マンションが売れないとダブルローンは組めない？注意点とスムーズに売却するコツ

マンションを購入後、子どもの誕生などライフステージの変化により新しいマンションへの住み替えを検討するときもあるでしょう。

マンションを購入するときは高額な初期費用が必要となるため、住宅ローンの利用が一般的です。

住み替えをするときは、旧マンションの住宅ローンの残債があるときでも、ダブルローンを利用すると新たに住宅ローンを組めます。

ダブルローンにより好きなタイミングで新しいマンションへ引っ越せますが、旧マンションが売れない期間は二重のローン返済を負担しなくてはなりません。

また、住宅ローン控除を利用しているときは旧マンションのローンが適用対象外となるため注意しましょう。

ここでは、ダブルローンを利用するときのリスクやメリット、旧マンションが売れないときの対処法などを解説します。

マンションが売れないときにダブルローンを利用するリスク

ダブルローンとは、住宅ローンが残っている状態で新たに別の住宅ローンを組み、二重のローンを返済していく方法です。

ダブルローンは、マンションの住み替えをするときなどに利用されます。たとえば、旧マンションの売却前に新しいマンションへ引っ越したいとき、ダブルローンを利用するとすぐに新しいマンションの購入資金を確保できます。

一方で返済負担の増加など、さまざまなリスクが発生するため、まずはダブルローンを利用するときに気を付けたいポイントを確認していきましょう。

ダブルローンを利用している期間は、ローンの返済が二重で発生するため、家計に大きな負担がかかります。

旧マンションを売却できない期間が長くなると、二重のローン返済をする期間が長くなり、返済ができなくなってしまうかもしれません。

マンションの売却は、不動産会社に売却価格の調査や売買の仲介を依頼したあと、買主が見つかるまで約3〜6カ月ほどかかります。

マンションの周辺環境や経済動向などによっては売れない期間が長くなるケースもあるため、十分な余裕資金や収入を確保しておきましょう。

ダブルローンを利用するときは、旧マンションを賃貸して賃料を住宅ローンの返済にあてることは原則としてできません。

住宅ローンは「自ら居住すること」が契約の前提となっており、自ら居住しない賃貸利用は契約違反となるためです。

例外的に、住宅ローンを契約した金融機関の承諾があれば賃貸を認められる可能性があります。賃貸利用を検討したいときは、事前に金融機関へ相談しましょう。

ローンの審査は、一般的にローンの金額が大きくなるほど審査が厳しくなります。ダブルローンを利用すると、旧居宅のローン残高に新居宅のローンが加算されるため、金融機関にとっては返済リスクが高くなるでしょう。

ローン審査のときは、年収に対するローンの返済負担率やローン完済時の年齢などが考慮されます。返済負担率は、以下の式で計算されます。

返済負担率＝年間の返済額合計÷額面年収×100

一般的には、返済負担率を30～35％ほどに抑えられないとローン審査に通らない可能性が高くなるでしょう。

ローンの完済については、70歳くらいまでにローンを完済できる返済期間でなければ審査は通りにくくなります。

住み替えローンを利用すると、新しく購入するマンションの借入れに住宅ローン控除を利用できます。一方で、旧マンションには住宅ローン控除を利用できません。

住宅ローン控除は、主に以下の要件をすべて満たすときに利用できます。

住宅ローン控除を利用するための要件

要件	内容
居住の要件	住宅の引渡し時や工事完了時から6カ月以内に本人が居住している
住宅の要件	不動産登記簿上の床面積が50㎡以上であり、現行の法律で求められる耐震性を満たしている（一部のマンションは40㎡以上50㎡未満で適用可）
年収の要件	年間の合計所得金額が2,000万円以下である
期間の要件	住宅ローンの借入期間が10年以上である
特例適用の要件	「長期譲渡所得の課税特例」「居住用物件の3,000万円譲渡所得控除特例」など、住宅ローン控除と併用が認められない特例が併用されていない

ダブルローンを利用して売却前に新しいマンションへ住み替えをすると、旧マンションには本人が居住しないため制度を利用できません。