住み替えの際には、かかる費用を把握し、余裕のある住み替え・資金計画を立てましょう。

住み替えにかかる費用や自己資金なしで住み替える方法などを解説します。

住み替えに必要な費用・資金はいくら？

住み替え全体で考慮すべき主な費用は以下の通りです。

• ・住宅の売却に関わる諸費用
  仲介手数料や印紙税、その他売却に伴う手数料など。
• ・新居の購入に関わる諸費用
  購入費用や仲介手数料、諸税金など。
• ・仮住まいにかかる費用
  引っ越し費用や仮住まいの賃料、二重生活の費用など。

住み替え費用を正確に把握しないまま進めると、以下のような問題が発生する可能性があります。

• ・想定していた自己資金が不足し、予定外の住宅ローンを組む必要が出てくる。
• ・予想外の高額な出費により、住み替え後の生活費に影響が出る。
• ・資金不足により住み替えそのものが困難になる。

住み替えの際には、かかる費用を計画に含め余裕のある資金計画を立てることが大切です。

住み替えに関わる費用を詳細に解説し、計画的に住み替えられるような情報をお伝えします。

住宅の売却に関わるおもな費用

住宅の売却には、いくつかの主要な費用がかかります。売却過程で発生する費用の概要を解説します。

早めに試算を行うことにより、必要な資金を確保し不測の事態に対応するための準備を整えておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産を売却する際に不動産会社に支払う報酬です。宅建業法により、その上限が法律で定められています。具体的には、売却価格に応じて以下のように設定されています。

売却価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売却価格×5%
200万円超〜400万円以下	売却価格×4% + 2万円
400万円超	売却価格×3% + 6万円

実際の仲介手数料は、この金額に消費税が上乗せされます。

印紙税

印紙税は、特定の文書（契約書や領収書など）に課される税金です。文書が法的な効力を持つために必要であり、文書に対して直接納付されます。印紙税は、文書の種類や金額によって異なる税率や税額が設定されているため、適切な金額の収入印紙を文書に貼り、消印をして納税します。

契約書に必要な印紙税は、売却金額に応じて異なります。例えば、100万円〜5億円の場合は1,000円〜3万円です。

なお、不動産売買契約書における印紙税は令和9年3月31日まで軽減措置が取られています。

参考：国税庁 「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の 印紙税の軽減措置の延長について

抵当権抹消の費用

住宅ローンが残っている物件を売る際には、抵当権の抹消手続きが必須です。この手続きには司法書士への報酬と登録免許税が必要となります。

抵当権抹消費用の主な内訳は次の通りです。

• ・司法書士報酬
  抵当権の抹消手続きを依頼する際、司法書士に支払う報酬です。報酬額は一般的に1万5,000円から3万円程度が相場ですが、依頼する事務所によって料金は異なるため、事前に確認が必要です。
  
  
• ・登録免許税
  抵当権抹消登記を行う際に必要な国への税金で、物件ごとに1,000円が一般的です。この税金は、抹消登記を行うことによって発生します。
  
  抵当権の抹消は、物件の売却手続きの中で非常に重要です。この手続きが完了していないと、新たな買主に対して物件の所有権移転がスムーズに行われないため、物件の売買契約に影響が出る可能性があります。
  
  抵当権抹消のためには、金融機関と密接に連携を取り、必要な書類を確実に収集する必要があります。また、手続きには時間がかかる場合があるため、余裕のある行動が推奨されます。

譲渡所得税

住宅の売却で得た利益に対して譲渡所得税が課されます。譲渡所得は、以下の式で計算されます。

譲渡所得=売却価格−（取得費+譲渡費用）

取得費とは不動産を購入した際の金額やそれに付随する費用、譲渡費用とは売却に際して実際に発生した費用です。譲渡所得に対する税率は、住宅の保有期間によって異なります。

• ・短期譲渡所得の場合（5年以下の保有）　税率：39.63％
• ・長期譲渡所得の場合（5年超の保有）　　税率：20.315％

譲渡所得税の計算においては、全ての費用を正確に計上することが重要です。見落としがあると、実際の税負担が予想以上に高くなることがあります。また、特定の条件下では税率が異なる特例も存在するため、売却計画を立てる際は税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

ローンの一括返済費用

住宅ローンの残債がある場合、売却時に一括返済する必要があります。一括返済時には、金融機関によって手数料が発生する場合があります。この手数料は約1万円から3万円程度ですが、金融機関によって異なるため、事前に確認することが重要です。

新居の購入に関わるおもな費用

新居を購入する際には、物件の購入費用以外にさまざまな追加費用がかかります。以下では、物件購入に関わる主な費用とその平均価格を解説します。

物件の種類別の平均購入費は次の通りです。

• ・分譲戸建て住宅：約3,933万円
• ・中古戸建て住宅：約2,814万円
• ・注文住宅：約3,971万円
• ・分譲マンション：約4,577万円
• ・中古マンション：約2,819万円

