住み替えを検討している方にとって、スムーズに引っ越しを進めるためのスケジュール作りは非常に重要です。スケジュールが狂うと、余計なストレスや追加費用が発生してしまいます。

不動産の売却や新しい住まいの契約、引っ越し準備など、住み替えには多くのステップがあり、それぞれに適したタイミングがあります。

理想的な住み替えスケジュールとその流れを詳しく解説し、計画通りに引っ越しを完了するためのポイントを紹介します。

住み替えの種類によって異なるスケジュール

住み替えが完了する平均期間は、3カ月〜1年です。「新居が見つかるまでの期間」や「家が売却できるまでの期間」がどの程度かによって変わります。

また、自宅の売却を優先するのか、新居の購入を優先するのかでも資金面やスケジュール感が異なります。

いまの家を売ってから住み替える「売り先行」

無理なく新居を購入し住み替えたい方は、自宅の売却を優先する「売り先行型」でスケジュールを立てましょう。

売り先行型は、一般的な住み替えパターンです。「家を売り残債を整理して、新しい家を購入する」ため、2重ローンになりにくいのが特長です。

ただし、新居がスムーズに見つからない場合、仮住まいを探す手間と仮住まいを経ての2度の引っ越しが必要になります。

新しい家を買ってから、いまの家を売る「買い先行」

絶対に妥協なく希望どおりの新居を探したい、という場合に選ばれるのが、先に新居の購入を優先する「買い先行型」です。

この方法は、自宅が売却できるまでの期間に二重ローンになりやすいため、資金に余裕がないと厳しい方法でもあります。

ただし先に新居を決めるため、引っ越しを2回するリスクはありません。

売り先行のメリットとデメリット

売り先行型で住み替える場合のメリットとデメリットを見てみましょう。

メリット

売り先行の主なメリットは次のとおりです。

• ・無理のない資金計画が立てられる
• ・売却時に妥協せずに済む

自宅を売却してから新居の購入となるため、自宅の売却額とローン残債を確実に把握したうえで、新居探しができます。無理のない資金計画を立てられるのは、大きなメリットでしょう。

自宅の売却を急ぐあまり、「安い価格でも売却せざるを得ない」という事態は避けられます。

デメリット

売り先行の主なデメリットは次のとおりです。

• ・仮住まいが必要になりがち
• ・急いで新居を決める必要がある
• ・仮住まいすると引っ越し費用は2倍かかる

新居がスムーズに見つけられない場合、仮住まいが必要です。そのため、2度の引っ越しになり、仮住まいの契約金などの出費もかさみます。

この場合には、リースバックで自宅を売却後にリースで済み続け、新居を探す方法もありますので、併せてご検討ください。この方法では引っ越しも1度限りです。

自宅の売却額がローン残債を下回る場合、買い替えローン（残債＋新居購入費用を借りる）も利用できます。

買い先行のメリットとデメリット

買い先行型で住み替える場合のメリットとデメリットも見ておきましょう。

メリット

買い先行の主なメリットは次のとおりです。

• ・納得できる新居を探せる
• ・仮住まいせずに済むので、一度の引っ越しで住み替えが完了する

新居を妥協なく探せるのがこの方法の最大のメリットです。また新居が決まっている分、引っ越しは確実に1度で済みます。

デメリット

買い先行の主なデメリットは次のとおりです。

• ・家が売れるまで二重ローンになる
• ・急いで売却しがちなので、低価格での売却になりがち

自宅の売却先が見つからない場合、家が売れるまでの期間は新居のローンとあわせてダブルローンになってしまいます。また、売却を急いだ結果、売却額が安くなりやすい点にも注意が必要です。

どうしても資金繰りが厳しいが買い先行で動く場合、つなぎ融資を利用する方法もあります。ただし、「一般的な住宅ローンより金利が高くなること」「つなぎ融資は一般的に6～1年の融資期間であること」に注意する必要があります。

売り先行のスケジュール

売り先行型で住み替えるときは、自宅の売却先を決定したタイミングで、新居探しもある程度めどが立った状態にしておくのがおすすめです。

売却できても新居が見つからないと、仮住まいの契約と引っ越しで100万円前後の費用が余計にかかってしまいます。

売り先行の平均的な流れは次のとおりです。

1. 売却査定し売却先を決める
2. 媒介契約を締結し買主を待つ
3. 購入資金計画を立て新居探しを開始
4. 購入希望者と売買契約を結び手付金を受け取る
5. 残代金を受け取り引き渡す
6. 手付金を支払い新居購入とローン契約を締結する
7. 引き渡し後、引っ越しをする

1.売却査定し売却先を決める

自宅の売却額がどの程度になるか査定し、売却を委託する会社を決定します。

このとき、1社だけで査定を取るよりも複数社に同時に依頼することで、より高値で売却してくれる会社を見つけやすくなります。

2.媒介契約を締結し買主を待つ

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、属専任媒介契約の3種類あります。

気になる会社が複数あり絞り切れない場合は、「一般媒介契約」で複数社と契約できます。

ただし、不動産会社が売主から仲介手数料の報酬を受け取れるタイミングは、不動産の受け渡し後です。複数社との契約では報酬を受け取れる確実性がないため、販売活動を積極的にしてもらえないおそれがあります。

