【一覧表】住み替え時に利用できる税金の特例と併用可否を解説

住み替えでは、売却時と購入時どちらに対しても税金が発生します。

不動産取引は高額であるケースが多く、その分税金が高くなりがちです。そのため、住み替えを検討している人の中には「税金の支払いが心配」と不安に感じる方もいるでしょう。

しかし、税金の特例制度をうまく利用すれば、住み替え時に節税できる可能性があります。

1 住み替え時に利用できる税金の特例
2 特例の利用以外では？住み替え時の税金を安く抑えるポイント
3 手取りを増やすのに有益な高値売却も忘れずに

住み替え時に利用できる税金の特例

下表は、住み替え時に利用できる税金の特例です。

住み替え時に利用できる税金の特例

税金特例の名称	概要	併用可否
特定の居住用財産の買い換えの特例	売却益に対する税金を繰り延べられる	✕ （②・③と併用不可）
マイホームを売ったときの軽減税率の特例	10年を超えて保有していると税率が低くなる	◯ （③と併用可）
3,000万円の特別控除の特例	家の売却時に売却益が出たとき、3,000万円までの利益が非課税となる	◯ （②と併用可）
不動産取得税に係る特例措置	住宅を購入する際の不動産取得税を3％に軽減する	◯ （③と併用可）
住宅借入金等特別控除	ローン残高に応じて一定の所得税が戻ってくる	✕ （②③④と併用不可）

参考：国税庁「No.3355特定のマイホームを買い換えたときの特例」、No.3305「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」、国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」、国税庁「No.1213認定住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）

制度の内容について項目ごとに見ていきましょう。

特定のマイホームを買い換えたときの特例（特定の居住用財産の買い換え特例）

マイホームを売って新居を買い換えたとき、一定の要件を満たせば譲渡益（売却益）に対する課税を先送りできます。これを「特定の居住用財産の買い換え特例」といいます。

この特例を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

・対象者：令和5年12月31日までに居住用財産を売却し、マイホームを買い替える者
・前年の1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までに買い換えを行うこと
・取得する個人が居住する土地家屋であること
・買い替える建物の床面積が50㎡以上、土地の面積が500㎡以下であること
・買い換えるマイホームが中古の場合、一定の耐火建築物以外のものであるときは、建築年数が25年以内であるか、新耐震基準に適合するものであること
・売却代金が一億円以下であること

なお、この特例の適用を受けるには、一定の書類を添えて、所轄の税務署で確定申告が必要です。提出書類については以下をご確認ください。

国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

この特例と似た制度で「3,000万円特別控除」がありますが、併用ができません。したがって、利用する際はどちらか一方を選択します。

マイホームの買い換え特例は税金がなくなるものではなく、繰り延べられるという点に注意が必要です。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合、「10年超所有軽減税率」の特例が適用されます。この特例には、税率を最大14.21％まで下げられる、という特長があります。

また、3,000万円の特別控除の特例とも併用可能です。ただし、次の5つの要件をすべて満たす場合に限られます。

・居住用財産（自分が住んでいる家）の売却であること
・売った年の1月1日において家や敷地の所有期間が10年以上であること
・親子間や夫婦、親族への売却ではないこと
・売却する年の前年や前々年に、この特例の適用を受けていないこと
・売却した家や敷地でマイホーム買い換え特例や他の特例の適用を受けていないこと
（※3,000万円の特別控除の特例とは併用可）

この特例を利用すれば、譲渡所得税の税額が通常よりも低くなるため税金を減額できます。そのため、家を売却して譲渡所得税を支払う必要のある人にとっては大きなメリットといえるでしょう。

軽減税率は以下の計算式で算出されます。

所得税と住民税の軽減税率の割合

税金名	譲渡所得6,000万円以下	譲渡所得6,000万円超
税金名	譲渡所得6,000万円以下	6,000万円以下の部分	6,000万円超の部分
所得税	10.21％	10.21％	15.315％
住民税	4％	4％	5％
合計	14.21％	14.21％	20.315％

なお、これらの税率には現在、復興特別所得税（平成25年～令和19年まで）として所得税における2.1％が上乗せされています。

国税庁のホームページでは、土地建物の売却金額等を入力するとおおよその金額を算出できます。あくまで概算ですが、ひとつの目安として活用してみましょう。

出典：国税庁「No.3305マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除とは、家を売却して譲渡益（売却益）が出た場合、3,000万円を上限として税金が控除されるという制度です。

