「住み替えをしたいけれど、次の家が見つかるまでの期間、今の家に住み続けられたら……」そんな悩みを抱える方に注目されているのが、リースバックを活用した住み替えです。

自宅を売却しながらも、同じ家に“借りて住み続けられる”リースバックは、住み替えの準備に時間と安心感を与えてくれる方法として注目されています。しかし、メリットばかりでなく、注意すべきデメリットもあるのが現実です。

「リースバックで本当に安心して住み替えできるのか？」という疑問に答えるために、メリット・デメリットをわかりやすく解説します。

住み替えとは

住み替えとは今の住まいを売却または手放し、新たな住居に移ることを意味します。ライフスタイルの変化や老後の備え、転勤などをきっかけに、検討されます。

住み替えの進め方には主に3つのパターンがあり、「買い先行」「売り先行」「同時決済」といった方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

近年では、資金調達の選択肢として「リースバック」も注目されています。リースバックは、自宅をいったん売却し、その後も賃貸契約を結ぶことで同じ家に住み続けられる仕組みです。この方法を使えば、売却によって資金を確保しながらも、住み替えまでの準備期間をゆとりを持って過ごせます。

以下では、リースバックを活用した住み替えを検討するうえで基本となる「3つの住み替え方法」について解説します。

• ・買い先行
• ・売り先行
• ・同時決済

買い先行

買い先行は新居を先に購入し、その後に現在の住まいを売却する住み替え方法です。

買い先行を選ぶ最大のメリットは、じっくり時間をかけて新居選びができる点にあるといえるでしょう。

また、先に新居を購入するため、仮住まいが不要で子どもの転園・転校といった生活面への影響も、最小限に抑えられます。

一方で、売却が想定通りに進まなかった場合、旧居と新居のローンを二重で抱える「二重ローン」のリスクがあります。あわせて新居の購入資金の準備が必要になるため、自己資金が潤沢でないと実現が難しい方法でもあります。

売り先行

売り先行は現在の住まいを先に売却し、新しい住まいを購入する方法です。あらかじめ資金を確保できるため、新居購入時の資金計画が立てやすく、ローン残債を返済してから次のローンに進める点がメリットです。

しかし、売却から購入までに仮住まいが必要となるケースが多く、引っ越しの費用や手間が増えてしまうのがデメリットでもあります。また、仮住まいにかかる費用を抑えたい場合は、新居の物件選びにかける時間も気にする必要があるでしょう。

同時決済

同時決済は現在の住まいの売却と新しい住まいの購入を、同日に行う住み替え方法です。売却資金を新居購入の費用に充てられるため、資金繰りがスムーズに進む点が魅力です。また、仮住まいも不要となるため無駄なコストがなく、引っ越し回数も最小限に抑えられる点も魅力でしょう。

ただし、売却と購入のタイミングを調整する必要があります。双方のスケジュールが合わなければ取引が成立しないため、同時決済を希望する場合は「経験豊富な不動産会社との連携」が欠かせません。

リースバックで住み替えた場合のメリット

リースバックを活用した住み替えは、売却と同時に新居を探す余裕ができるほか、資金調達と住まいの確保もできます。以下では、メリットを掘り下げて紹介します。

二重ローンを回避できる

リースバックを利用すると、旧居と新居のローンを同時に抱える「二重ローン」を避けられます。

また、リースバックを活用すれば、自宅を売却してから新居を購入するまでの期間も、賃貸物件として住み続けられます。一度は売却するためすぐに資金が得られ、次の住宅ローンに活用できるため、希望する新居が見つかり次第決済できるのもメリットです。

住み替えでは買い先行の場合も売り先行の場合も、旧居の売却と新居の購入が同時でないため、資金繰りにタイムラグが発生します。しかし、リースバックを活用することで二重ローンも回避しつつ、売却額を新居の購入費用にそのまま流用できるのです。

