家を売却しても住み続けることは可能です。売却代金は住宅ローンの返済や老後資金など、まとまった出費へ充てられるため、自宅を離れずに資金を確保したい方にとって有効な選択肢といえるでしょう。

ただし、売却価格や家賃、契約期間などを事前に確認しておかないと、後悔につながるおそれがあります。家を売って住み続ける方法と事前に確認すべきポイント、また注意点についても詳しく解説します。

家を売却しても住み続けられる方法

家を売却して資金を確保したい一方で、「今の家には住み続けたい」と考える方は少なくありません。リースバックや親族間売買では、自宅を手放しても住み続けることが可能です。

加えて、家を売却するのではなく、自宅を活用して資金を確保しながら住み続ける方法として、リバースモーゲージがあります。方法によって得られる資金や契約条件、将来的なリスクは異なるため、選択する際は慎重に判断しましょう。

まずは、方法ごとの特徴やメリット・デメリット、利用時の注意点をわかりやすく解説します。 

リースバック

リースバックは自宅を売却した後に、買主である事業者と賃貸借契約を結ぶことで、そのまま住み続けられるサービスです。

利用した場合のメリットとデメリットを以下にまとめました。

【メリット】

・まとまった資金を早期に確保できる
・引っ越しの手間や費用がかからない
・固定資産税の支払いがなくなる
・建物の修繕費や維持費の負担が軽減される場合がある

【デメリット】

・売却価格は仲介で売るよりも低くなる傾向がある
・売却後は家賃の支払いが必要となる
・将来的に退去を求められる可能性がある

リースバックで売却後は家の所有者ではなくなるため、固定資産税の支払いは買主である事業者が行います。契約内容によっては建物の修繕費・管理費・原状回復費などは、借主が負担する場合があるため注意が必要です。

リースバックの利用を検討する際は、売却価格だけでなく、毎月の家賃や契約期間、買い戻しの可否などの契約内容を十分に確認することが大切です。

親族間売買

親族間売買とは、自分の家など不動産を親や子などの親族に買い取ってもらう方法です。売却したからといって必ず自宅に住み続けられるわけではなく、売却後の居住条件を親族と取り決める必要があります。

親族間売買のメリットとデメリットは以下のとおりです。

【メリット】

・売買価格や支払い方法、引き渡し時期など条件を調整しやすい
・売却活動が不要なので、短期間で手続きを進めやすい
・親族に売却するので心理的な安心感を得やすい

【デメリット】

・売却価格によっては「みなし贈与」と判断されるおそれがある
・住宅ローンの審査が厳しくなる傾向がある
・利用できる税制特例が制限される場合がある

相場よりも著しく低い価格で売買すると、時価（市場で売買が成立する価格）と対価（資産を取得する際に支払う代金）の差額で贈与したとみなされ、買主側の親族が贈与税の対象になる可能性があります。

また、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」では、親子や夫婦など特別な関係がある人への売却は適用対象外としています。このほかにも、国や自治体の特例制度が利用できない可能性があるため、事前に確認しておくと安心です。

敷地の一部を売却（分筆売却）

分筆売却は、所有している土地の一部を切り分けて売却し、建物がある部分に住み続ける方法です。1つの土地を2つ以上に分割して売却する場合、規模や用途によっては都市計画法上の開発許可が必要になることがあります。事前に自治体や専門家に確認せずに進めると法令違反となるおそれがあるため注意しましょう。 

以下にメリットとデメリットをわかりやすくまとめました。

【メリット】

・自宅を手放さずに資金を確保できる
・売却する範囲と住み続ける範囲を明確に分けられる
・条件によっては、土地の一部を有効活用しながら住み続けられる

【デメリット】

・十分な広さがある土地でないと対応が難しい
・分筆の仕方によっては土地の価値が下がることがある
・測量や登記が必要になるため費用がかかる
・特例の適用範囲が変わり、課税額に影響する場合がある

分筆した土地は、立地や敷地条件によってスムーズに売却できるケースもあります。土地が公道に面していない場合や特殊な形になった場合は、相場よりも価値が下がるだけでなく、売却に時間がかかるでしょう。

土地を分筆する際は事前に不動産会社などの専門家に相談し、現在の価値を確認しておくことが重要です。

リバースモーゲージ 

リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関から融資を受けながら、住み続けられるローン商品です。自宅を売却するわけではありませんが、資金の確保を目的として利用されるケースがあります。

【メリット】

・自宅を売却せずに資金を調達できる
・商品によっては毎月の返済額を抑えられる
・高齢者でも利用できる場合がある
・契約内容によっては、借入金を返済すると自宅を残せる場合がある

【デメリット】

・売却ではなく金融機関からの借入になる
・年齢や物件に関する利用条件が設けられている
・金利上昇や担保評価額が下落すると、返済額に影響する場合がある
・債務者の死亡後は家族が住めなくなることがある

リバースモーゲージは、自宅を売却せずに資金を確保できる選択肢です。金融機関から借り入れるため、利用前に資金の使い道や返済条件を確認しておきましょう。

家に住み続けながら売却するときにすべきこと

家を売却しても住み続けられる方法はいくつかありますが、どの方法が適しているかは住宅の状況や資金計画によって異なります。契約後に後悔しないためには、事前に以下の4点を確認しておきましょう。

