土地と建物を売却して住み替えるときは、売却と購入の両方で税金が発生します。ただし、売却で利益が出ない場合は譲渡所得税がかかりませんし、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除で大幅な節税が可能です。

住み替えで発生する税金の種類やシミュレーション、軽減対策までわかりやすく解説します。

【基礎知識】住み替え時、売却と購入両方で税金がかかる

住み替えでは、自宅や土地を売るときだけでなく、新居を買うときにも税金が発生します。先に全体像を把握しておくと、資金計画が立てやすくなり、想定外の出費も防ぎやすくなります。

まずは、住み替え時に売却と購入でそれぞれ発生する税金を確認しておきましょう。

家を売る時の税金	家を買う時の税金
印紙税	印紙税
登録免許税	登録免許税
譲渡所得税	不動産取得税
	消費税（建物が課税対象の場合）
	贈与税（親族から資金援助を受けた場合）

住み替えで特に金額が大きくなりやすいのが、売却時にかかる「譲渡所得税」です。この税金は売却価格そのものに課税されるわけではありません。

譲渡所得税の対象となるのは、売却価格から購入時の価格や仲介手数料などの諸経費を差し引いた「利益」の部分です。そのため、売却価格が安く利益が出なければ、原則として譲渡所得税は発生しません。

さらに、マイホームを売却した場合は、譲渡所得から最大3,000万円までを差し引ける特別控除が利用可能です。一定の条件を満たせば、利益が出ていても税金がかからない、または大きく軽減できます。

土地や家の住み替えで発生する税金の種類

住み替えではどの税金が、いつ発生するのかを理解しておくと、資金計画のズレを防ぎやすくなります。売却時と購入時に分けて、税金の種類と負担の考え方をそれぞれ解説します。

家を売る際に発生する税金

家や土地を売却する際にかかる税金は、売買契約書にかかる印紙税、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記に伴う登録免許税、そして売却によって利益が出た場合の譲渡所得税です。

まずは、売却時にどのタイミングで、どの税金が発生するのかを整理して確認していきましょう。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書などの「課税文書」を作成したときにかかる税金です。契約金額に応じて税額が決まり、売買契約の締結時に収入印紙を貼って納付します。

契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は原則2万円ですが、2027年3月末までは軽減措置が適用されます。契約書を複数通作成する場合は、その通数分だけ印紙税がかかる点には注意が必要です。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記を行うときにかかる税金です。現在の住まいを売却する際に住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消する必要があり、この手続きにも登録免許税が発生します。

抵当権抹消登記は、不動産1個につき1,000円ですので、土地と建物の両方を抹消する場合は2,000円です。抵当権の抹消は司法書士へ依頼するのが一般的で、手続きを依頼して代行してもらう場合は別途費用が発生します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、家や土地を売却した際の利益にかかる税金です。課税される利益は「収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で求められます。

土地や建物の取得時期が古いと、購入代金に関する資料が残っていないケースもあるでしょう。その場合、土地と建物を含めた売却価額の5％を取得費とする「概算取得費」を用いて計算することになります。

概算取得費は実際の取得費よりも低くなるケースが多く、その分課税される金額が多くなってしまうため、不動産に関する資料はできるだけ保管しておくことが大切です。

家の住み替えで譲渡所得税がかかるケースは少ない

住み替えで自宅を売却しても譲渡所得税が発生しないケースもあります。主に「売却時に利益が発生しなかった場合」と「特例や控除を利用できた場合」です。

それぞれのケースを具体的に見ていきましょう。

譲渡所得がマイナスの場合は発生しない

譲渡所得税は、家や土地を売って「利益」が出たときのみ発生する税金です。売却額から取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得がマイナスであれば、原則として課税されません。

つまり、不動産を3,000万円で売却できたとしても、購入費や仲介手数料などの諸経費が3,200万円かかった場合、利益が出ていないため譲渡所得税はかからないということです。

利益が出ても控除を利用すれば課税されない可能性がある

売却時に利益が出て譲渡所得がプラスとなった場合でも、マイホームの売却であれば3,000万円特別控除を利用することが可能です。

この特例を利用することにより、譲渡所得から最大3,000万円までを差し引けるため、結果として譲渡所得税がかからないことも少なくありません。

ただし、特例や控除を利用するには確定申告が必須です。住み替えで税額がゼロになる場合でも、申告をしなければ特例は受けられません。書類の準備や要件確認に不安がある場合は、税理士へ相談するとよいでしょう。

損失が出た場合は節税できる可能性がある

マイホームの売却で損失が出た場合でも、売却時に住宅ローン残高があるなど一定の要件を満たせば、「損益通算」により給与所得など他の所得と相殺できます。

さらに、その年に控除しきれなかった損失は、翌年以降3年間にわたって繰り越して差し引ける制度もあります。いずれも適用するには要件確認と確定申告が必要になるため、早めに準備しておくと安心です。

家を買う際に発生する税金と特例

ここからは、新居を購入する際に発生する税金について説明します。売却時とは異なり、購入時は「不動産を取得すること」に対して税金が課されます。

主に、売買契約書にかかる印紙税、所有権移転登記や住宅ローン利用時の抵当権設定登記にかかる登録免許税、不動産取得税などが発生するのが一般的です。

これらの税金は、契約時や引き渡し時にまとまって支払う必要があるため、売却と同時に進める住み替えでは資金繰りに注意が必要です。

印紙税

購入時も売却時と同じく、不動産売買契約書を作成すると印紙税が発生します。税額は契約書に記載された金額で決まり、収入印紙を貼って消印することで納付します。

たとえば、契約金額が1,000万円超5,000万円以下であれば2万円など、金額帯ごとに税額が決まっています。契約書を2通作る場合は2通分必要になるため、費用計画では通数も含めて見積もると安心です。