売りにくい物件の場合は、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」で1社だけに依頼することで、積極的に販売してもらえる可能性が高まります。

売り先行型の場合は、ここで期待が持てる買主が見つかり次第、次のステップに進むのが一般的です。

3.購入資金計画を立て新居探しを開始

売却額にめどがついた段階で、無理のない資金計画を立て、予算内で購入できる新居探しをスタートします。

4.購入希望者と売買契約を結び手付金を受け取る

買主が見つかったら、売買契約を締結し手付金を受け取ります。このあと、買主がローン会社を選定するなどし、目途が立った段階で次のステップに移ります。

なお、購入希望者との交渉で必要なリフォームを行ったり、それに必要な費用を売却額から差し引いたりする場合もあります。

5.残代金を受け取り、自宅を引き渡す

残代金を受け取り、自宅を引き渡します。リフォーム後の引き渡しの場合には、その分期間がかかることを念頭に置いてください。

6.手付金を支払い新居購入とローン契約を締結する

希望に合った新居を見つけたら、手付金を支払い契約し、ローン契約もします。場合により、希望に合った新居が見つからない場合には仮住まいを探して契約し、引っ越しをする必要があります。

仮住まいしている場合には、新居が見つかり次第早めに解約の手続きも行わないと、ローンと仮住まいの家賃を二重に支払う期間が長引きますので注意してください。

7.引き渡し後、引っ越しをする

晴れて新居への引っ越しで、売り先行型の住み替えが完了します。

買い先行のスケジュール

買い先行型で住み替える場合の、一般的なスケジュールを見てみましょう。

1. 購入資金計画を立て新居探しを開始
2. 売却査定し売却先を決める
3. 媒介契約を締結し買主を待つ
4. 手付金を支払い新居購入とローン契約を締結する
5. 引き渡し後に引っ越しをする
6. 購入希望者と売買契約を結び手付金を受け取る
7. 残代金を受け取り、自宅を引き渡す

1.購入資金計画を立て新居探しを開始

資金計画を練り、新居探しをスタートします。買い先行型で進めていく場合、自宅がいくらで売れるのか明確に把握できていません。また、自宅のローンも残った状態で、新たに住宅ローンが組める金融機関を探すのが難しい場合もあります。

資金計画を立てる際には、この点も十分配慮して進めてください。また売却が思うように進まない場合には、自宅のローン、新居のローンをそれぞれ支払う期間が発生するので、その点も注意が必要です。

2.売却査定し売却先を決める

新居探しと同時に、売却する不動産会社を探しておくとスムーズです。売却が長引くほど、資金繰りが苦しくなります。

自宅の残債がないのであれば、先に新居を見つけ購入するのもよいですが、そうではない場合は、売却する不動産会社も同時並行で探しておくのがベストです。

また、買い先行型であっても、「複数の不動産会社を同時に比較・検討する」ことで、希望どおりの売却価格を引き出しやすくなります。

3.媒介契約を締結し買主を待つ

売却する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結し、買主が決まるのを待ちます。

買い先行型であっても先にここまで進めておくことで、「二重ローンの期間を発生させない・短縮できる」のでご検討ください。

4.手付金を支払い新居購入とローン契約を締結する

新居を見つけたら手付金を支払い、新居購入の契約を行い、ローン会社も決めます。自宅の売却ができていない状態で、ローン残債もある場合、希望どおりのローンが組めないことも想定できます。

仮に高い金利でも一度借りておき残債整理後に借り換え、ということもできます。また、「買い替えローン」も組めますが、これも一般的な住宅ローンより金利は高くなるため注意が必要です。

5.引き渡し後に引っ越しをする

新居の引き渡しを受けて、新居に住み替えます。

6.購入希望者と売買契約を結び手付金を受け取る

買主が見つかり次第、売買契約を締結し手付金を受け取ります。その際、リフォーム後の引き渡しやリフォーム分の費用の差し引きを要求されるケースもある点に、注意しておきましょう。

7.残代金を受け取り、自宅を引き渡す

買主から残代金を受け取り、自宅の引き渡しを済ませれば、買い先行型の住み替えも完了します。

スケジュールどおりにスムーズに住み替えるには

スムーズな住み替えを実現するには、不動産売却のプロである不動産会社への相談がベストです。

不動産会社のサポートを受けることで、物件探しから契約、引っ越しまでの一連の手順を効率的に進めやすくなります。

引っ越し業者の紹介や、旧居の退去手続きのアドバイスなど、総合的なサポートを受けられるため、予定通りのスケジュールで住み替えを完了させやすくなるのです。

不動産会社からのサポートを受け、住み替えにかかる時間と労力を節約しましょう。