今のマンションから住み替えたいと思っても、「売却」と「新居探し」を同時に進める必要があるため、悩んでしまう方は少なくありません。実際、売却と購入のスケジュールが合わないと思わぬ費用が発生したり、理想の新居を逃してしまったりすることもあります。

一方で、住み替えの進め方を正しく理解していれば、今より快適な暮らしへスムーズに移ることが可能です。住み替えを成功させるためにも、基本から解説していきます。

自分に合ったマンションの住み替え方法とは？

マンションの住み替えを成功させるには、「どの順番で進めるか」を最初に決めることがとても重要です。進め方により必要な資金・スケジュール・リスクが大きく異なるためです。まずは、代表的な3つの進め方と、それぞれに向いている人の特徴について解説していきます。

マンションの住み替え方法

マンションを住み替えるときは、以下の3つの方法で進めることになります。

方法	概要	仮住まいの必要性	二重ローン
買い先行	先に新居を購入し、その後に現在のマンションを売却する方法	基本的に不要	自己資金の金額により必要
売り先行	現在のマンションを先に売却し、その後に新居を購入する方法	必要（売却〜入居まで）	なし
同時進行	売却と購入を同時に並行して進める方法	スケジュール状況により必要	なし（スケジュールがズレたときなど発生するおそれあり）

それぞれの特徴と向いているケースを詳しく見ていきましょう。

買い先行が向いている人

買い先行は、「先に良い物件を確保してから売却する」進め方で、資金力があり、住み替え先の条件を最優先したい人に向く方法です。

以下のような方におすすめの住み替え方法です。

• ・住み替え先の条件を最優先したい方
• ・仮住まいや二重ローンが発生しても問題ない資金力がある方
• ・エリア・駅までの距離・間取りなどに強いこだわりがある方
• ・現住居が好条件（駅近・築浅・生活利便施設が周辺にある）の方
• ・現住居の売却に時間をかけても支障がない方

買い先行は二重ローンになる可能性があること、売却がスムーズにいかない可能性があることは懸念点といえます。

一方で、新居選びを優先できるため「良い物件を逃さない」ことが最大の強みです。また、部屋に物が置いていない状態にしたほうが内見時に買主が購入後の生活をイメージしやすいため、スムーズに売買を進むことがあります。

売り先行が向いている人

売り先行は、できるだけ住み替えの費用を抑えたい人に向いています。「現住居を売却してから新居を購入する」ため、二重ローンが発生する心配がなく、資金計画をシンプルに立てられるのが特徴です。

以下のような方は特におすすめの住み替え方法です。

• ・なるべく無駄な出費を抑えたい方
• ・資金計画どおりにカッチリ進めたい方
• ・ローン残債を完済できるか不安がある方
• ・手持ち資金が少なく、二重ローンの対応が難しい方
• ・購入予算を売却価格に合わせて決めたい方

売り先行では仮住まい費用が発生することと、資金計画により新居探しの時間が短くなるというデメリットがあります。新居を決めるのが遅れると、その分仮住まい費用がかさむこともあり、新居探しを急がねばならなくなるケースが多いためです。

一方、売却価格が確定してから新居を購入できるため、予算を最小限に抑えられることは大きなメリットです。また予算が明確化されることで、資金計画の失敗を防ぎやすくなります。

同時進行が向いている人

同時進行とは、「売却と購入を同じタイミングで進め、決済日と引き渡し日を揃える」方法です。売り先行と買い先行のいいとこ取りができますが、スケジュール調整や契約管理の難易度がもっとも高い方法でもあります。

スムーズに進められれば仮住まいの必要がなく、引っ越しも一度で済むため、費用と手間を最小限に抑えることができます。

以下のような方におすすめの住み替え方法です。

• ・現住居が好条件（駅近・築浅・生活利便施設が周辺にある）の方
• ・仮住まいの家賃・引越し費用を極力省きたい方
• ・円滑にスケジュール調整ができ、買主の予定に柔軟に対応できる方
• ・自己資金に余裕がある方

同時進行では多くの場合、売却と購入の決済を同日に設定し、現在のマンションを引き渡すと同時に新居へ入居します。どちらかが遅れると全体の計画が崩れてしまうため、住み替え実績が豊富で、売却にも強い不動産会社との連携が欠かせません。