・家の状態（不具合の有無など）
・現在の住宅ローン残債
・いつまで住み続けたいか
・売却価格の目安

家の状態を確認する

家を売却しても住み続けたいと考えている場合、まず建物の状態を確認することが欠かせません。たとえば、次のような不具合があると、価格や売却条件、売却後の修繕負担に影響するおそれがあります。

・築年数が古く老朽化が進んでいる
・外壁や屋根が劣化している
・雨漏りが発生している

売却後もその家で暮らし続ける場合、建物の老朽化が進んでいると安全性や快適性に影響を及ぼします。大規模な修繕が必要になるケースもあるため、事前に住宅の状態を把握することは重要なのです。

現在のローン残債を確認する

売却後に住み続けるときは、住宅ローンの残債を事前に把握しておきましょう。売却時は、原則として住宅ローンを完済し、設定されている抵当権（金融機関が家を担保にする権利）を抹消する必要があります。

そのため、売却価格がローン残債を上回るのか、あるいは自己資金で不足分を補えるのか事前に確認することが欠かせません。

特にリースバックを利用する場合、売却価格が一般的な市場価格よりも低くなる傾向があります。想定していた金額でローンを完済できないと、利用が難しくなります。まずは残債額と売却時の見込み額を比較し、資金計画を立てることが大切です。

いつまで住む予定なのか話し合う

家を売却した後に、どのくらい住み続けたいのかを、あらかじめ家族と話し合っておきます。今後も長期間住み続けたい人と、数年後に老人ホームへ入居する人や子どもと暮らすため引っ越しを予定している人では、適した方法が異なります。

短期間の居住であれば、できるだけ高く売れる方法を選択したほうがよいでしょう。長く住み続ける場合は家賃負担や契約条件を重視する必要があります。将来の住まい方や資金計画を整理しておくことで、自分に合った選択肢を見つけやすくなるのです。

査定を受けて売却価格の目安を把握する

売却しても住み続けたい場合は、まず自宅がいくらで売却できるのかを把握しておきます。売却価格の目安がわかれば、住宅ローンの完済が可能か、どの程度の資金を確保できるのかを判断しやすくなるためです。

特にリースバックは、不動産仲介で売却するよりも価格が低くなりやすいため、事前に相場を把握しておくことで、提示された価格の妥当性を判断しやすくなります。売却価格の目安を知ることは、自分に合った方法を選ぶための出発点といえるでしょう。 

家を売却しても住み続けるときの注意点

家を売却して住み続ける際は、以下のポイントを押さえておくと後悔しにくくなるでしょう。

・売却した家の所有権を失う
・リースバックは家賃の支払いが発生する
・売却価格が相場より低くなる場合がある
・将来的に退去を求められる可能性がある

売却した家の所有権を失う

家を売却して住み続ける場合、基本的に自宅の所有権は買主に移ります。そのため、自由に建て替えやリフォームを行うことはできません。

リースバックや親族間売買では、住み慣れた家に住み続けられる安心感がある一方で、「自分の家ではなくなる」という点は大きな変化です。契約後に後悔しないためにも、所有権を失うことの影響を事前に確認しておきましょう。 

リースバックは家賃の支払いが発生する

リースバックでは、自宅を売却しても住み続けられますが、賃貸住宅として家賃を支払う必要があります。住宅ローンの返済がなくなっても、新たに家賃負担が発生するため、毎月の支出について整理しておきましょう。

リースバックの家賃は周辺の賃貸相場だけで決まるわけではなく、売却価格や家の維持費などをもとに設定されることが多いため、相場より高くなることも珍しくありません。長期間住み続ける場合は、家賃の支払い総額も大きくなります。

家賃の金額によっては、家の売却で得た資金を上回る可能性があるため、慎重に判断しましょう。

売却価格が相場より低くなる場合がある

家を売却して住み続ける方法の中でも、リースバックは仲介での売却と比べて価格が低くなる傾向があります。

これは、買主である事業者が、将来的なリフォームや賃貸運用を前提として購入するためです。売却価格が低いと住宅ローンの完済や老後資金の確保に影響するおそれもあります。そのため、不動産会社に査定を依頼し、仲介での売却と比較しながら検討しましょう。

将来的に退去を求められる可能性がある 

リースバックの契約内容によっては、将来的に退去を求められるおそれがあるため注意が必要です。

定期借家契約の場合は契約の更新がなく、期間満了後に再契約できなければ、原則として住み続けることができません。一方、普通借家契約は契約更新がしやすいものの、家賃滞納など契約違反があれば契約継続が難しくなり、短期間で退去しなくてはいけないケースもあるでしょう。

売却後もずっと住み続けられるとは限らないため、どのような条件で契約が終了するのかを事前に確認することが重要です。

家を売却しても住み続ける方法として、リースバックや親族間売買、分筆売却などがあります。まずは不動産会社に査定を依頼し、自宅の売却価格の目安を把握したうえで、適した方法を選択しましょう。