住み替えを急いでいるが、自己資金が少ないのが心配、という人は少なくありません。

現住居の住宅ローンが残っていて、十分な自己資金がないといった、一見すると住み替えは難しい条件であっても、住み替えは可能です。しかし、住み替えを急ぐことで、住宅ローンの返済額がこれまで以上に大きくなるなどのリスクもあります。

ここでは、自己資金がない場合の住み替えの方法や流れ、リスクについて解説します。

自己資金なしで住み替える方法

自己資金なしで新たな住宅に住み替えをする場合でも、適切な手順を踏めば住み替えはできます。

自己資金なしで住み替える方法について、説明します。

フルローンやオーバーローンを利用する

フルローンとは、頭金を含めた購入代金全額を金融機関から借り入れることをいいます。また頭金だけでなく、手数料や税金などの諸費用も住宅ローンに含めて借りることをオーバーローンといいます。

フルローンやオーバーローンは、契約者の年収や勤務先などの評価が高いことや、新たに購入する住宅の担保価値が高いなどの条件を満たす必要があります。

これらを利用する際には、まず現住居の住宅ローン残債を完済する必要があります。

現住居の住宅ローンを残したまま、新たに住宅ローンを組みたいといっても金融機関の審査に通りません。

そのため、フルローンやオーバーローンは現住居の住宅ローンは完済できるが、住み替え費用がない場合に利用を検討しましょう。

しかし、これらは借入金額が多額になるため、毎月の返済額が膨らんでしまいます。また融資金額も増えます。十分な返済力があるのかどうか、金融機関の審査も厳しくなります。

住み替えローンを利用する

現住居の住宅ローンが返済できない場合は、住み替えローンを利用することで住み替えできる可能性があります。

住み替えローンとは、現住居の住宅ローン残債を新たに購入する物件の住宅ローンに組み入れることをいいます。

そのため、自己資金が少なくても借入ができ、住宅ローンも一本化できるため返済計画を立てやすいというメリットがあります。

しかし、住宅ローンの一本化によって、当然住宅ローン残高が増えます。借入額が多くなるとういうことなので毎月の返済負担額は大きくなり、審査も厳しくなります。

つなぎ融資を利用する

つなぎ融資とは、住宅ローンが実行される前に一時的に融資をしてくれる制度です。

現住居の売却よりも先に、購入する物件の代金の支払いを行わなければならない場合につなぎ融資を利用します。

借入期間は通常2カ月から1年程度の短期間で、現住居の売却代金が入れば一括返済するという仕組みです。

注意しなければならない点は、現住居の売却価格と売却時期が決まっていないので、資金計画が狂うおそれがあることです。売却できない場合には、期間内に返済ができず遅延損害金が発生してしまいます。

また、つなぎ融資は貸す側のリスクも大きく、取り扱っている金融機関も多くありません。

自己資金なしで住み替える際は何から考えたらいい？

自己資金なしで住み替えを行う場合、どのような手順で考えればよいのでしょうか。3つのステップで紹介します。

①現住居の残債がいくらあるのか確認する

自己資金なしで住み替えをするためには、まず現住居の住宅ローンがいくらあるのかを確認する必要があります。

残債がなければ、フルローンやオーバーローンの利用を検討し、残債がある場合は住み替えローンやつなぎ融資を検討する必要があります。

残債があるかどうかで住み替え方法が異なるので、まずは残債を確認しましょう。金融機関に連絡することで償還予定表などがもらえます。

②必要な費用を計算する

新しい住居の購入費だけでなく、売却する際にも諸費用がかかります。売却および購入に必要な諸費用をあらかじめ計算しておきましょう。

住宅の売却に必要な費用

現住居の売却には、次のような諸費用がかかります。

項目	必要な費用の目安
仲介手数料	取引額400万円超の場合の上限額＝（売却額×3％）＋6万円＋消費税
印紙税	契約金額が100万円超～5億円以下の場合は1,000円～6万円
抵当権抹消費用	不動産1個につき1,000円
司法書士手数料	司法所に依頼した場合は約1万5,000円～2万円
住宅ローン返済手数料	金融機関に一括返済手数料として約1万円～3万円

住宅の購入に必要な費用

新たな住宅を購入するためには、次のような諸費用がかかります。

項目	必要な費用の目安
仲介手数料	取引額400万円超の場合の上限額＝（売却額×3％）＋6万円＋消費税 不動産会社を通さない場合は不要（ハウメーカーから直接購入する場合など）
印紙税	契約金額が100万円超～5億円以下の場合は1,000円～6万円
不動産取得税	固定資産税評価額の4％
固定資産税	固定資産税評価額の1.4％（購入時は引き渡し日に応じて売主と按分）
都市計画税	固定資産税評価額の0.3％（購入時は引き渡し日に応じて売主と按分）
所有権保存登記	固定資産税評価額の0.15％
抵当権設定登記	借入額の0.4％

③住み替え方法を考える

残債の確認と必要費用が分かれば、住み替え方法を検討します。住み替えの方法は売り先行と買い先行の2通りあります。

売り先行は、売却を先に行った後に新居を購入する方法です。売却金を新居に充てることができるので、自己資金がない場合におすすめです。

ただし、新居が決まるまでは仮住まいをする必要があります。賃貸物件の入居の初期費用や引っ越し費用がかさむので注意が必要です。

一方で買い先行は、売却より先に新居を購入する方法です。

現住居に住みながら新居を探せるので、じっくりと物件を選べるメリットがあります。しかし、売却金を購入資金に充てることができません。

いつ売れるのか、いくらで売れるのかなど不透明なことが多いので自己資金がない場合にはおすすめできません。

自己資金なしで住み替えるリスクとは

自己資金を保有しないまま住み替えをするのは、さまざまなリスクがあります。リスクを把握したうえで住み替えを検討しましょう。

金利が高くなり、総返済額が増える

自己資金なしで住宅ローンを組む場合には、借入額が増えるために当然利息が大きくなります。

返済が不可能になることもあるので、注意しなければなりません。

また、一部の金融機関は、頭金の額によって金利が異なります。

頭金なしは滞納リスクが高いと判断され、金利が高く設定されることがあります。

従って毎月の返済額や返済期間を考えた、余裕のある資金計画を立てる必要があります。

住み替えローンの利用時は決済日を同日にする必要がある

住み替えローンを利用する際には、現住居の売却と新しく購入する住宅の決済日を同じにする必要があります。

住宅ローンを一本化するために、現住居の抵当権を抹消することと新たに購入する住宅の抵当権設定を同時に行う必要があるからです。

購入希望社が現れない場合などは、売却と購入のタイミングを合わせるのが難しくなります。

スケジュール調整をするために、住んでいる住宅を安く売却したり、新たな住宅を高く購入するようなことがないように注意しましょう。

まずは不動産会社に相談してみよう

自己資金がなくても、借り替えローンの利用やつなぎ融資の利用で住み替えはできます。

しかし、住み替えには新たに購入する住宅の資金だけでなく、売却や購入に関わる手数料や税金があります。

そのため借り替えに必要なコストを正確に試算するのは、大変難しいといえるでしょう。どうしても住みたい家があるが故に住み替えを急いでしまうのはリスクが大きいです。

住み替えを検討するときには、まずは専門家である不動産会社に相談してみましょう。自分にあった住み替え方法を丁寧に教えてくれることでしょう。