家を売って住み替えるときの基礎知識！方法や注意点をわかりやすく解説

子どもの成長にあわせて広い家に住みたい、転勤のため利便性の良い家に住みたいなど、マイホームを売却して新しい住居へ住み替えるときもあるでしょう。

住み替えをするときは、新しい住居へ住み替えるタイミングや資金計画などから、まずはマイホームの売却方法を検討する必要があります。ここでは、マイホームを売却して住み替えるときの方法や注意点などを解説します。

1 家を売って住み替える方法は2種類
- 1.1 売り先行
- 1.2 買い先行
2 売り先行で住み替えるときのメリットとデメリット
3 買い先行で住み替えるときのメリットとデメリット
4 家を売って住み替えるときの注意点

家を売って住み替える方法は2種類

マイホームの住み替えをする方法は、主に以下の2種類があります。

・売り先行で住み替える方法
・買い先行で住み替える方法

それぞれの方法を確認していきましょう。

売り先行

売り先行は、マイホームを売却してから新しい住居を購入する方法です。

売り先行では、まず不動産会社にマイホームの査定を依頼してから買主を見つけるための媒介契約を締結します。買主が見つかると、売買契約を締結しマイホームを引き渡したあと、売却資金が入金されます。

旧マイホームを売却後に新しい住居を購入するため、新しい住居が決まるまでは一時的に仮住まいが必要になる場合もあるでしょう。

新しい住居が見つかると、旧マイホームの売却資金を利用して新しい住居を購入し、引っ越しや各種手続きを行うのが一般的です。

買い先行

買い先行は、新しい住居を購入後にマイホームを売却する方法です。まずは新しい住居を探すために不動産会社へ依頼して物件を探し、複数の候補先へ内覧などを行います。

新しい住居が決まると、売買契約を締結して購入代金を支払い、旧マイホームから直接新しい住居へ引っ越しをします。

旧マイホームを売却するのは、新しい住居への引っ越し完了後です。新しい住居への引っ越し後、旧マイホームを売却し、最後に売却資金が入金されます。

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売り先行で住み替えるときのメリットとデメリット

売り先行は、先に売却資金が入金されてから新しい住居を購入するため、堅実な資金計画を立てたい方に向いています。

売り先行のメリットとデメリットは以下のとおりです。

売り先行のメリットとデメリット

メリット	デメリット
・堅実な資金計画を立てられる・マイホームの売却に時間をかけられる	・新しい住居が決まるまで仮住まいが必要になり、費用がかさむ・マイホームで生活しながらの内覧対応は想像以上に負担

それぞれの内容を確認していきましょう。

メリット：堅実な資金計画を立てられる

マイホームを売却するときは、売却先がなかなか見つからないケースや、想定していたより高く売れないケースが珍しくありません。

住居の購入は高額な資金が必要になるため、マイホームの売却資金を新しい住居の購入資金に充てる予定の方も多いでしょう。

先に売却価格が確定すると新しい住居の購入に充てられる予算が明確になり、住み替えをするときの資金計画を堅実に立てやすくなります。

メリット：マイホームの売却に時間をかけられる

売り先行では、マイホームの売却が決まってから新しい住居を探せるため、マイホームの売却を急ぐ必要がありません。

買主から価格交渉があっても余裕をもって対応でき、相場より低い売却価格で妥協しなければならないリスクも避けられるでしょう。

デメリット：新しい住居が決まるまで仮住まいが必要になり、費用がかさむ

売り先行では、マイホームの引き渡し期限までに新居が見つからない場合、一時的に仮住まいへ移る必要があります。仮住まいでは家賃や敷金・礼金、引っ越し費用などが発生し、期間が長引くほど負担が大きくなります。

この追加費用を抑えるには、売却活動と同時並行で新居探しを進めておくことが重要です。例えば、候補物件を複数選んでおき、あらかじめ内覧や条件確認を済ませておけば、売却成立後すぐに契約へ進めるため、仮住まい期間を短縮できます。