メリットが多い方法ではありますが、スケジュール調整を慎重に行う必要があります。

マンションの住み替えで特に起こりやすい失敗

住み替えでは、準備不足や知識不足から失敗につながるケースも少なくありません。よくある失敗例をまとめましたので詳しくチェックしていきましょう。

管理規約や使用細則の確認が不足していた

管理規約や使用細則を確認しておかないと、不動産会社の担当者に正確な情報を伝えられず、誤った前提で売却活動が進んでしまいます。また、あとから買主の想定していた利用方法ができないことが判明すると、契約解除に発展することもあるでしょう。

住み替えでは売却代金で新居を購入するケースも多く、契約解除や売買契約が長期化した場合、資金計画に大きく影響します。こうしたリスクを避けるためにも、売却前にマンションの管理規約・使用細則を正確に把握しておくことが大切です。

ローンの条件を理解しないまま進めてしまった

住み替え方法によっては、「現住居のローンの一括返済」と「新居購入のための借り入れ」の手続きが同時に発生します。そのため、契約条件や返済ルールを十分に理解していないと大きなトラブルにつながります。

現在のローン残債と新居の購入費用を1つにまとめて借りられる、住み替えローンを利用する場合は特に注意が必要です。便利なサービスですが、一般的な住宅ローンより金利が高くなりやすく、審査も厳しいといわれています。さらに、想定より売却価格が安かった場合は追加の自己資金が必要になる、という点も気を付けなくてはいけません

住み替えで売却の引き渡しと新居の購入手続きを同日に行う場合、各金融機関との日程調整が非常に難しくなります。また、金融機関によっては利用者の返済計画を安定させるために、繰り上げ返済を不可としているケースも少なくありません。

「売却できたらローンを繰り上げ返済しよう」と安易に考えていると、資金計画そのものが崩れてしまう可能性があるため必ず事前に確認しましょう。

事前確認の不足により新居でトラブルが発生した

新居を選ぶ際に事前の確認を怠ると入居後の後悔につながるでしょう。特に中古マンションに住み替える場合は、専有部分（所有者の部屋）だけでなく、マンション全体の管理状態や将来の資産価値についても考慮することが重要です。

まず購入時の内見では、ゴミ置き場や駐輪場といった共用部の管理が行き届いているかを必ずチェックしましょう。また、住民の入れ替わりが激しいマンションは住人同士のコミュニティが希薄なため、騒音などのトラブルに巻き込まれるケースがあります。

管理状況の悪いマンションは、将来売却する際にも買い手がつきにくく、資産価値が下がりやすい傾向です。将来的に再び住み替えを行う場合に自己負担が大きくなる可能性があるため、実際の管理状況の確認が欠かせません。

マンションの住み替えで成功するためのポイント

住み替えを成功させるには「順番・資金・情報」の3つを整えることが重要です。押さえておきたいポイントを整理しておきましょう。

住み替えの実績がある不動産会社を選ぶ

住み替えは通常の売却よりも工程が多く、スケジュール調整が難しくなる場合があるため、「住み替えの実績がある会社を選ぶ」ことがポイントです。

住み替えの実績が豊富な会社であれば、売却・購入・ローン・引っ越しまで一連の流れを把握しているため、トラブルを未然に防いでくれるでしょう。以下内容を確認しておくと適切な会社を見極めやすくなります。

• ・住み替え実績がどの程度あるか
• ・専任担当が「売り・買い」の両方をサポートできるか
• ・ローンの仕組みを詳しく説明できるか
• ・売却査定が根拠に基づいているか（データ提示の有無）
• ・無理なスケジュールを提案しないか
• ・ネットやGoogleマップなどの口コミ内容

口コミの内容はすべてを鵜呑みにせずに、参考程度にして実際に担当者と話して判断することが大切です。

自分にあった住み替え方法を見つける

一般的に売却活動だけでも平均3カ月〜6カ月はかかります。住み替えではさらに購入手続き・ローン審査・引っ越し準備などが重なるため、スケジュール管理が失敗リスクを大きく左右します。

そのため、自分に合った住み替え方法を選び、売却と購入のタイミングを逆算して資金計画も含めたスケジュールを立てていくことが大切です。

売却しやすい物件を所有していて、住み替え先の物件もある程度目星がついている場合は、「同時進行」がおすすめの方法です。まだ売却の目途は立たないものの、資金より新居の条件を優先したいなら「買い先行」で、仮住まいしてでも納得の新居を探したいという場合は「売り先行」で進めるとよいでしょう。

マンションの住み替えは、暮らし方を大きく変えるチャンスです。今の生活に少しでも不安や不便を感じたら、一度不動産会社に相談してみましょう。