一戸建ての買い替えは売却と購入の両方が関わるだけに、想像以上に費用がかさむこともあります。

そこで、想定すべき税金や仲介手数料、引っ越し費用など、見落としがちな支出項目を丁寧に解説します。「結局、全部でいくら必要なの？」と不安に思っている方は、買い替え前にぜひチェックしてください。

一戸建ての売却にかかる費用

一戸建てを売却する際には、以下のような費用が発生します。​これらの費用を事前に把握し、売却価格や資金計画に反映させることが重要です。一般的には売却価格の4～6%が相場とされています。

以下にどのような費用がかかるのか、概要・目安と併せてまとめましたので、ご覧ください。

一戸建ての売却にかかる費用

費用項目	相場・目安
仲介手数料	売買価格×3%+6万円+消費税（上限）
印紙税	売買契約書の契約金額に応じて1〜6万円
抵当権抹消費用	登録免許税1,000円+司法書士報酬1万円〜2万円程度
譲渡所得税	譲渡益に対して15〜30%（所有期間により異なる） ※支払いは確定申告後
ローン繰上返済手数料	金融機関によって異なる（無料〜数万円）
解体費用（必要な場合）	木造住宅で100〜300万円程度
ハウスクリーニング費用	5〜15万円程度
確定申告	譲渡（利）益が発生した場合に必要

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に支払う報酬であり、法律で上限が決められています。具体的には「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限額です。たとえば、3,000万円の物件を売却する場合、最大で約105万円程度の仲介手数料がかかります。

印紙税

売買契約書に貼付する印紙にかかる税金です。契約金額によって異なり、3,000〜5,000万円の物件では通常1万円の印紙税が発生します。契約金額が大きいほど印紙税も上がりますので、契約書の金額をもとに事前に確認しましょう。

抵当権抹消費用

住宅ローンを利用して購入した物件には、金融機関が設定した抵当権が登記されています。売却にあたってはこの抵当権を抹消する必要があり、登録免許税として1,000円、司法書士に依頼する場合は1〜2万円程度の報酬が必要です。

譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税が課されます。所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得として約20%、5年以下の場合は短期譲渡所得として約39%の税率が適用されます。

なお、3,000万円の特別控除などが適用されるケースもあるため、課税額は事前にシミュレーションしておくと安心です。

ローンの繰上返済手数料

住宅ローンを繰上返済する場合、金融機関により手数料が発生することがあります。ネット銀行では無料のケースもありますが、一般的には数千円〜2万円程度が相場です。

返済方法（全額 or 一部）によっても異なるため、契約内容を確認しておきましょう。

確定申告

一戸建てを売却し、譲渡（利）益が発生するケースでは確定申告を行い、税金を支払う必要があります。

譲渡所得金額（利益）＝ 譲渡価格 – （取得費 + 譲渡費用）

譲渡費用に含まれるのは売却時に必要な仲介手数料や、測量費用など、土地・建物を売却するにあたり必須となった費用です。上記計算で利益が発生しなかった場合には、確定申告の必要はありません。売却にあたり、リフォームなど行った場合には、その費用も譲渡費用に含められます。

また、取得費は建物の所有期間分の減価償却相当額を控除しなければならない点には注意が必要です。購入時の価格がそのまま取得費とはならないので、気をつけてください。

賃貸物件へ住み替えるときの費用

一戸建てを売却し、賃貸物件へ住み替える場合には、以下のような初期費用が発生します。​これらの費用も事前に把握しておくと安心です。

費用項目	相場・目安
敷金	家賃の1〜2カ月分
礼金	家賃の1〜2カ月分
仲介手数料	家賃の1カ月分 + 消費税
前家賃	家賃の1カ月分
火災保険料	1万5,000円〜2万円（2年間）
鍵交換費用	1万円〜2万円程度

一戸建ての購入にかかる費用

新たに一戸建てを購入する場合、物件の購入代金以外にもさまざまな諸費用が発生します。新築購入時は物件価格の3〜6%程度、中古購入時は物件価格の6～9%を目安に資金を確保しておくと安心です。

上記目安に当てはめると、4,000万円の新築戸建て購入時は120～240万円の費用が諸経費としてかかります。以下に主要な費用を整理しましたのでご覧ください。

一戸建ての購入にかかる費用

不動産取得費（取得税含む）	固定資産税評価額×3%（軽減措置あり） ※例：評価額4,000万円で120万円
登録免許税	所有権移転登記：固定資産税評価額×0.4%（軽減措置あり） ※例：評価額4,000万円で16万円
司法書士報酬	4～8万円程度（登記手続き代行） ※依頼先により異なる
仲介手数料	売買価格×3%+6万円+消費税（上限） ※例：4,000万円で126万円が上限
印紙税	売買契約書の契約金額に応じて1万円〜6万円 ※例：1,000～5,000万円で2万円
住宅ローン事務手数料	3〜5万円程度
ローン保証料	借入額の0.5〜2%程度
火災保険料	15〜30万円程度（10年分一括）
地震保険料	5〜25万円程度（5年分一括）
固定資産税清算金	引き渡し後の期間分、買主が負担するべき固定資産税の支払い
引っ越し費用	時期・タイミング・時間帯・業者により大きく異なる

不動産取得費

不動産取得費は購入にかかる諸費用の総称です。不動産取得税（固定資産税評価額×3%、軽減措置あり）、所有権移転登記の登録免許税（評価額×0.4%）、司法書士への報酬などが含まれます。
費用は新築を購入するのか、中古物件を購入するかでも倍程度は異なります。具体的な不動産取得税の計算は、主税局の「 不動産取得税計算ツール」より確認できます。

引っ越し費用

引っ越し費用は距離・荷物量・引っ越し時期によって変動しますが、5〜20万円程度が一般的です。繁忙期（3月〜4月）は費用が高騰する傾向がありますので、時期をずらすことで節約につながることもあります。

火災保険などの保険料

住宅購入時には、火災保険や地震保険への加入が求められます。火災保険は10年一括で15〜30万円、地震保険は5年で5〜25万円程度が目安です。補償内容により保険料が大きく異なるため、見積もりを複数社で取りましょう。

住宅ローンに関する手数料

住宅ローンを利用する場合、以下のような費用がかかります。

• ・事務手数料：3〜5万円
• ・ローン保証料：借入額の0.5%〜2%程度
• ・団体信用生命保険（加入必須）：金融機関によっては保険料込みのケースもあります。

金融機関やローン商品によって条件が異なるため、金利だけでなく諸費用も含めて比較検討しましょう。

固定資産税清算金

固定資産税は1月1日、もしくは4月1日時点での所有者に請求されるため、中古物件購入時などは引き渡し後の期間分の固定資産税を買主が負担するのが通例です。引き渡し後の期間分を日割り清算しますが、売主が法人の場合は消費税の負担も発生します。

その他の費用

• ・印紙税：契約書に貼付する印紙（売買金額により1〜6万円程度）
• ・家具・家電の購入費：数十万円〜（買い替えの場合）
• ・登記識別情報管理費用など：数千円程度

これらを含めると、購入にかかる諸費用全体で物件価格の6%前後になることもあります。