出典：国土交通省 平成30年度住宅市場動向調査

物件購入時には頭金が必要となるケースが多いです。頭金を多くすることで、毎月の住宅ローンの返済額を減らすことができます。

新居の購入にかかる主な諸費用は次の5つです。

• 1.不動産会社への仲介手数料
• 2.印紙税
• 3.住宅ローン関連費用
• 4.保険料
• 5.税金

1.不動産会社への仲介手数料

中古物件を購入する際は、不動産取引額に応じた仲介手数料が発生します。

売却価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売却価格×5%
200万円超〜400万円以下	売却価格×4% + 2万円
400万円超	売却価格×3% + 6万円

実際の仲介手数料は、この金額に消費税が上乗せされます。

2.印紙税

契約書に必要な印紙税は、購入金額によって異なります。100万円〜5億円の場合は1,000円〜3万円です。

3. 住宅ローン関連費用

融資事務手数料は3万円〜5万円です。融資額の1〜2%といった計算をする金融機関もあります。

4.保険料

火災保険や地震保険など、各種保険に加入する際の費用も計画に含める必要があります。

5. 税金

固定資産税や登録免許税、不動産取得税も購入費用に含まれます。

不動産の購入時には、物件価格の5〜8%程度が諸費用になるため、総額で計算すると住み替えにかかる費用が明確です。

新居購入を検討する際は、これらの費用を総合的に考慮し、適切な計画を立てることが重要です。

新築マンションへの住み替え費用

新築マンションへの住み替えには多くの魅力がありますが、特に「防犯性が高い」「家の中の温度差が少ない」「共用部の管理や修繕を管理会社に任せられる」という点が挙げられます。また、新居の選択に際しては、費用も重要な考慮すべき事項です。

新築マンションの全国平均価格は、2023年5,911万円で前年比15.4％上昇しました。これは7年連続で過去最高価格を更新したことになります。

出典：不動産経済研究所　全国 新築分譲マンション市場動向 2023 年

新築マンションへの住み替えでは、以下の点を考慮すると良いでしょう。

• ・新築マンションの購入では、一般的に仲介手数料が発生しない
• ・同日決済の推奨（仮住まいや二重ローンを避ける）

住宅の売却を先行し、引き渡しまでに新居が決まらない場合などは仮住まいが必要です。新居への移転と旧居の売却を同日に行うことで、仮住まいの必要性を避けられます。

中古マンションへの住み替え費用

中古マンションへの住み替えは、多くのメリットがあります。「購入費用が比較的低い」「部屋の現状を直接確認できる」「リノベーションの自由度が高い」という点が挙げられます。

中古マンションを購入する場合の費用面での考慮点は次の通りです。

• ・購入費用は新築に比べて安いが、築年数や立地で大きく変動する
• ・新築マンションと異なり、仲介手数料が必要
  （通常は物件価格の3%+ 6万円＋消費税）
• ・自由に改装できるため、理想の住空間を作るための追加費用が発生

新居への入居と旧居の売却を同日に行うことで、仮住まいなどのリスクを避けることができます。これは新築・中古を問わず、マンションの住み替えにおいては特に推奨される方法です。

新築戸建てへの住み替え費用

新築戸建てには、不動産会社などが土地を仕入れて建設して販売する「建売住宅」と注文してから建築する「注文住宅」の二つの選択肢がありますが、それぞれにかかる費用とメリットが異なります。

建売住宅の場合

国土交通省の「住宅市場動向調査（令和3年）」によると、三大都市圏での建売住宅の平均購入費は約4,250万円です。

建売住宅のメリット

• ・比較的低価格で購入可能
• ・打ち合わせや建築期間が少ないため、購入から引っ越しまで迅速に行える
• ・土地と建物のローンが一本化でき、金融管理が容易になる
• ・完成した住宅を見てから購入を決められる

物件が建設中の場合、迅速に移行できるため、同日決済を目指すことができます。

注文住宅の場合

注文住宅を土地購入後に建てる場合の全国平均は約5,122万円、既存の土地に建てる場合は約3,299万円です。

注文住宅のメリット

• ・家の広さや部屋数、機能性を自由に設計できる。
• ・最新の省エネや断熱技術を取り入れた高性能住宅が建てられる。
• ・自分のニーズに合った住まいが実現可能で、長期的な資産価値の向上が見込める。

注文住宅は、契約後の建設開始から完成まで数カ月を要するため、旧居の売却タイミングと新居の完成タイミングをうまく調整し、仮住まいの期間を最小限に抑える計画が必要です。