3,000万円の特別控除を利用するには、次の条件を満たすことが必要です。

・自分が住んでいる家を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
・売った年の前年および前々年にこの特例、またはマイホーム譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
・売った年の前年および前々年にマイホームの買い換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
・売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

出典：国土交通省「No.3302マイホームを売ったときの特例」

ただし、以下のような場合では、3,000万円の特別控除が適用できないため注意が必要です。

・3,000円の特別控除を受けることを目的として購入した不動産である場合
・自宅を新築する際に仮住まいとして利用した家
・居住用ではなく、別荘や投資用、趣味のために保有している家

では、3,000万円の特別控除の具体的な計算方法を見ていきましょう。まずは、譲渡所得（利益）に対してどれくらいの税金がかかるのか算出します。

・課税譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円

ここで算出された課税譲渡所得税に税率をかけることで、実際の譲渡所得税を求めます。

・譲渡所得税＝課税所得×税率（所有期間5年超：15％、所有期間5年以下：30％）

具体例として3,000万円で購入した家に6年間住んでから、100万円の譲渡費用をかけて6,500万円で売却した場合の計算式を見ていきましょう。

【3,000万円特別控除の特例を利用した場合】
6,500万円－（3,000万円＋100万円）－3,000万円＝400万円
400万円×20.315％＝81万2,600円

さらに、3,000万円の特別控除の特例は、10年超所有軽減税率の特例と併用ができます。では、先程の例をもとに、10年間住んでから売却するとどうなるのか見ていきましょう。

【3,000万円特別控除の特例と10年超所有軽減税率の特例を併用した場合】
6,500万円－（3,000万円＋100万円）－3,000万円＝400万円
400万円×14.21％＝56万8,400円

所有期間が10年を超えると税率が14.21％に軽減されるため、他の条件が同じでも約24万円の差があります。これを見ると、9年で住み替えするなら10年経過してから売却したほうが税金を抑えられることがわかります。

このように住み替え時は、自分たちにとって何が得策であるか検討することが大切です。適用要件や併用の可否などを確認しながら慎重に判断しましょう。

不動産取得税に係る特例措置

不動産取得税に係る特例措置は、住宅取得の負担を軽減するために不動産取得税を原則4％から3％に軽減するという制度です。

さらに住宅を新築した場合には、課税標準から1,200万円控除できます。中古住宅を取得した場合も同様に1,200万円が控除されます。

また、認定長期優良住宅と買取再販、中古住宅取得後の耐震改修工事については、特例措置が設けられています。それぞれの内容について項目ごとに解説します。

認定長期優良住宅に関する特例措置

長期優良住宅の普及を目的として、一定の認定長期優良住宅の新築、または建築後使用されたことのない認定長期優良住宅の取得を行った場合は、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税が軽減されます。

認定長期優良住宅に関する所得税の特例措置

住宅の種類	居住年	借入限度額	控除期間	控除率	最大控除額
新築住宅買取再販	令和6年～令和7年12月31日	4,500万円	13年	0.7％	409.5万円
既存住宅	令和6年～令和7年12月31日	2,000万円	10年	0.7％	210万円

長期優良住宅は、その他の住宅に比べて借入限度額と最大控除期間が増額されています。なお、適用を受けるための要件は以下のとおりです。

・その者が所有しかつ主として居住用に供する家屋であること
・住宅の引渡し、または工事完了から6カ月以内に居住の用に供すること
・床面積が50㎡以上であること
・店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
・借入先の償還期間が10年以上であること
・合計所得金額が2,000万円以下であること

この特例措置を利用するには、確定申告の際、税務署に書類を提出する必要があります。詳しくは国土交通省の「認定長期優良住宅に関する特例措置」をご確認ください。

【登録免許税】
土地や建物を購入した際には、所有権の移転登記や保存登記を行います。この登記を行う際にかかる税金が「登録免許税」です。

長期優良住宅の場合は、所有権保存登記等に係る税率が一般住宅特例より引き下げられます。

認定長期優良住宅に関する登録免許税の特例措置

項目	本則	一般住宅特例	長期優良住宅
所有権保存登記	0.4％	0.15％	0.1％
所有権移転登記売買・建物	2.0％	0.3％	戸建0.2％マンション0.1％

