マイホームを購入する際、多くの人が利用する住宅ローン。実は、一定の条件を満たせば、所得税や住民税の負担を軽減できる「住宅ローン控除」を活用できます。

この控除は最長13年間適用され、住まいを購入する方にとって大きなメリットです。しかし、住み替えを検討したとき、この控除はどうなるのか、気になりませんか。

「住み替え後も控除が使えるの？」「特例があるって本当？」といった疑問を解決するために、ここでは住み替え時の住宅ローン控除の適用条件や注意点について詳しく解説します。住み替えを検討中の方はぜひ参考にしてください。

住み替えでも住宅ローン控除は利用できる

マイホームを住み替える場合も、最初の購入時と同じように住宅ローン控除を利用できます。

まずは住宅ローン控除の基本的な事項を確認していきましょう。

住宅ローン控除の控除額を計算する方法

住宅ローン控除を適用すると、所得税と住民税から以下の計算による額を控除できます。

住宅ローン控除による控除額＝住宅ローンの年末残高×0.7%（令和5年以降に入居する場合）

年末残高として適用できる住宅ローンの額には上限があり、省エネなど一定の基準を満たす住宅は、政策的な面から適用できる額が大きくなっています。

住宅の種類・環境性能別！控除上限額と期間の詳細

住宅の種類	環境性能	上限額		控除期間
		令和4～5年入居	令和6～7年入居
新築	長期優良住宅低炭素住宅	5,000万円	4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は5,000万円）	13年
	ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は4,500万円）
	省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は4,000万円）
	その他	3,000万円	0円（子育て世帯・若者夫婦世帯は3,000万円）
中古	長期優良住宅低炭素住宅	3,000万円		10年
	ZEH水準省エネ住宅	3,000万円
	省エネ基準適合住宅	3,000万円
	その他	2,000万円

節税の仕組みを理解！所得税と住民税控除の上限とは？

住宅ローン控除は、まず所得税から毎年控除されます。

次に、所得税で控除しきれなかった分を住民税から控除しますが、住民税からの控除には以下の上限があります。

住宅ローン控除による住民税からの控除額＝「所得税の課税所得金額×7％」もしくは「13万6,500円」のうち小さい額

住宅ローンの借入額が大きい場合でも、必ずしもすべての所得税と住民税を控除できるわけではない点に注意しましょう。

ふるさと納税・iDeCo（イデコ）で所得税や住民税が軽減されている場合は、住宅ローン控除として適用できる額がさらに少なくなるおそれもあります。

控除の対象となる住宅とは？

住宅ローン控除は新築住宅だけでなく、中古住宅やリフォームも対象となります。ただし、以下の条件を満たす必要があります。

• ・新築住宅: 長期優良住宅やZEH基準を満たす住宅は優遇されます
• ・中古住宅: 築年数や耐震基準を満たしていることが条件です
• ・リフォーム: 耐震改修や省エネ改修が控除対象となります

