マイホームを購入する、建築するなど何らかの形で取得したとき、その建物は何年利用できるのか、誰しも気にするところです。

特に中古住宅は築年数が直接価格に影響し、建て替えなどが絡むならばライフプランにも関わってくるので、とても大事な要素です。

そんな住宅の耐用年数や寿命について、法定耐用年数や残存耐用年数なども補足しつつ、解説していきます。

【日本の家寿命が短い？平均どれくらいで建て替える？】

日本の住宅は築30年を目安にして建て替えを検討する、そんなこと聞いたことはありませんか？
住宅ローンでは最長35年組めることを考えると、日本の住宅寿命は短く感じてしまいます。
海外では築100年以上はザラにあるとも言われますし、ヨーロッパの伝統的な町並みなど今なお健在です。

どうしてそんな差が出るのかというと、地域性と構造の違いによって現れると言われています。
日本は火山列島と呼ばれる地震が非常に多い国で、数多くの地震災害に見舞われた結果、壊れてもすぐに建て直せる木造住宅が好まれました。
そして、日本の国土の3分の２は森林に覆われていて、古くから林業が盛んな国です。
地震が多いことと、材料の木材が豊富なことから木造住宅が多くなったのです。

また、四季があり高温多湿な環境なので木造住宅との相性はよく、快適に生活することができます。
その代わり地震対策のために建築の手間を減らし、高温多湿なことが木材の損耗を進めるため、短いスパンでの建て替えが多くなりました。

そんな住宅への考え方が続き、同じ家を守り続けるというより、古くなったら新しく建て替えする、家族構成が変わればその都度建て替える、といった文化が形成されたため、築30年がひとつの目安になってしまいました。

生まれた子も30年経てば結婚して新たに家庭を持つことも自然で、それに伴って家を新しくすることも選択肢として考えられます。
だからこそ、30年前後のスパンで家庭状況の変化も含めて家の建て替えが発生し、それが定着してしまった結果、住宅の寿命が30年と言われるようになったのです。

もちろん住宅の建築技術や高度経済成長時期の大量供給の時代があったことや、中古物件の市場が未成熟だったことも要因です。
単純な木造住宅の寿命を考えるとメンテナンスをしっかりやれば30年以上、なかには80年程度の寿命があると言われています。
最新技術では100年住宅を目指した長期優良住宅や200年住宅を目指した目情住宅も多く建築されています。

そして、多くのマンションで利用されているコンクリート造は木造に比べて平均寿命が長いと言われているので、50年100年と住み続けられることもできます。
今現在は30年スパンでの建て替えを考える時代でもなくなったと言えるでしょう。

【法定耐用年数とはなんだろう？構造別の耐用年数の考え方】

住宅の寿命に明確なものはなく、大体何年くらいの寿命があるとしか言えませんが、国税庁が定めた法定耐用年数という基準を知っているでしょうか。

居住用の木造住宅ならば22年、鉄骨造ならば27年または34年、コンクリート造ならば47年といった数値が法定耐用年数で定められています。
木造住宅は22年しか耐用年数がないの！？と言われそうですが、これは国税庁が定めた、建物の価値がなくなるまでを示した数字なのです。

詳しくはこちらの表を参照してください（https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html）

それを減価償却と言いますが、建物は新築時から年月を経るごとに価値が下がっていくのですが、その価値がなくなるまで木造だったら22年、コンクリート造ならば47年ということです。
だから築23年の建物が耐用年数を超えてしまっているので住めないということではありません。

では、何でこの数字があるかと言うと確定申告などで必要になるからなのです。
所有している資産が築年数によりどれくらい目減りして、それがおおよそいくらなのか、税金額を算出するために活用されます。

それ以外の用途としては、建物の価値を算出するために使ったりします。

法定耐用年数－築年数＝残存耐用年数になり、新築当時の建物価格÷法定耐用年数×残存耐用年数で計算すると、大まかな建物の価値が分かるのです。
建物価格1500万円（木造）÷22年×残存耐用年数を12年とすると約818万円の建物価値が残っていることになります。
もっとも、建物価格は仕様や作り方、建築時の状況によって大きく異なるので正確な数値を知ることは難しいです。