また、登録免許税は以下の計算式で算出されます。

・登録免許税＝固定資産税評価額×税率

登録免許税を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

・その者が所有し、かつ主として居住用に供する家屋であること
・住宅の新築または取得から1年以内に登記をすること
・床面積が50㎡以上であること

なお、適用の際には登記を行う際に、市区町村が発行する住宅家屋証明書が必要です。

【不動産取得税】

建物や土地など不動産を取得する際には、不動産取得税という税金が課税されます。

長期優良住宅では税率は変わらないものの、一般的な住宅に比べて固定資産税からの控除額が100万円増額されます。

認定長期優良住宅に関する不動産取得税の特例措置

住宅の種類	控除額	税率
一般住宅	1,200万円	3％
長期優良住宅	1,300万円	3％

また、不動産取得税は以下の計算式で算出されます。

・不動産取得税＝（固定資産税評価額（課税評価額）－控除額）×税率

したがって、長期優良住宅の場合は以下のように計算されます。

・不動産取得税＝（固定資産税評価額－1300万円）×0.03

なお、長期優良住宅の不動産取得税控除を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

・都道府県の条例で定めるところにより申告をすること
・床面積が50㎡以上240㎡以下であること

特例を受けるには申告が必要です。詳細については、お住まいの地域の都道府県税務署にお問い合わせください。

【固定資産税】

毎年1月1日時点で固定資産を所有している人は、土地や建物に対して税金が課されます。これが「固定資産税」です。

ただし、長期優良住宅では、新築住宅に係る固定資産税の減額措置の適用期間が一般住宅より延長されます。なお、税額の減税は一般住宅と同じ2/１が適用されます。

認定長期優良住宅に関する固定資産税の特例措置

住宅の種類	一般住宅	長期優良住宅	減額措置
戸建	3年間	5年間	減税2/１
マンション	5年間	7年間	減税2/１

固定資産税は以下の計算式で算出されます。

・固定資産税＝住宅の固定資産税評価額×1.4％×1/2

なお、適用を受けるための要件は以下のとおりです。

・床面積が50㎡以上280㎡以下であること

これらはすべて長期優良住宅に対する税の特例です。詳細については国土交通省の「認定長期優良住宅に関する特例措置」をご確認ください。

また、不動産取得税の特例については各都道府県によって申請方法や必要書類が異なります。申請の際は、お住まいの地域の都道府県税事務所にお問い合わせください。

買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置

買取再販とは、個人や法人から中古住宅を買い取り、リフォームやリノベーションを行い新たな購入希望者に販売する事業のことです。

買取再販住宅を購入した場合は、所有権移転登記に係る登録免許税が0.1％に軽減されます。

詳しくは国土交通省の「買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置」をご確認ください。

中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合

耐震基準に適しない中古住宅でも所要の手続きを行い、確定申告で必要書類を提出すれば、以下の特例措置が適用されます。

・住宅ローン減税
・住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置
・住宅取得等資金に係る相続時精算税制度の特例措置
・住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例措置

地震大国の日本では、住宅の耐震化が住宅政策のひとつでもあります。そのため、中古住宅の積極的な耐震改修が求められており、補助制度や特例措置が設けられました。

ただし、耐震性に関する制度は各都道府県によって申請方法や必要書類が異なります。そのため、詳細については各都道府県へお問い合わせください。

住宅借入金等特別控除

住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、一定期間、住宅ローン残高の応じた金額が所得税や住民税の一部から控除されます。これを「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローン控除（以下、住宅ローン）とも呼ばれます。

新築住宅の場合13年間、中古住宅の場合は10年間にわたって年末の住宅ローン残高の0.7％が所得税から差し引かれます。

また、所得税から引ききれない場合は、住民税から差し引くことも可能です。（最高9万7,500円まで）

ただし、買い換え際に売却した自宅で「3,000万円の特別控除の特例」を受けた場合は、住宅ローン控除は受けられません。

なお、2022年以降は購入する住宅の種類に合わせて住宅ローンの借入限度額が分かれています。

住宅性能が高い家ほど多くの控除が受けられる仕組みになっており、借入限度額は下表のとおりです。

住宅の種類別、借入限度額

新築住宅買取再販	住宅の種類	借入限度額
		2022年2023年	2024年		2025年
		2022年2023年	一般の世帯	子育て世帯	2025年
	長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	4,500万円	5,000万円	4,500万円
	ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円	4,500万円	3,500万円
	省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円	4,000万円	3,000万円
	その他の住宅	3,000万円	0円	0円	0円
既存住宅	長期優良住宅・低炭素住宅ZEH水準省エネ住宅省エネ基準適合住宅	3,000万円	3,000万円	3,000万円	3,000万円
既存住宅	その他の住宅	2,000万円	2,000万円	2,000万円	2,000万円

