住み替えをする際には、旧居の売却と新居の購入、どちらかを先行して行います。売却の順序やタイミングによって、注意すべき点や資金計画が変わってくるため、どちらか自分に向いているかを見極めなくてはなりません。

住み替え時の方法とそれぞれの注意点を解説します。

住み替えとは？方法は2択

住み替えとは現在の住居を離れて別の住居に移る、いわゆる「引っ越し」のことです。多くの場合、不動産取引を伴います。たとえば、実家から新居に転居する場合は、「住み替え」ではなく「引っ越し」というのが一般的です。

住み替えには以下のようなパターンがあります。

住み替えのパターン

旧居	新居
持ち家	持ち家
持ち家	賃貸
賃貸	持ち家
賃貸	賃貸

今回は、「持ち家から持ち家への住み替え」に焦点を当てて解説します。

家の売買を伴う住み替えには2つの方法があります。

• ・売り先行：旧居の売却を先に行う
• ・買い先行：新居の購入を先に行う

以下に詳しく解説します。

売り先行

売り先行は旧居を先に売却し、売れてから新居を購入するパターンです。自宅を売却してから新居に住み替えるまでにタイムラグがあるため、その期間は賃貸物件などに仮住まいする必要があります。

旧居の売却代金を新居の購入費にあてられるため、資金計画を立てやすい点がメリットです。

買い先行

買い先行は新居を先に購入し、住み替えをしてから旧居を売却する方法です。仮住まいの必要もなく、新居に腰を据えてじっくり売却活動に取り組めます。

売り先行の場合の注意点

売り先行は買い先行と比較して資金面では有利ですが、時間や手間の面で注意すべき点が多くあります。

新居探しより内見対応優先になるおそれ

内見は、購入希望者にとって、家の状態や周辺環境を実地で確認する貴重な機会であり、家の売買を行う際には避けられない過程です。

売手は必ずしも内見対応をする必要はありません。しかし、売り先行の場合は住んでいる状態で内見をするため、トラブル防止のためにも立ち会ったほうがよいでしょう。

内見時には部屋を掃除して、購入希望者が来たら室内を案内し、質問に答えなければなりません。

購入希望者が続々と現れると内見対応で手一杯となり、新居探しがおろそかになってしまうおそれがあります。

住み替えローンの審査は厳しめ

住み替えローンとは、旧居のローンの残債分を新居購入のための資金に組み込んで借り入れできるローンのことです。ローンが残っている住まいを売却する際に、売却代金で残債を返済できない場合などに利用します。

ローンを一本化できる点はメリットですが、その反面、一般的な住居ローンより審査が厳しい傾向にあります。

住宅ローンは購入した家を担保に貸し付けを行い、ローンが返せない状態に陥った場合、家を処分して返済にあてます。

しかし、住み替えローンでは旧居のローンと新居のローンを合算するため、家を売却してもローンの残債が回収できない危険性があります。回収不能のリスクが高い分、融資審査が厳しいというわけです。

住み替えローンを使用する場合は、旧居の売却と新居の購入を同時に決済・引き渡しをする必要があります。つまり、旧居の買手が見つかるまでは、新居の購入はできません。住み替えローンは融資審査だけではなく、利用できるタイミングも非常にシビアなのです。

仮住まい期間が長引く場合、住民票を移す必要

仮住まい期間が長くなる場合は、転入となるため住民票を移さなくてはなりません。正当な理由なく住民票の異動を行わないと、5万円以下の過料に処されることがあります。

それに加え、住民票を移さないことで以下のような生活上の問題が起こりえます。

• ・運転免許証の更新や公的証明書発行のために、転居元へ戻る必要が出てくるリスクがある
• ・本人限定受取の郵便を受け取れないおそれがある
• ・通勤手当や住宅手当の申請が認められないおそれがある

住民票の異動は面倒かもしれませんが、たとえ仮住まいでもきちんと手続きはしておきましょう。

買い先行の場合の注意点

買い先行は旧居が売却できるかどうかはっきりしていないうちに新居を購入する必要があるため、資金調達が難しいというデメリットがあります。

特に注意すべき点は以下のとおりです。

売却代金以外を購入費用にまわす必要

買い先行では旧居の売却代金を新居の購入資金にあてられません。

十分な預貯金がない場合は頭金が準備できず、新居購入のための借入額が多くなったり、資金が足りず希望の新居が購入できなくなったり、といった問題が起こりえます。

買い先行で住み替えをする場合は、売却代金以外で頭金を確保する必要があります。

ダブルローンにより出費がかさむことは覚悟

旧居のローンが残っている場合、買い先行を選ぶと新居のローンと合わせて二重にローンを背負うことになります。

旧居がうまく売却できれば繰上返済も可能ですが、買手がつかない場合はダブルローンの期間が長くなり、キャッシュフローが悪化してしまうおそれがあります。

毎月の出費がかさむことを覚悟して、予算をしっかり準備しておきましょう。

いつ・いくらで売れるか不明なため、資金計画を立てにくい

買い先行では販売活動をゆっくり行えますが、いつ・いくらで売れるかは買手がつくまでは予測できません。そのため新居購入の資金計画が立てにくい、というデメリットがあります。

