ越し
4. 4.現住居の売却
5. 5.売却代金の入金

それぞれの内容について詳しく確認していきましょう。

不動産会社に物件探しを依頼する

まずは不動産会社に新居の希望条件を伝えて物件を探します。

住み替えでは、「現住居がいくらで売れるか」と「新居をいくらで買えるか」をセットで考える必要があるため、購入と売却は同じ不動産会社に依頼したほうがよいでしょう。

別々の会社に責任が分散しやすくなりますが、同じ会社に依頼することで責任が一本化されます。さらに、住み替えの実績が豊富な不動産会社に依頼することで、スケジュール調整がスムーズになるのもメリットです。

新居の売買契約と住宅ローン契約の締結

希望条件に合う新居が見つかったら売買契約を締結します。購入代金の支払いは、基本的に売買契約締結時の手付金と、物件引渡し時の残金支払いの2回です。

そのため、売買契約を締結する前に、住み替えローンの事前相談や事前審査を済ませ、融資の目安を確認したうえで契約の締結に進むのが一般的です。売買契約の締結を経て、ローンの本申込み・最終審査を行い、物件の引渡しと同じタイミングでローンが実行されるように調整しましょう。

現住居から新居への引っ越し

買い先行では、新居の購入後すぐに現住居から引っ越すため、仮住まいを用意する必要がありません。

引っ越し後に現住居の売却活動を開始するケースが多く、売却スケジュールにあわせて引っ越し時期を調整することも可能です。

現住居の売却

新居への引っ越しが決定後、現住居の売却をするために不動産会社へ査定を依頼します。査定をすることで売却価格の目安がわかるので、相場に合った金額に調整するのと同時に広告方法など売却活動の方針を決めます。

当初の資金計画にズレが生じる可能性もあるため、売却価格や売り出し時期については慎重に検討しましょう。購入希望者から内覧の申し込みがあった場合、買い先行では現住居が空き部屋になっていることが多いため、内覧対応を不動産会社に任せることも可能です。

売却代金の入金

現住居の売却が成立すると、指定の口座に売却代金が入金されます。入金のタイミングは、新居を購入してからできるだけ短い期間になることが望ましいでしょう。

買い先行では売却の期間が想定より長引くと、住宅ローンの二重返済や資金繰りの負担が続く点に注意が必要です。

住み替え時ローン契約の流れや注意点

住み替えローンを契約するときの流れや注意点について解説します。スムーズに売買を行うためにも、利用前にきちんと理解しておきましょう。

住み替えローン契約の流れ

住み替えローンの契約は以下のような流れで行います。

1. 1.ローン返済のシミュレーションを行う
2. 2.銀行に審査を依頼する
3. 3.ローン契約を締結する

内容について見ていきましょう。

ローン返済のシミュレーションを行う

住み替えローンでは融資が高額になりやすいため、返済額のシミュレーションなどのマネープランニングが欠かせません。

返済額をシミュレーションするときは、現住居のローン残債や希望する融資額、金利などの条件を設定し、暫定的な見積もりを作成するとよいでしょう。

銀行に審査を依頼する

住み替えローンの場合も、一般的な住宅ローンと同じく事前の審査が必要です。

特に住み替えローンは審査が厳しい傾向にあるため、不動産会社と相談しながら希望する融資額の設定などを行います。

ローン契約を締結する

金融機関の審査を通過し、新居の売買契約を締結した後は、住み替えローン契約も締結を行います。住み替えローンと新居の購入代金の支払いは、一般的に同日に行われるケースが多いため、事前に日程の調整が必要です。

住み替えローンの審査内容

住み替えローンの審査では、主に以下のようなところが確認されます。

• ・安定した収入があるか
• ・収入に対する返済比率が無理のない範囲か
• ・預貯金などの資産がどのくらいあるか
• ・現住所の住宅ローン返済などで滞納した履歴がないか

審査基準は金融機関によって異なるため、審査に通らなかった場合に備えて複数の候補先を検討しておきましょう。

住み替えローンを使える銀行

住み替えローンは、一般的な住宅ローンと比べると取り扱っている金融機関が多くありません。

銀行ではメガバンクが中心となりますが、選ぶときは以下のような点を比較検討するとよいでしょう。

• ・新居の購入に必要な融資額を満たしているか
• ・金利のタイプ（変動、固定）と利率
• ・ローンの手数料
• ・団体信用生命保険（団信）の内容
• ・審査の難易度
• ・独自のサービス

住み替えの実績がある不動産会社は、個人の状況にあわせて住み替えローンに適した金融機関を紹介してもらえる場合があります。金融機関選びから売却・購入までを一括で相談できるため、利用者の負担を軽減しやすくなるでしょう。