新築戸建ての場合、一般的に仲介手数料が不要です。住み替える際は、以下の費用対策を踏まえた上で、最適な選択を行うことが成功の鍵となります。

• ・新居の支払いと旧居の売却を同日に行うことで、二重ローンのリスクを避け、金融負担を軽減できる
• ・特に注文住宅の場合は、建設スケジュールと売却タイミングを調整し、費用負担を最適化する計画が重要になる

中古戸建てへの住み替え費用

中古戸建ては既に完成している物件を購入するため、内覧で実際の状態を確認でき、想定外のリフォームを避けられます。

また、売主と直接タイミングを調整しやすく、新築のように建設スケジュールに左右されることがありません。引っ越しの計画を立てやすくなります。

中古戸建ての住宅は、多くのメリットがありますが、注意点もあります。

費用面での特徴は次の通りです。

• ・新築戸建と比較して、初期投資を低く抑えられる
• ・購入には不動産会社を仲介手数料が発生する
  （一般的には購入価格の3%プラス6万円＋消費税が目安で）

スムーズな住み替えのための注意点は次の通りです。

• ・同日決済を目指すことで、仮住まいや二重のローンを避け、金銭的なリスクを最小限に抑える
• ・中古戸建ては立地や築年数、建物の状態によって価格が大きく変動する
  価格交渉に備えるためにも、複数の物件の比較検討が推奨される

中古戸建てに住み替える際は、購入から引っ越しまでのプロセスを慎重に計画することが成功の鍵です。

自己資金なしで住み替えできる？

自己資金がない状態でも、住み替えを実現する方法は存在します。主な解決策は、金融機関からの融資の利用です。ここでは、主に住宅ローンを利用した住み替えの方法について詳しく解説していきます。

自己資金がない場合の住み替え方法

自己資金がなくても、いくつかの方法を利用することで住み替えを実現できます。以下に具体的な方法を紹介します。

新規住宅ローンの利用

持家を売却して新居を購入するのが一般的ですが、売却金が既存の住宅ローン返済に消えてしまうことが多いです。このケースでは、新規住宅ローンを活用すると良いでしょう。新たなローンを組むことで、自己資金が少なくても新居購入が可能になります。

住み替えローンの利用

住み替えローンは、持家の住宅ローン残債と新居の購入資金を一括で借り入れることができるローンです。この方法では、持家の売却でローンを完済しなくても新居を購入できるため、資金の流動性が向上します。ただし、審査が厳しい上に、高額な債務を抱えるリスクもあるため、慎重に検討する必要があります。

つなぎ融資の利用

自己資金が不足している場合、つなぎ融資が有効です。これは、新居の購入や建設資金を一時的に借り入れる方法で、住宅ローンが実行されるまでの短期間だけ利用します。住宅ローンが下りた後は、これらの借入金を一括で返済します。

各方法には特長がありますが、どれも計画的に進めることが重要です。特に金融機関の審査をクリアするには、安定した収入の証明が求められることが多いため、事前の準備が必要です。

自己資金なしで問題なく住み替えできるケース

住み替えを考える際、自己資金がない場合でも安心して進めることは可能です。

住宅の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている場合（アンダーローン）は、売却から得た資金で住宅ローンを完済し、さらに新居の購入資金に充てることが可能です。この状態では、抵当権の抹消がスムーズに行われ、問題なく住み替えを進めることができます。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンの担保として設定する権利です。この権利がある限り、住宅ローンが完済されていないため、不動産を自由に売却できません。住宅ローンの返済が滞ると、金融機関はこの抵当権を行使し、最終的には裁判所の介入による競売を通じて債権を回収することもあるため、そういった不動産を自由に売却できないようにしています。

アンダーローンの場合、住宅を売却して得た金額で住宅ローンを完済可能なため、新居購入資金に回せる余裕が生まれます。この状態なら、抵当権を抹消して清算でき、新しい住まいへスムーズに移行可能です。

自己資金なしで住み替えしない方がいいケース

自己資金がない状態での住み替えは、特定の条件下では避けた方が無難です。特に「オーバーローン」の状況、つまり住宅ローン残債が売却予想価格を上回るケースでは、注意が必要です。

オーバーローンでは、売却しても住宅ローンを完済できないため、原則として住宅を自由に売ることができません。この状態で無理に住み替えを進めると、以下のようなリスクが発生する可能性があります。

• ・自己資金で不足分を補填しなければならない
• ・不足分をカバーするためにさらなる借入が必要になることがあり、経済的負担が増大する
• ・一括返済が困難な場合、住み替えローンを利用する選択肢もあるが、厳しい審査が伴う

