住み替え時にリースバックを利用するメリットとデメリット、注意点を解説

住宅模型を持つ手元

リースバックは、自宅を売却後も住み続けられる仕組みとして注目されていますが、住み替えの一環として利用する場合、メリットとデメリットをしっかり把握しておくことが大切です。

リースバックを住み替え時に利用する際のメリットとデメリット、さらに注意すべきポイントについてわかりやすく解説します。住み替えをスムーズに進めるための参考にしてください。

リースバックを利用しての住み替え方法3種類

住み替え方法は「売り先行」「買い先行」「同時決済」があります。それぞれの詳細や、主なメリットとデメリットは次のとおりです。

住み替え方法の詳細やメリットとデメリット

住み替え方法詳細メリットデメリット
売り先行旧居を売却後に新居を購入旧居の売却益を新居の購入に充てられる旧居の売却を焦り、相場より安く売却してしまうことがある
買い先行新居を購入後に旧居を売却旧居を高く売りやすい旧居のローンを返済していない場合、新居のローンが通りにくい
同時決済旧居の売却と新居の購入を同時に進める住み替えローンを利用できるスケジュール調整が難しい

各方法について詳しく紹介します。

売り先行

売り先行は、旧居を売却してから新居を探す方法です。最大のメリットは、売却益を新居の購入に充てられるため、ローンの負担が小さくなる点です。

通常の売り先行では、新居が決まるまで仮住まいを探す必要がありますが、リースバックを利用すればそのまま旧居に住み続けられるため、引っ越し費用を安く抑えられます。

しかし、旧居の売却を焦るあまり、市場価格より安く売却してしまう場合があります。複数の不動産会社に査定を依頼し、相場をつかむことが重要です。

買い先行

買い先行は、先に新居を探してから旧居を売却する方法です。旧居の売却にゆっくり時間をかけられるため、より高く売れる可能性が高まる点が大きなメリットです。

しかし、旧居のローンを完済していない場合、買い先行は難しくなります。旧居のローンが残っていると、新たな融資審査に通らないおそれがあるためです。

融資審査に通っても、ダブルローンの返済は大きな負担になることでしょう。

同時決済

同時決済は、新居の購入と旧居の売却を同じタイミングで行う方法です。スケジュール調整が難しいというデメリットはあるものの、住み替えローンを利用できる点はメリットです。

住み替えローンは、旧居の完済費用と新居購入資金を一括で借りられるローンです。住み替えローンを利用することで、自己資金に乏しくても住み替えができます。

ただし、住み替えローンは通常の住宅ローンより金利が高く、返済期間は短い傾向にあります。

月々の出費が多くなり、家計を圧迫するおそれがありますので、返済計画はしっかり立てておきましょう。

住み替え時にリースバックを利用するメリット

書類に記入するシニアカップル

リースバックは売却後も、家賃を支払うことで旧居に住み続けられます。例えば、高齢者が老人ホームなどに入居する際、まずは自宅を売却して資金を確保し、旧居に住みながら老人ホームを探す、といった使い方ができます。

住み替えにおいてもリースバックは有用です。主なメリットとしては以下の3点が挙げられます。

スピーディーに現金化できる

リースバックでは、不動産会社が直接旧居を買い取ります。

仲介と異なり、購入希望者を探す必要がないため、スピーディーに現金化できる点がメリットです。

特に築古物件や立地が郊外であるなど、ニーズが低めの物件には有利な方法であるといえるでしょう。

売却後も元の家に住み続けられる

リースバックでは賃貸借契約を結ぶことで、旧居に住み続けられます。このメリットは特に売り先行の際に有利です。

一般的に売り先行では、新居が見つかるまでアパートなどの仮住まいに住む必要があります。引っ越し代や敷金、礼金など費用がかさむうえ、荷物の梱包や運搬、インフラ関係の契約などに手間がかかり、大きな負担になるでしょう。

リースバックであれば、元の家にそのまま住めるため、余分な引っ越し費用や手間がかかりません。住み慣れた環境でゆっくり新居を探せます。

売却したことを周囲に知られずに済む

売却したことを周囲に知られにくい点も、リースバックのメリットです。

仲介を利用しての売却では、自宅に「売物件」の看板が出たり、不動産会社の広告に掲載されたりする場合があります。それにより、同じマンションの住民や近所の人に自宅を売ることを知られてしまい、気まずい思いをするかもしれません。
リースバックであれば売却前後で生活が変わらないため、自宅の売却を知られずに住み替えを進められます。