デメリット：マイホームで生活しながらの内覧対応は想像以上に負担

仮住まいを利用せず、マイホームに住みながら売却活動を行う場合は、購入希望者による内覧対応が必要です。内覧時の第一印象は購入意欲を左右するため、事前に室内の整理整頓や水回りの掃除、生活感を抑える工夫などを毎回行う必要があります。

特に内覧希望が立て続けに入ると、そのたびに片付けや掃除を繰り返すことになり、仕事や家事、育児との両立が難しくなることもあります。このため、マイホームに住みながらの売却は、精神的にも時間的にも負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。

買い先行で住み替えるときのメリットとデメリット

買い先行でマイホームを住み替えるときのメリットとデメリットは、以下のとおりです。

買い先行のメリットとデメリット

メリット	デメリット
・新しい住居の購入手続きを早く進められる・新しい住居探しに時間をかけられる・仮住まいをする必要がない・内覧の対応にかかる負担が少ない	・新しい住居の購入資金を先に用意する必要がある・ローンの支払いが二重になるおそれがある

それぞれの内容を紹介します。

メリット:新しい住居の購入手続きを早く進められる

人気のある物件は購入するタイミングが遅れると、売却済みとなってしまいます。どうしても住みたい物件があり、早く購入手続きを進めたいときは買い先行の方法がおすすめです。

転勤などで引っ越しの時期が決まっているときも、買い先行であれば先に引っ越し先の住居をおさえられるため安心です。

メリット：新しい住居探しに時間をかけられる

まだ入居したい物件が見つかっておらず、住み替えに適した住居が見つかってからマイホームを売却したい方もいるでしょう。

買い先行ならば、新しい住居が見つかってからマイホームの売却手続きを進めるため、新しい住居探しに時間をかけられます。

メリット：仮住まいをする必要がない

マイホームから新しい住居へ直接引っ越しをするため、一時的な仮住まいを手配する必要がありません。

メリット：内覧の対応にかかる負担が少ない

新しい住居への引っ越し後に内覧対応を行うため、住みながら内覧対応をする必要がありません。

新しい住居が遠方でも、引っ越し後の内覧対応は不動産会社に依頼できるケースが多いでしょう。

デメリット：新しい住居の購入資金を先に用意する必要がある

買い先行では、マイホームの売却資金が入金される前に新しい住居の購入資金を準備しなければなりません。

住み替えローンを利用できる方や、手元資金に余裕のある方でなければ購入資金を事前に手配するのは難しいでしょう。

デメリット：ローンの支払いが二重になるおそれがある

新しい住居の購入時にローンを組むと、旧マイホームのローン返済と重なり、返済負担が重くなるおそれがあります

家を売って住み替えるときの注意点

住み替えでは、売り先行と買い先行で共通する注意したいポイントがあります。ここからは、住み替えでの注意点を解説します。

住み替えローンを利用すると、返済額が高くなりやすい

住み替えローンは新しい住居の購入資金に加え、旧マイホームのローンの返済資金を借りられるローンです。

住み替えローンは一般的な住宅ローンより審査が厳しく、金利も高い傾向にあります。一般的な住宅ローンの金利は0.5％～2％ほどですが、住み替えローンの金利は2～4％ほどです。

住宅ローンの金利が低い理由は、以下のような所定の条件を満たすと優遇金利を適用できるためです。

・ローン口座を給与振込や公共料金の支払口座として登録する

・ローンを組む金融機関のクレジットカードを作成する

住み替えローンでは優遇金利を適用できないケースも多く、全体的に金利は高くなります。

確定申告を行わないと特別控除が利用できない

マイホームを住み替えるときは、以下のような特別控除を利用できます。

マイホームを住み替えるときの特別控除の概要

制度名	内容
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除	マイホームを売却したときの譲渡所得にかかる所得税や住民税を3,000万円まで控除できる
住宅ローン控除	年末時点の住宅ローン残高×0.7％を所得税や住民税から控除できる
マイホームの買い替え特例	所有期間10年超のマイホーム売却による譲渡所得税の支払いを将来に繰り延べられる

これらの制度は、原則として併用できません。また、これらの特別控除を利用するためには、期限内に確定申告をしなければならないため注意しましょう。