戸建てを買い替えるなら、「築10年くらいで住み替えるのがベスト」と聞いたことはありませんか。しかし、本当に10年目が最適なのか、損をしないタイミングはいつなのか、悩む方は多いはずです。

戸建ての買い替えタイミングを築年数・資産価値・住宅ローン・ライフプランの観点から整理し、後悔しない住み替えのコツをわかりやすく解説します。

築10年で戸建てから戸建てへ住み替えるメリット

築10年で戸建てから戸建てに住み替える主なメリットは以下の3点です。

• ・高値売却を期待できる
• ・生活の変化に柔軟に対応できる
• ・住宅ローン控除を効率的に利用できる

高値売却を期待できる

10年以内の築浅物件は中古住宅市場でも人気が高く、高値で売却できる可能性があります。その裏付けとなるデータとして、東日本レインズ（公益財団法人 東日本不動産流通機構）が公開している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」を見てみましょう。

2024年築年数別中古戸建住宅の成約価格のグラフ

出典：公益財団法人　東日本不動産流通機構-築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2024年）

2024年築年数別中古戸建住宅の成約価格の表

築年数	価格	減少率※
築0～5年	5,131	100.0%
築5～10年	5,034	98.1%
築11～15年	4,777	93.1%
築16～20年	4,384	85.4%
築21～25年	4,122	80.3%
築26～30年	3,419	66.6%
築31～35年	2,964	57.8%
築36～40年	2,791	54.4%
築41年～	2,105	41.0%

※築0～5年を100％とした減少率

出典：公益財団法人　東日本不動産流通機構-築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2024年）

この結果からわかる通り、築15年程度までは購入価格の約9割で売却できる傾向があります。このことから、築浅の住宅は売却時にローンの残債を完済できる可能性が高く、さらに新居購入の頭金などの資金を確保しやすい点が大きなメリットです。
このことから、築10年前後のタイミングでの住み替えは、資産を有利に活かせる戦略といえるでしょう。
一方、築30年で戸建てを売却する多くのケースでは、住宅ローンをほぼ完済できているメリットがあります。
しかし、築年数が経過するほど建物の資産価値は下がり、売却価格も大きく下落します。加えて、老朽化に伴う修繕費やリフォーム費用の負担も増えるため、手元に残る現金が少なくなるリスクも無視できません。

生活の変化に柔軟に対応できる

変化に対応できる点も、築10年という短期で住み替えを行う大きなメリットです。10年たてばライフスタイルや家族構成、周辺環境に次のような変化が生じることも少なくありません。

• ・子どもが独立し、広い家を持て余すようになった
• ・両親の介護のため、同居が必要になった
• ・家の前に高層住宅が建ち、日当たりや風通しが悪くなった

このような変化が起きたとき住み替えによって、より快適な住環境を手に入れ、結果的に生活コストを抑えることにつながります。

「家は一生に一度の買い物」ではなく、人生のステージに合わせて柔軟に住み替えるという考え方も、近年では一般的になりつつあります。

住宅ローン控除を効率的に利用できる

築10年で住み替えることで、住宅ローン控除を最大限に活用できます。
住宅ローン控除とは一定の要件を満たした場合に、住宅ローン残高の0.7％を所得税から控除できる制度です。

住宅の省エネ性能や借入者の年齢、家族構成などによって、控除期間や上限額（2,000万～5,000万円）が異なり、10～13年間控除を受けられます。この住宅ローン控除は、要件を満たせば再度の適用も可能です。

そのため、築10年程度で住み替えることで、控除期間を途切れさせずに活用でき、効率的な節税効果を得られるでしょう。

築10年で戸建てから戸建てへ住み替えるデメリット

続いて、築10年で戸建てから戸建てへ住み替えるデメリットを紹介します。主なデメリットは以下の3点です。

• ・住宅の立地や状態によっては希望額で売れない場合がある
• ・住み替えに費用や手間がかかる
• ・資金形成が難しくなる可能性がある

それぞれのデメリットについて詳しくご紹介していきましょう。

住宅の立地や状態によっては希望額で売れない場合がある

築浅物件は比較的高値で売却できる可能性があります。しかし、立地や建物の状態によっては希望額で売れないケースも少なくありません。

特に次のような要因があると、資産価値が下がる傾向にあります。

• ・劣化や汚損が目立つ
• ・駅から遠く、交通の利便性が低い
• ・間取りが特殊で、購入希望者のニーズに合いにくい
• ・周辺環境が悪化している（騒音・治安・景観など）

「築浅だから高く売れるはず」と過信して高額な新居を購入してしまうと、旧居の売却価格が想定より低くなった場合に資金計画が崩れるリスクがあります。

住み替えを検討する際は、物件の状態やエリアの需要動向を事前に確認しておくことが大切です。

住み替えに費用や手間がかかる

住み替えを行う際には、想像以上の費用と手間がかかることがあります。例えば、旧居を売却してから新居を購入する「売り先行」では、仮住まいを用意する必要があり、引っ越し費用や家賃の負担が発生します。