「近所の噂になりたくない」「引っ越すことを知られたくない」という場合は、リースバックを検討すると良いでしょう。

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住み替え時にリースバックを利用するデメリット

リースバックはすぐに自宅を売却できるうえ、そのまま自宅に住み続けられるというメリットがあります。

しかし、契約内容によっては出費がかさんでしまったり、引っ越しを余儀なくされたりするケースがあるため注意が必要です。

住み替え時にリースバックを利用する主なデメリットを以下に紹介します。

仲介での売却価格より安くなる

リースバックでの売却価格は、仲介の60~80%程度となるケースが一般的です。不動産会社はリースバックによって買い取った物件を再販売して利益を得るため、再販売時にかかるコストを加味して買取価格を決定する必要があるためです。

すぐに現金化できる点はリースバックのメリットですが、思ったより売却益を得られず、資金計画に狂いが生じる点はデメリットといえるでしょう。

家賃を支払い続ける必要がある

リースバックで売却した家に住み続けるには、家賃を支払う必要があります。さらに、リースバックの家賃は相場より高くなる傾向にあります。

不動産会社は再販売を目的として物件を買い取っています。安い家賃で長期間貸し出すことは非効率になってしまうため、一定以上の家賃を設定する必要があるのです。

リースバックによって自己資金を確保しても、かえって出費がかさんでしまうこともありえますので注意が必要です。

元の家にいつまでも住めるわけではない

リースバックで賃貸契約を結んだからといって、いつまでも住み続けられるわけではありません。

リースバックでは定期借家契約が採用されています。定期借家契約は契約期間が定められており、原則として更新はできません。そのため、リースバックでの賃貸期間は2~3年程度になることが一般的です。

住み替えを前提としてリースバックを利用したものの、やはり旧居に住み続けたい場合は買い戻しをする必要があります。

住み替え時にリースバックを利用する際の注意点

リースバックは住み替えにおいて有用ですが、場合によっては損をしてしまいかねません。

リースバックが最適な方法なのか、旧居の状態や予算を考慮して、十分に吟味する必要があります。

住み替え時にリースバックを利用する際の注意点を以下に紹介します。

予算計画をしっかり立てる

リースバックはすぐに現金を手にできるというメリットがありますが、その反面、仲介より売却益が少なくなり、家賃がかかるというデメリットがあります。

「思ったより旧居が高く売れなかった」「新居が見つからず家賃を支払い続けなければならなくなった」というケースも珍しくありません。不測の事態により出費が利益を上回り、仲介より費用がかさんでしまうのです。

住み替えをする際にはリスクやトラブルに対応できるよう、余裕のある予算計画を立てることが重要です。

自分で予算計画を立てるのが難しい場合は、信頼できる不動産会社にサポートしてもらうと良いでしょう。

リースバック以外の方法も検討する

住み替えをする際には、リースバック以外の方法も検討しましょう。

例えば築浅物件や好立地の物件であれば、リースバックより仲介のほうが有利になる場合があります。条件の良い物件はすぐに購入希望者が見つかり、高額で売却できる可能性が高いためです。

また十分な資金があるなら、買い先行で新居に引っ越し、ゆっくり旧居を売却するという選択も可能です。

旧居の状態や自己資金額、売却にかけられる手間や期間などを考えに入れつつ、自分に合った方法を選びましょう。

信頼できる不動産会社に相談する

家の住み替えは新居の購入と旧居の売却を同時に進める必要があるため、通常の物件購入より難易度が高くなります。

住み替えを成功させるには綿密な資金計画が必要です。また、仲介や買取、リースバックなど複数ある売却方法から、自分に合った方法を選ばなくてはなりません。

自分で選ぶのが難しい場合は、不動産会社に相談しましょう。住み替えに強い不動産会社であれば、売却目的や予算に合わせて、最適な方法を提案してくれるはずです。

複数社に相談し、対応の丁寧さや実績を比較したうえで、信頼できる不動産会社を選びましょう。

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