登録免許税

購入時の登録免許税は、主に「所有権移転登記」や住宅ローンを組む場合の「抵当権設定登記」で発生します。税額は原則として、固定資産税評価額などをもとにした課税標準に税率を掛けて計算します。

一定の要件を満たす住宅用家屋は税率の軽減措置があり、手続きの負担を抑えられる可能性があります。適用期限があるため、対象になるかは早めに確認しておくとスムーズです。

不動産取得税

不動産取得税は、家や土地を取得したときに都道府県へ納める税金です。計算方法は「固定資産税評価額×税率」で、一定の住宅要件を満たすと控除や軽減措置が受けられる場合があります。

住み替えで土地を購入するケースでも、課税対象や軽減の有無で金額が変わるため注意しましょう。納税するタイミングは購入直後ではなく、不動産を取得した日から数カ月後に納税通知書が届くのが一般的です。

消費税

不動産を購入する際、すべてに消費税がかかるわけではありません。まず「土地」と「建物」では扱いが異なることを覚えておきましょう。

土地の売買は、原則として消費税はかかりません。一方、建物については売主が個人の場合は非課税ですが、売主が法人や課税事業者の場合は、建物部分に消費税が課税されます。

そのため、不動産会社のホームページや広告を確認する際は、表示されている価格が税込みかどうかだけでなく、建物価格に消費税が含まれているかを必ず確認しましょう。売主が法人の物件では、土地価格と建物価格が分けて表示されているかをチェックすることで、想定外の負担を防ぎやすくなります。

住み替えるときの税金は、売却価格や購入価格だけで決まるわけではありません。取得費や諸費用、特例の有無によって負担が大きく変わります。ここでは「売却時」と「購入時」で、どれくらい金額がかかるのかを具体的に説明します。

住み替えで発生する税金のシミュレーション

住み替えるときの税金は、売却価格や購入価格だけで決まるわけではありません。取得費や諸費用、特例の有無によって負担が大きく変わります。ここでは「売却時」と「購入時」で、どれくらい金額がかかるのかを具体的に説明します。

売却時のシミュレーション

売却時に確認したいのは、譲渡所得税が発生するかどうかです。

売却価格が3,500万円、取得費が3,000万円、譲渡費用が200万円の場合、譲渡所得は300万円となります。しかし、3,000万円特別控除を利用できれば課税対象が0円になり、譲渡所得税は発生しません。

なお、3,000万円特別控除などを適用しても譲渡所得が残ってしまった場合は、その不動産を所有していた期間によって税率が変わります。

購入時のシミュレーション

購入時にかかる税金は物件条件によって大きく異なりますが、ここでは3,500万円の新築住宅（建物2,500万円・土地1,000万円）を購入し、住宅ローンを利用するケースを想定しています。

この場合、売買契約書にかかる印紙税のほか、所有権移転登記や抵当権設定登記に伴う登録免許税、不動産取得税などが発生します。

住宅の条件によっては軽減措置が適用できるため、税負担が数十万円程度に収まるケースも珍しくありません。ただし、適用されない場合は負担が増える可能性があるため、購入時には税金分の現金をあらかじめ試算しておくことが重要です。

住み替えで発生する税金を軽減する方法

住み替え時の税負担は、売却益が出たかどうかだけでなく、手続きの進め方や利用した特例・控除の有無でも大きく変わってきます。

必要書類の取得など専門知識を要しない作業を自分で行い、確定申告で必要経費を漏れなく反映できれば、税負担を抑えられるでしょう。

手続きなど可能な範囲は自分で行う

住み替えでは基本的に税金を支払うことになりますが、手続きにかかる費用は工夫しだいで抑えられます。住民票や印鑑証明書などの必要書類を余裕をもって用意することで、慌てて取り寄せる手間や再発行の費用を防ぎやすくなります。

登記手続きを司法書士へ依頼する場合でも、依頼範囲を絞れば報酬の負担を軽くすることが可能です。できる範囲で自分でも対応するようにし、専門家に任せる部分を明確にすると、無理のないコスト管理につながります。

確定申告では発生した経費をできる限り計上する

税金の負担を抑えるうえで重要なのが、確定申告で取得費や譲渡費用を漏れなく反映することです。譲渡費用には仲介手数料や測量費、解体費用など、売却のためにかかった支出が含まれます。

取得費も購入代金だけでなく、購入時に支払った仲介手数料や登記費用などを合算できるため、資料を用意しておくだけで税額が変わることもあります。一方で、抵当権抹消費用のように対象外となる支出もあるため、判断に迷う場合は税理士へ相談すると安心です。

住み替えの税金は全体像を押さえれば負担を抑えやすい

住み替えでは、売却時の譲渡所得税だけでなく、購入時の登録免許税や不動産取得税なども含めて、資金計画を立てるようにしましょう。

譲渡所得がマイナスの場合は課税されず、特例や控除を活用すれば税負担が軽くなるケースもあります。確定申告では、住み替えにかかった取得費や譲渡費用を漏れなく計上することが大切です。

不動産会社によっては、住み替えに伴う税金の考え方や注意点についてアドバイスをしてくれるところもあります。必要に応じて税理士と連携している会社もあるため、早い段階で相談しておくことで、税金面の不安を減らしながら住み替えを進めやすくなるでしょう。