特に立地や状態が悪い家はなかなか買手がつきにくく、固定資産税や都市計画税ばかりがかさんでしまうこともありえます。

早く処分したいと焦るあまり、相場より安価で手放してしまうことにもなりかねません。

住み替え成功の鍵は不動産会社選び

住み替えは多大な資金がかかるだけではなく、売却活動と新居探しや融資審査を並行して行う必要があるため、時間や手間の面でも負担が大きくなります。

住み替えを成功させるには、不動産会社を慎重に選ぶことが重要です。不動産会社を選ぶ際に特に重視すべきポイントとその理由を解説します。

住み替えを同じ不動産会社に頼むべき理由

住み替えを行う場合は、新居の購入と旧居の売却を同じ不動産会社に依頼したほうがスムーズです。その理由としては、以下2点が挙げられます。

窓口を一本化できるため

同じ不動産会社に売却と購入を依頼することで、窓口を一本化できます。

2件の不動産会社にそれぞれ依頼すると、各担当者とやり取りをしなければなりません。

たとえば、住み替えに関して2社間のすり合わせが必要になった場合、自分が仲介してやり取りを進めていく必要があります。手間がかかるだけではなく齟齬が生じ、思わぬトラブルに発展してしまいかねません。

窓口を一本化すればやり取りの手間を減らし、スムーズに取引を進めやすくなるでしょう。

スケジュールを組みやすいため

スケジュールを組みやすい点も同じ不動産会社に依頼するメリットです。

売り先行にせよ買い先行にせよ、売却と購入の時期をなるべくそろえたほうが資金面での負担を減らせます。売り先行では仮住まいの期間を短くでき、買い先行ではダブルローンの繰り上げ返済を早期に行えるためです。

売却と購入を同じ不動産会社に依頼することで、最善のスケジュールで手続きを進められます。

売買のタイミングを合わせられれば、住み替えローンも利用できるため、資金計画の幅が広がります。

住み替えを成功させるための不動産会社の選び方

住み替えで不動産会社を選ぶ際、特に重視すべきポイントを以下に紹介します。

住み替えに慣れた不動産会社を選ぶ

住み替えは、売却と購入のタイミングをなるべく合わせるのが理想です。

しかし、不動産取引に慣れていない場合、売却と購入それぞれにどのような過程があり、どれだけ時間がかかるかといった、全体的な流れをつかむのは困難です。

住み替えに慣れた不動産会社を選べば、スムーズな住み替えができるようスケジューリングをしてもらえます。

また、不動産売買の知識や経験が豊富なため、依頼者の希望をしっかり聞き取って適切な新居紹介や販売活動を進めてくれるでしょう。

査定価格だけで不動産会社を選ばない

特に住み替えの場合は、査定価格だけで不動産会社を選ぶのは望ましくありません。査定価格はあくまで「売却活動を行ううえでの目安」であり、その価格で売れるとは限らないためです。
当然のことながら、売却価格が相場より高いとなかなか買手はつきません。時間がかかっても高く売りたいのであればともかく、住み替えでは旧居が売れないと新居購入の資金繰りが厳しくなってしまいます。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼して、適切な相場をつかむことが重要です。

併せて、査定価格の根拠を明確に説明できるかどうかも確認しましょう。根拠もなく高い査定価格を提示する不動産会社は、契約後に値下げを提案してくるリスクがあるためです。

買取保証サービスを行っている不動産会社を選ぶ

不動産会社のなかには、買取保証サービスを行っているところもあります。

買取保証サービスは、一定期間仲介で買手がつかなかった場合、不動産会社が直接買取を行うものです。直接買取は仲介より売却価格が下がりますが、確実に売却できる点がメリットです。

旧居の売却代金を新居の購入費にあてる場合は、買取保証サービスのある不動産会社に依頼するのもひとつの選択肢です。確実に旧居の売却代金を得られる安心感があるため、焦らず売却活動ができるでしょう。