仮住まいの家を探す必要がない

リースバックでは自宅を売却しても、そのまま賃貸として住み続けられるため、一時的な仮住まいを探す必要がありません。

仮住まいにかかる費用の目安としては、敷金・礼金・仲介手数料・引っ越し費用を含め、トータルで家賃6〜8カ月分程度が相場とされていますが、これらの費用を回避できるのは、大きな経済的メリットに他なりません。

場合によっては半年以上仮住まい、というケースもあることを考えると、仮住まいせずに納得のいく新居を探したいなら、リースバックは最適解と言って差し支えないでしょう。

住宅ローン審査が通りやすい

リースバックにより自宅を売却すると、借入残高が減るため、新たな住宅ローンの審査時に「返済比率」が改善され、審査が通りやすくなるケースがあります。

特に金融機関は、既存のローンが完済されているかを重要視するため、リースバックは審査上有利に働く可能性があります。「買い先行でローン審査が通らず希望物件の購入を断念せざるを得ない……」という、悲しい状況を避けやすくなるのです。

相続税など税負担を軽減できる

リースバックにより資産を現金化することで、相続税評価の対象資産が現金となり、親族間での分割がしやすくなります。

住み替えでリースバックを活用すると自宅として居住用財産を売却することとなり、譲渡所得税の控除対象となる「3,000万円特別控除」なども適用できるケースが多く、節税効果があるのです。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

譲渡所得税とは

譲渡所得税は、不動産売却で得た利益に課される税金です。旧居を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合には長期譲渡所得となり、所得税率15%・住民税5%が課せられます。

一方、5年を超えない場合は短期譲渡所得となり、所得税率30%・住民税9%が課せられます。

なお、税率に対して算出する譲渡価格は、以下の計算式で算出可能です。

譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額（一定の場合）＝課税譲渡所得金額

上記算出時に、取得費が譲渡価格の5%未満の場合は、譲渡価格の5%相当額を取得費として算出してよいこととなっています。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

相続税とは

相続税は相続で得た資産に課せられる税金で、評価額にもとづいて算出される税金です。

将来的に子どもに自分たちの資産を相続してもらいたい、と考えた親世帯にとって、子世帯にかかる相続税負担も気になるところでしょう。相続を視野に入れた親世帯が、「現状のままでは子どもへの相続税負担が重すぎる」という懸念から、住み替えを行うケースも多くなってきています。

相続の際、小規模宅地等の特例が利用できれば、330平方メートルまでの宅地を相続した場合の、相続税が最大80%減額可能になります。戸建てからマンションへ住み替えるケースも少なくありませんが、これは相続税評価額そのものを減額できるため、有効策のひとつです。

また、リースバックを活用すると旧居を売却し、現金化できるため、その時点での資産分割もしやすくなります。

リースバックで住み替えた場合のデメリット

リースバックの利用前に、しっかりとリスクを理解しておけば、「こんなはずではなかった……」という事態を回避できます。どのようなデメリットがあるのか、以下で確認していきましょう。

新居に引っ越すまで家賃を支払う必要がある

リースバックでは売却後もその物件に住み続けるため、新居に移るまでの期間、家賃を支払う必要があります。

リースバック後の家賃は一般的に、売却価格の7〜13％程度が年間家賃の目安とされています。

例えば、2,500万円で売却した場合、年間家賃は約175万〜325万円、月額で約14.5〜27万円程度です。売却資金を確保していても、一定期間家賃を支払う必要があることは認識しておきましょう。

長期間だと住み続けられる保証がない

リースバックは基本的に定期借家契約が用いられ、契約期間満了後の再契約が保証されないケースも少なくありません。

そのため、長期間住み続ける可能性がある場合は、契約内容について不動産会社によく確認しておきましょう。

家の売却価格が市場の相場より低くなりやすい

リースバックは不動産会社が物件から収益を得ることを目的としているため、一般的な不動産売却と比べて売却価格が相場より低くなりやすいでしょう。売却益を最大化したい方は、他の選択肢と比較して総合的に判断する必要があります。

まずはリースバックや豊富な物件売買実績のある不動産会社に相談し、自分に合った住み替え方法や売却方法を検討することが重要です。