そういうときは建築物の再調達価額を参考にしましょう。（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/013.pdf）

再調達価額とは国税庁が取った統計額で、その年ごとの建物の平均的な建築単価を示しています。
平方メートル単価で記載されているので、建物の広さと築年度の数字をかけ合わせ、先述した計算式に当てはめると、現在の建物価値が分かります。

【住宅の寿命を伸ばすには？メンテナンスやリフォームも検討しよう！】

どのような住宅であれせっかく手にするのならば一年でも長く暮らしたいですよね。
そのために必要なのはもちろん、大事に扱うこととしっかりと面倒を見てあげること、つまりメンテナンスやリフォームをしっかりと行いましょう、ということです。
木造住宅でも鉄骨造住宅でもコンクリート住宅でも、メンテナンスを怠ると寿命は一気に短くなってしまいますので、気をつけましょう。

とは言ってもやみくもにメンテナンス・リフォームするわけにはいきません。
具体的にはどのような部分に手を加えていくのか、それを確認するために大事なことは点検です。

例えばどんな素材だとしても、北海道と沖縄ではその劣化具合は異なります。
同じ名古屋市内でも日当たりがよく常に日差しにさらされている建物もあれば、そうでない家もありますよね。
当然、環境によって劣化具合は全て異なりますし、同じ家でも北と南で条件は変わります。

ですから杓子定規に10年経ったから外壁の塗替えをしよう！と考えるのではなく、定期点検をした上で専門家からアドバイスをもらった上で効果的なメンテナンスやリフォームをしていくことがおすすめです。

建物の点検は用意なものではないので、専門知識をもった業者に依頼したいですね。
専門家への相談はするとしても、具体的に何年でどの部分をメンテナンスするのか知っておきたいもの。

築年数による目安について解説してゆきます。
大体、築10年～15年、築15年～築20年、築20年～30年が区切りになります。
まず築10年～15年経ったとき、チェックが必要なのは屋根、バルコニー、外壁です。
屋根やバルコニーは雨水を受け止めるところ、素材によっては8年程度で点検を入れたい部分です。
瓦屋根やシングル葺きの場合、塗装でのメンテナンス期間はもう少し長く見ても大丈夫ですが、劣化はそこまでしてなくても、風により飛翔物が当たりズレたり割れたりすることがあります。
こちらも同じ時期に点検するのがいいでしょう。

外壁も素材によりますが、10年ごとくらいにメンテナンスできるといいですね。
住宅の寿命には直接の影響はないかもしれませんが、給湯器も同時期にメンテナンスが必要となります。
築15年～20年経ったら、水回りの配管を確認しておきましょう。
給水管、排水管から水が漏れてないか、ちゃんと排水は流れていっているか、キッチンや洗面台などの設備は問題なく使えているかなど。
水にまつわるトラブルが長期的に発生していると、湿度により腐食やシロアリの原因になりかねません。
それが無いことを確認する、無くても劣化していれば交換を検討するのは住宅寿命を伸ばすのに大きな効果があります。

最後に築20年～30年経ったら、基礎や床下などの点検をするようにしましょう。
新築されてからそれくらいの年月が経てば台風や強めの地震に当然のように見舞われ、クラックが入ることもあります。
その場合、いくら耐震性がある建物だったとしても、それが低下しているかもしれません。
基礎や床下の状況などをよく確認し、状況を把握しておくといいでしょう。

以上のように目安を解説しましたが、この点検チェックのスパンは短ければ短いほど良いと考えられます。
20年経たないと水回りの配管を点検しても無駄なのではなく、トラブルが無いことを確認し、また、その劣化具合をしっかりと見ることが重要です。

いずれにしても専門知識が求められることなので、住宅の点検、メンテナンス、リフォームについて気になったらファミリアホームサービスまでお声掛けください。