住宅ローン控除を受けるには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

・その者が所有しかつ主として居住用に供する家屋であること
・住宅の引渡しまたは工事完了から6カ月以内に入居し、引き続き居住していること
・住宅ローンの返済期間が10年以上
・合計所得金額が2,000万円以下であること
・床面積が50㎡以上であること
・店舗併用住宅の場合は、床面積の1／2以上が居住用であること
・住居に入居した年およびその前後2年間に住宅売却等の譲渡所得の課税特例を受けていないこと
・2024年1月以降に建築する物件は、一定の省エネ基準を満たしていること

その他、中古住宅やリフォーム・増改築の場合には追加の条件がありますので、詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

出典：国税庁「マイホームを持ったとき」
出典：国税庁「マイホームを増改築等したとき」

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特例の利用以外では？住み替え時の税金を安く抑えるポイント

住み替えはまとまった資金が必要となるため、なるべく節約しながら進めていくことが望ましいです。

この章では、特例以外で利用できる税金を安く抑えるポイントについて解説します。

所有期間が5年超えの「長期譲渡所得」になってから売る

マイホームを購入して4年目で売却するなら、1年待って所有期間5年で売却したほうがお得になる可能性があります。

実は、土地や建物は所有して5年経過すると譲渡所得税の税率は、おおよそ半分です。

譲渡した年の1月1日を起点として、所有期間5年以下を「短期譲渡所得」といい、所有期間5年以上を「長期譲渡所得」といいます。そのため、所有期間に注目して売却のタイミングを考えるのもポイントです。

具体的な税率を見ていきましょう。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の違い

区分	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
長期譲渡所得	15％	5％	2.1％	20.315％
短期譲渡所得	30％	9％	2.1％	39.63％

長期譲渡所得と短期譲渡所得では、税率が倍近く異なることがわかります。このように、不動産を売却するタイミングは非常に重要で、間違えれば大きな損失となるため注意が必要です。

売却で損失が出たら損益通算をする

マイホームを売却して損失が出た場合、一定の要件を満たせば、損失を給与所得や事業所得など他の所得から控除できます。これを「損益通算」といいます。

さらに、損益通算でも控除しきれなかった損失については、譲渡の年の翌年以後3年以内であれば繰り越して控除を受けられます。

なお、特例を受けるための要件は以下のとおりです。

・自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
・譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産で日本国内にあるものの譲渡であること
・災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
・譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までに日本国内にある資産で家屋の床面積が50㎡以上であるものを取得すること
・買換資産（新居）を取得した年の翌年12月31日までに居住の用に供すること、または供する見込みであること
・買換資産（新居）を取得した年の12月31日において買換資産について、償還期間10年以上の住宅ローンを有すること

その他、詳しい条件については国税庁の「No.3370マイホームを買い換えた場合に譲渡所得損失が生じたとき（マイホーを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」をご確認ください。

自力で不動産登記を行う

不動産登記は司法書士に依頼すると、3～10万円程度の費用がかかります。節約したい方は自分で行うことも可能です。

不動産登記の流れは以下のとおりです。

1.必要書類を準備・作成し、法務局に提出する
2.登記官による審査ののち登記簿に記載される
3.登記完了後、登記識別情報通知（権利証）を受け取る
4.登記手続きの完了

以上が不動産登記の流れです。一見簡単そうに見えますが、自力で行うには専門的な知識が必要となるため上級者向けの節約方法といえます。初めて不動産取引をする方や書類作成が不慣れな方にとっては、時間や労力がかかる大変な作業だと考えられます。また、万が一書類に不備があれば、今後の不動産取引にも支障が出るおそれがあります。したがって、節約よりも確実性を重視したい方は、司法書士に依頼するのが得策です。