一方で、新居を先に購入する「買い先行」の場合は、資金繰りやローン審査が厳しくなる点がデメリットです。

また、住宅を購入してからまだ10年程度しかたっていない場合、ローンの返済や生活費で貯蓄が十分にできていないケースも少なくありません。そのため、短いスパンでの住み替えは資金面・時間面の両方で大きな負担となる場合があるでしょう。

資金形成が難しくなる可能性がある

築浅物件は高値で売却できる傾向があり、住み替えを有利に進められるケースもあります。

しかし、資産形成という観点から見ると、不利になる側面も否定できません。例えば、共働き世帯が郊外に戸建てを購入したケースを想定すると、「10年目に住み替える場合」と「同じ家に20年間住み続ける場合」とでは、最終的な資産形成の結果に大きな差が生まれることがあります。

10年ごとに住み替える場合は、売却や購入のたびに仲介手数料・登記費用・引っ越し費用などのコストが発生します。

一方で、同じ家を長く保有し続ければ、こうした諸費用を抑えることが可能です。ローン残高も順調に減らせるため、資産形成に回せる予算を多く確保できます。

結果として、総資産を増やせる可能性が高まります。

戸建ての住み替え時期で後悔しないためのポイント

戸建てを10年で住み替えるメリットとデメリットを踏まえたうえで、実際に「いつ」「どのようなタイミング」で住み替えを検討すべきかを見ていきましょう。

住み替え時期を判断する際に押さえておきたいポイントは、次の3つです。

• ・ライフスタイルが変化したタイミングで住み替えを検討する
• ・売買に有利な時期を見極めて住み替えを検討する
• ・必ず信頼できる不動産会社の意見を聞く

それぞれのポイントを以下にご紹介しましょう。

ライフスタイルが変化したタイミングで住み替えを検討する

住み替えを考えるうえで、最も適したタイミングはライフスタイルが変化したときです。
結婚・出産・子どもの成長など、家族構成の変化によって、理想とする家の立地や間取り、設備の条件は大きく変わります。

例えば、子どもがいる現役世代のうちは通勤や通学に便利な駅近のファミリー向け住宅を選び、子どもが独立してリタイア後は、郊外のコンパクトな住宅に住み替えるといったケースがあります。

自分や家族のライフステージを見つめ直し、「このまま今の家に住み続けるべきか」「より快適に暮らせる家へ移るべきか」、将来の暮らしをイメージしたうえで判断することが重要です。

住宅の売買に有利な時期を見極めて住み替えを検討する

売買のタイミングを見極めることも、住み替えを成功させる大切なポイントです。次のような状況下では、住み替えを検討する好機といえるでしょう。

住宅の資産価値が高いとき

所有している住宅の資産価値が高い時期は、売却益を多く確保できるため、住み替えが有利に進みます。

築浅物件は資産価値が高い傾向にあります。また、中古住宅の供給が減っているときや、周辺地域が再開発・整備されているときも、売却価格が上がる可能性があります。

住宅ローンが低金利のとき

住宅の購入には住宅ローンを利用するのが一般的です。
金利が低い時期は、借入負担を抑えられるため、住み替えのチャンスといえます。

金利の変動によって総返済額が大きく変わることもあるため、ローンの借り換えを含めて検討するのも一案です。

住宅ローン控除が終了するとき

住宅ローン控除の適用期間は10～13年です。控除期間を過ぎると減税効果がなくなるため、住み替えを検討するひとつの目安になります。築10年程度での買い替えは、この制度を再利用しやすいタイミングでもあります。

上記のようなタイミングで住宅の住み替えを進めることで、旧居を高く売却し、新居購入費用を抑えられるでしょう。

必ず信頼できる不動産会社の意見を聞く

信頼できる不動産会社の意見を聞くことも、住み替えを成功させるうえで欠かせないポイントです。家の資産価値を正確に把握し、より良い条件で売却・購入を進めるためには、不動産の専門知識や市場動向に精通したプロの視点が必要になります。

また、不動産会社は単に物件を仲介するだけでなく、住宅ローンの組み方や売却時期の見極め、リフォームの必要性など、さまざまな角度からアドバイスをしてくれます。

ひとつの不動産会社に意見を聞くと偏りが生じるおそれがあるため、複数の不動産会社に相談し、信頼性を見極めることが重要です。

その際は、以下のようなポイントを意識しましょう。

• ・査定額の妥当性をチェックする
  ※高過ぎるのも望ましくありません。契約後に値下げを提案される可能性があります。
• ・説明の丁寧さや対応の誠実さをチェックする
• ・強引な契約を迫らない会社を選ぶ
• ・地域の実績や口コミを確認する

こうした比較を通じて、自分にとって本当に信頼できるパートナーを見つけられれば、住み替えの不安も減らせます。