マンションを売却して戸建てを購入する場合、「売り先行」と「買い先行」のどちらを選ぶかで流れが大きく変わります。資金計画や住み替えのスムーズさを左右する重要なポイントのため、慎重に判断したいところです。

売り先行なら資金計画が立てやすく、売却が決まらずに焦るリスクを避けられます。一方で買い先行なら理想の住まいをじっくり探せますが、一時的な二重ローンや仮住まいが必要になることもあるでしょう。

スムーズに進めるためのタイミングや注意点を整理し、それぞれのメリットとデメリットを詳しく紹介します。

マンション売却と戸建て購入のタイミングは3種類

マンションを売却し戸建てを購入する際には、主に3つのタイミングがあります。それぞれのメリットとデメリットを理解し、自分に最適な方法を選びましょう。

売り先行

売り先行は、まず現在のマンションを売却し、その後に戸建てを購入する方法です。マンションを確実に売却してから進むので資金計画を立てやすく、金銭的なリスクが少ない方法です。「新居は妥協したくない」という場合に選ばれることが多いのもこの方法でしょう。

この方法を選ぶ最大のメリットは、ダブルローンの状況を回避できる点にあります。ただし、すぐに新居が決まらない場合は一時的な仮住まいが必要になるため、その点も含めた資金計画を立てなくてはなりません。

買い先行

買い先行は先に戸建てを購入し、その後マンションを売却する方法です。すぐに売れない場合、ダブルローンは避けられないものの、引っ越しは1度で済ませられるのが利点です。

「住みたい物件が決まっていて、買い替えを決めた」というケースで採択されることの多い方法ですが、ダブルローン期間が長引くリスクがあります。

同時

同時売却・購入は、マンションの売却と戸建ての購入を同時に進める方法です。

売り先行・買い先行のメリットを組み合わせられる反面、スケジュール管理が難しく、希望通りに進められないリスクもあります。不動産会社と密に連携を取りながら進めることが、リスクを最小化するカギです。

ダブルローン（二重ローン）についてはこちらで詳しく紹介しています。
関連記事：住み替えで住宅ローンが二重になる理由！メリットデメリット、注意点も解説

マンションを売却して戸建てを購入する「売り」先行の流れ

売り先行は現在のマンションを売却し、得た資金をもとに戸建ての購入を進める方法です。売却資金を確保したうえで次の住まいを選べるため、資金計画が立てやすい点がメリットです。

そのため、どちらかといえば、売り先行を選ぶ方が多い傾向にあります。一般的には、堅実な資金計画を立てやすく、売れない場合のリスク管理もできるためです。

1.マンションを売る

現在のマンションの市場価格を調べ、不動産会社に査定を依頼するのが最初のステップです。不動産会社を決めたら売却活動を開始し、買い手が見つかれば売買契約を結びます。価格交渉や契約手続きは慎重に進めましょう。

マンション売却時にかかる費用

マンション売却時には、一般的に以下の費用がかかります。
マンション売却時にかかる費用

項目	内容
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料 （売買価格の3%＋6万円（税別）が上限）
印紙税	売買契約書に貼付する収入印紙代 （例： 1,000～5,000万円以下で1万円）
譲渡所得税	売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、その金額に応じて所得税と住民税が課税されるもの（所有期間・特例適用により税率は異なる）
ハウスクリーニング費用	物件を専門業者による清掃を行う場合の費用

2.売却代金を確定し、資金計画を立てる

2つ目のステップとして売却価格が確定したら、新しい戸建ての予算を設定し、住宅ローン借入額を決めます。仮住まいの費用や引っ越し費用も考慮し計画しましょう。

3.仮住まいの手配

続けてマンション売却から新居への入居までの期間に、必要に応じ手配する一時的な住まいを手配します。

賃貸物件を契約するほか、親族の家に住むケースもありますが、どう動くのが最適か検討し、計画を立てておきましょう。

4.戸建てを購入する

次のステップとして希望する戸建てを探し、見つけ次第購入手続きを進めます。売却資金を自己資金として活用できるため、無理のないローン計画を立てられるのが、売り先行を選ぶ最大のメリットです。

戸建て購入時にかかる費用

戸建て購入時には一般的に以下の費用がかかります。

戸建て購入にかかる費用

項目	内容
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料 （売買価格の3%＋6万円（税別）が上限）
印紙税	売買契約書に貼付する収入印紙代 （例：売買価格1,000～5,000万円以下で1万円）
登録免許税	所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる税金 （所有権移転登記は固定資産税評価額の2%、抵当権設定登記は借入額の0.4%）
不動産取得税	不動産を取得した際に一度だけ課税される税金（固定資産税評価額の3%※特例措置での軽減あり）
固定資産税・都市計画税	毎年課税される税金 （固定資産税は固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は0.3%）
火災保険料・地震保険料	住宅ローンを利用条件になることが多い保険にかかる料金 （建物の構造・所在地・補償内容で金額は異なる）
登記費用	司法書士に支払う報酬や登録免許税など、所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる費用
手付金	売買契約時に支払う金銭 （売買価格の5%～10%程度が目安）