住み替えを検討する前に、以下の点を確認しておくことが重要です。

• ・金融機関のウェブサイトや問い合わせで住宅ローン残債を確認する
• ・住宅の市場価格を専門家に評価してもらい、売却可能額を把握する

これらの情報に基づき、住み替えの実行可能性を慎重に評価することが求められます。特に自己資金が不足している場合、オーバーローンの状態では住み替えに伴うリスクが高まるため、無理な判断は避け、安定した財務状況を築いてから住み替えを進める方がいいです。

住宅ローンが残っても住み替える方法

現在住んでいる家の住宅ローン残高があっても、住み替えは可能です。

住宅ローン契約時、金融機関は返済が困難になった際の担保として抵当権を設定します。売却額がローン残高未満の場合には、抵当権が抹消できず、通常の手続きでの住み替えが困難になります。

売却額がローン残高未満の場合でも、対応次第では住宅ローン返済が可能です。対応策について詳しく説明します。

ダブルローン

ダブルローンは、新しい住宅ローンを追加で組むことです。これにより、現在の住宅ローンの残債をカバーしつつ、新居の購入も可能になります。ダブルローンは、収入に見合った返済計画が必要です。複数のローンが重なるため、返済能力を超えないよう慎重に計画を立てる必要があります。

また、売却前に新しい住宅を購入するため「残債が少ない」「高年収」などの条件が必要です。

住み替えローン

住み替えローンでは、既存のローン残高を新しい住宅ローンに組み入れます。これにより、一つのローンで全てを管理できるようになります。住み替えローンを組むことにより、売却後に残債が残っていても、住み替えが可能になります。

しかしその一方、金利が高くなる可能性があります。

住み替えローンの流れ

住み替えローンを検討している方にとって、手続きの流れを理解しておくことは非常に重要です。ここでは、住み替えローンの申し込みから融資の受け取りまでの主なステップを簡潔に説明します。

1.ローン残債の確認と事前準備
最初に行うべきは、現在の住宅ローン残債を確認し、以下のような事前準備を整えることです。

• ・現在どれだけのローンが残っているか把握します。
• ・実際の市場価格を知るために、不動産価格の相場を調べます。
• ・売却から得られる予想収入と自己資金から、どの程度ローン返済に回せるか算出します。
• ・住宅ローン申請に必要な書類を集めます。

2.適切な不動産会社の選定

住み替えをスムーズに進めるために、信頼できる不動産会社を選びます。この際、ローンの相談にも乗ってくれるかどうかを確認し、全面的なサポートが期待できる会社を選ぶことが重要です。

3.住み替えローンを提供する金融機関の検討

多くの銀行が住み替えローンを提供していますが、金利や融資条件は各銀行で異なります。最適な条件を見つけるためには、複数の金融機関を比較検討することが推奨されます。

4.住み替えローンの事前審査

具体的な金融機関が決まったら、事前審査に申し込みます。この審査では、借入希望額や返済能力が評価され、ローンの承認可能性が判断されます。

5.融資の実行

事前審査を通過した後は、信用保証会社の本審査が行われ、具体的な融資の手続きに移ります。この段階で、新居の購入と旧居の売却を同時に行う計画を立て、資金の受け取りから住み替え完了までのスケジュールを確認します。

この流れを踏まえ、住み替えローンを利用する際は、各ステップでしっかりとした準備と計画を行うことが成功の鍵となります。不確実な部分に対しては、専門家のアドバイスを仰ぐことも一つの手段です。

返済が難しいなら任意売却という方法もある

返済が難しいなら任意売却という手もあります。

任意売却は、住宅ローンの支払いが困難になった際に、金融機関の同意のもとで住宅を売却し、得た資金でローンを返済する方法です。特に、離婚や収入減少など予期せぬ事態が原因で支払いが難しくなった場合に考慮されるオプションです。以下、任意売却のポイントと注意事項を説明します。

任意売却のメリット

• ・売却後の残債について金融機関と返済条件の再交渉が可能なため、経済的負担が軽減される場合がある
• ・競売と異なり、任意売却では住宅の引き渡し日を自由に設定できるため、新しい住まいへの移行がスムーズに行える

競売は住宅ローンの滞納が続くと、金融機関が強制的に家を売却するプロセスです。任意売却に比べ、売却条件が不利であることが多くなります。

任意売却の注意点

• ・任意売却は金融機関の同意が不可欠なため、同意が得られない場合は、競売となるリスクがある
• ・新たなローンを組むことが難しくなる可能性があり、新しい住宅ローンの検討に影響する

任意売却は、未来の金銭計画や生活設計に大きな影響を及ぼす重要な決断です。この選択を考える際は、専門の不動産アドバイザーや金融機関と十分に相談し、全ての条件を慎重に検討することが推奨されます。