また、省エネ性能や子育て世帯に特化した住宅では、上限額が優遇されるため、該当する場合はこれらの条件をしっかり確認しましょう。

住み替え時に住宅ローン控除を利用するための適用条件

住み替えるときにも、条件を満たせば住宅ローン控除を利用できます。
具体的な条件について確認していきましょう。

入居時期

新築の場合、新築された日から6カ月以内に入居しなければなりません。中古のときは、取得日から6カ月以内の入居が必要です。

6カ月を過ぎると適用の対象外となるため、入居のタイミングが遅れないように注意しましょう。

継続居住

入居後、住宅ローン控除の適用を受ける年度の12月31日まで引き続き居住していることが要件になっています。

たとえば、12月に住宅ローンを契約し、翌年1月に入居した場合、住宅ローン控除を適用できるのは翌々年の確定申告後です。

この場合、住宅ローンの年末残高が最も高いときに控除できません。

なお、単身赴任などのやむを得ない事情で居住できないときは、扶養している家族に住んでもらうなどの方法で住宅ローン控除を適用できます。

床面積

居住用として、床面積が50㎡以上の住宅が対象です。

自営業の方で自宅兼事務所としている場合、床面積の50%以上が居住用でなければ住宅ローン控除を適用できません。

所得制限

住宅ローン控除は、一定の所得を超えるときは適用できません。

2022年1月1日からは所得が2,000万円を超える場合に住宅ローン控除を適用できなくなりました。

会社員の場合、税引き前の年収から各種所得控除を引いた額が所得になります。個人事業主の場合は、収入から経費を引いた額が事業所得です。

所得制限の判定は年度ごとに行われるため、合計所得が2,000万円以下となる年は住宅ローン控除を適用できます。

借入期間

住宅ローンの借入期間は、10年間以上の分割払いとする必要があります。

一般的に住宅ローンを組む場合、30～35年で借りるケースが多く、返済期間としては問題ない場合が多いでしょう。

住み替え時に控除を利用するときの注意点

住み替えのときに住宅ローン控除を利用する場合、いくつか注意しなければならないポイントがあります。

ここから、具体的なポイントを解説します。

3,000万円特別控除（マイホーム特例）などと併用できない

マイホームを売却して譲渡益が出た場合、原則として所得税や住民税が課税されます。
この制度は3,000万円特別控除（マイホーム特例）とよばれ、一定の添付書類とともに確定申告をすると適用されます。

注意するポイントとして、同じ年度の確定申告では「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」を併用できません。

具体的には、3,000万円特別控除を適用する年の前年・前々年・前々々年で住宅ローン控除を利用していると、3,000万円特別控除は適用できなくなります。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを適用したほうがよいかはケースバイケースとなるため、事前にシミュレートをしておきましょう。

「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」は住宅ローン控除と併用できる

住宅ローンが残っているマイホームを売却するとき、市場価値が下がっており、住宅ローンの残高を下回る価格でしか売却できないケースもあるでしょう。

この場合、以下の要件をすべて満たせば、下回った価格分の損失を他の所得から控除できます。

• ・現に住んでいるマイホームである
• ・売却年の1月1日で、所有期間が5年を超えている
• ・売買日の前日で、償還期間10年以上の住宅ローン残高がある
• ・マイホームの売却価格が住宅ローン残高を下回っている

この控除を損益通算といい、控除しきれなかった譲渡損失は譲渡の翌年から3年間は繰り越して利用できます。

なお、次のケースでは損益通算や繰越控除ができないため注意しましょう。

• ・マイホームの購入者が親子や夫婦、同居の親族などである
• ・売却年の前年および前々年に一定の軽減税率の特例などを適用している
• ・売却年の前年から3年以内に、他のマイホームの譲渡損失で損益通算の特例を適用している
• ・売却年またはその年の前年から3年以内に、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失で損益通算の特例や繰越控除の適用を受けている

参考：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

2軒分の住宅に適用はできない

住宅ローン控除を適用できる住宅は、原則として1世帯につき1軒の住宅のみです。

住宅ローン控除は「自ら居住していること」が要件であるため、主な生活拠点にならないセカンドハウスや事業用の物件は対象となりません。

住み替えのとき、1軒目の住宅を売却し、住宅ローンを完済したうえで2軒目の住宅を購入する方法であれば再度住宅ローン控除を適用できます。

確定申告が必要

会社員として勤務されている方であれば、通常、勤務する会社が代わりに申告や納税手続きをしてくれるので確定申告は不要です。

ただし、住宅ローン控除の適用を受ける場合は最初の1年目のみ自分で確定申告を行う必要があります。

確定申告は、取得した住宅に入居した年の翌年の2月16日～3月15日に申告します。
申請は住所地を管轄する税務署の窓口で行うほか、国税庁が運営するWebサイト「e-Tax」からの申請も可能です。

2年目以降は会社の年末調整で手続きを行ってくれますが、1年目のみ自分で確定申告しなければならない点に注意しましょう。

1年目の確定申告では以下のような書類が必要です。

• ・確定申告書
• ・本人確認書類の写し（運転免許証やマイナンバーカードなど）
• ・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• ・住宅ローンの年末残高証明書
• ・登記事項証明書（法務局）
• ・不動産売買契約書の写し

マイホームの住み替えは、不動産のプロである不動産会社へ相談するのがおすすめです。住み替えはまとまった資金が必要になるケースが多いため、住宅ローン控除を適用して税負担を軽減しましょう。