戸建てを購入してマンションを売却する「買い」先行の流れ

買い先行は先に戸建てを購入し、その後マンションを売却する方法です。

買い先行は売り先行より、資金計画を立てにくいものの、引っ越しが1度で済みます。「無駄なコストをかけない買い替え方法」でもあるため、資金繰りに余裕があるケースで選ばれることが多い手法です。

1.戸建てを購入する

買い先行の場合、新しく住む戸建てを探し、購入契約を結ぶことが最初のステップです。住宅ローンを組む場合は、現在のマンションのローン残高と合わせて返済計画を立てます。

2.ダブルローンの管理

買い先行の場合、マンションが売れるまでの間、ダブルローンになる可能性があります。ダブルローンを組める金融機関もありますが、別の金融機関にしたほうが金利が安い可能性もあるため、事前に入念な検討が必要です。

戸建てとマンションどちらが良いのかについてはこちらで詳しく紹介しています。
関連記事：戸建てとマンション、購入するならどっちがいい。悩むポイントや物件選びのコツ

ダブルローン以外の資金繰り手段

ダブルローン以外に以下の方法も選べます。それぞれの概要・メリット・デメリットもあわせて表にまとめましたので参考にしてください。

仮住まいを絶対に避けるならリースバック、仮住まいしてもスムーズに計画通り動きたい場合は、つなぎ融資を選ぶとよいものの、一長一短があるのでどちらが最適か検討しましょう。

項目	つなぎ融資	リースバック
概要	新居購入資金を一時的に借り、売却代金で返済するローン	自宅を売却し、売却後も賃貸として住み続ける仕組み
金利の高低	高め（年3〜5%程度） ※通常の住宅ローンより高い	低め（賃貸契約による）
メリット	・新居購入の資金繰りがスムーズにできる ・売却のタイミングを待たずに購入できる	・住み慣れた家にそのまま住める ・売却資金を自由に使える
デメリット	・金利が高く、長期間の利用は負担増 ・売却価格が希望額に届かない場合困る	・売却価格が市場相場より低い場合あり ・家賃負担で長期的に損する可能性あり

3.マンションを売る

続けてマンションの売却活動を開始します。もっともよい条件で買い取りを行ってくれる不動産会社を探すには、いくつかの不動産会社に見積もりを取り比較検討することをおすすめします。売却価格を適正に設定し、早期売却を目指しましょう。

4.引き渡しとローン完済

マンションが売却できたら、引き渡しの手続きを行い、ローン残債を完済します。売却益が出れば、新居のローン返済やリフォーム費用に充てることも可能です。

戸建て購入とマンション売却を「同時」並行するときの流れ

マンションの売却と戸建ての購入を同時に進めるため、スケジュール調整が重要です。スムーズに仮住まいの手配をせずに進めるなら、以下の流れに沿って計画していただくとよいでしょう。

1.資金計画を立てる

売却資金を新居購入に充てるケースが多いため、住宅ローンの借入額や売却価格の相場を把握し、計画的に資金を確保します。現在のローン残債や諸費用（仲介手数料、引っ越し費用など）も考慮しましょう。

2.不動産会社と連携しつつスケジュールを調整

同時進行の場合、売却と購入を並行して進めるため、不動産会社のサポートが不可欠です。特に売却と購入を同じ会社で行うと、手続きがスムーズになりやすいです。

3.マンションの売却活動を開始する

購入する戸建てが決まる前に、マンションの売却活動をスタートさせます。売却価格を適正に設定し、早期売却を目指しましょう。価格交渉や売却条件（引き渡し日など）も考慮しながら進めることが重要です。

4.希望の戸建てを見つける

マンションの売却が進むタイミングで、新居の購入手続きを進めます。売却のめどが立つまでは、戸建ての購入契約を「売却が完了した場合のみ有効」とする特約を付けるとリスクを軽減できます。

5.売却契約と購入契約のタイミングを合わせる

マンションの売却契約と戸建ての購入契約を同時期に行い、引き渡し日を調整します。売却代金の受領と購入代金の支払いをスムーズに行うため、スケジュール管理を徹底しましょう。

6.住宅ローンの手続きを進める

売却資金を購入資金に充てるため、住宅ローンの残債処理と新規ローンの手続きを並行して進めます。金融機関と相談し、売却資金の入金後にローンを組むか、一時的に「つなぎ融資」を活用するかを決定します。

7.引き渡しと入居

同時進行のメリットを最大限に生かすためにも、売却と購入の引き渡し日をできる限り近づけるなどして、仮住まいを避けましょう。不動産会社と交渉し、引き渡し猶予期間を設けてもらうことも可能です。

売り先行か買い先行か同時か迷ったら不動産会社へ相談

どの方法が最適かは、資金状況やスケジュールによって異なります。専門知識を持つ不動産会社に相談しつつ、自身に合ったプランを立てることも大切です。

信頼できる不動産会社を選び、スムーズな住み替えを実現してください。