住宅ローンを組むためには銀行による事前審査をクリアしなければなりません。
どれくらいの日数がかかり、資料は何が必要で流れはどうなるのか、そして審査の基準には何があるのか。
今回はマイホームを買うにあたって備えておきたい知識の事前審査のアレコレを解説します。
マイホームの購入を検討しているけれども銀行の審査が不安な人はぜひ確認してみて下さい！

【事前審査ではどんな内容を審査するの？】

銀行で住宅ローンを借りるための審査は2種類あり、事前審査、本審査と順番に受けていきます。

基本的にローンで借りたお金をちゃんと返済できるかどうかのチェックを目的としていますが、事前審査は主に支払能力について調査をしています。
収入はいくらで、毎月の支払いが収入に対しどれくらいの割合になるのか、他に借入れはあるのか、借入れがあるなら残債はどれくらいで、毎月いくら支払っているのかなどを判断し、住宅ローンの土俵に乗るかどうか調べるのですね

本審査でも同様の項目を確認しますが、更に細かく情報を精査するために、結構な日数がかかってしまうことも。
物件についても細かく調べるので、物件資料についてもいろいろと用意します。
それに対し、事前審査は手早く申し込みができ、用意する書類も少なく、審査の日数もそんなにかかりません。
用意する書類は収入を証明する資料と写真付きの身分証明書、印鑑があれば大丈夫でしょう。
インターネットでのやりとりだけで審査が済むところもあるので、不動産会社に頼らずとも自分自身で進めることもできますよ。

一般的に不動産売買契約を進めるためにも事前審査に通過しておく必要がありますが、過去に審査して通っている実績があれば、その都度審査を受けなくても大丈夫だと考えてくれる売主もいます。

事前審査をしたけれども物件との縁がなく契約に至らなかったとしても、それは決して無駄にならないでしょう。
とは言え、あまり期間が開いていないことと、収入などの条件が大きく変わらないことが前提です。
物件の価格が上がったり、借り入れ金額が増える場合には、再度審査したほうが良いですね。

【事前審査はどれくらいの日数がかかる？そのスケジュールと流れ】

もし引き渡しや引越しなどの目標期日がある場合、事前審査のタイミングやタイムスケジュールは大事になってきます。
銀行では事前ならびに本審査、金銭消費貸借契約、融資の実行をし、同時に不動産会社や売主と不動産売買契約、引き渡しに関わる手続きをしなくてはなりません。

事前は結果が出るまで3日程度、本審査は1週間から2週間程度、その後、金銭消費貸借契約締結、融資の実行・引き渡しと流れていきます。
必要日数だけ合計すると3週間程度で済みそうですが、普段の仕事の合間を縫って売主や不動産会社など関係者との日程を合わせなくてはならず、思ったより時間がかかります。
年末や年度末に引越ししたいなどの希望がある場合は、十分な余裕を持ってスケジュールを組むようにしましょう。

【事前審査と本審査はどう違うの？必要書類を確認しよう！】

事前審査は収支を中心にした簡易的なものなのですが、本審査とはどう違うと思いますか？
銀行ごとに多少異なりますが、必要書類に大きな違いがでます。

事前では申し込み書への記入だけで済むこともある収入面ですが、本審査では収入やちゃんと勤務していることを証明するために出さなくてはなりません。
会社から貰う源泉徴収票や給与証明、個人事業主の人は確定申告書、法人の代表の人は3期分の決算報告書など。
次に物件の資料で、登記簿謄本や不動産会社が作成した販売資料、不動産の売買契約書や重要事項の説明書など提出を求められます。
他に車のローンや借入れなどがある場合はその明細などを用意し、申し込み用紙に記入して提出しましょう。

住宅ローンを組むためには基本的に団体信用生命保険に加入するので、健康状態も大事です。
もし健康に不安がある場合、その上で近年健康診断を受診していない人は、健康診断を受けてその結果を出すこともありますよ。
細かい書類を用意しなくてはならないことが、事前と本審査との大きな違いと言えますね。

日本では借りる人がちゃんと返せるかどうかを主眼に置いて審査しますが、だからといって物件が何でも良いわけではありません。
建築基準法上適法な物件なのか、登記上の床面積は正確なのか、物件に融資するだけの担保価値があるのかを確認し、トータルで物件を判断しているのです。
意外かもしれませんが注文住宅の場合は建築する会社が大丈夫なのかどうか、建築中に潰れるリスクがないのかもチェックしますよ。

【事前審査の審査基準を知って対策を立てよう！】

事前審査では審査を素早く行うためにも、特に返済能力に主眼を置いていると先述しました。
具体的には収入に対する返済金額を計算した「返済比率」と、他の借入の有り無し、あったとしたらがいくら位あって、支払い延滞など金融事故を起こしていないか、など「個人信用情報」の2点が調べられます。

返済比率とは年収に対する年間の支払い額との割合のことで、各金融で金利や比率などが決まっています。
例えばフラット35の場合ならば返済比率が30％から35％以内であることが求められ、年収によって異なります。
また、銀行によってそれぞれ返済比率が定められています。

「個人信用情報」とはその人の借入れやクレジットカードなどの利用状況、支払い延滞が有り無しの記録などを、銀行は調べることができます。
特に過去の滞納などに対してはとても厳しく、滞納情報があると審査がより難しくなるので要注意ですよ。

もし、事前審査を受けて否決されてしまったとき、通らなかったときは、どうしたら良いでしょうか。
銀行を変更して再度チャレンジすることが一般的ですが、そのときにはいくつかの対策、対応が必要です。
その対策として、支払いの計画に無理があれば見直しして、借りる金額を減らしたり、より低い金利を選ぶことが対策となるでしょう。

また、自己資金がありつつも、車のローンなどその他の借入があるときは返済比率のために先に完済してしまうことも方法です。
住宅を購入するための自己資金を返済に回せば、その分住宅ローンの借入額が増えても返済比率的には余裕ができることがあります。
そのあたりのバランスや計算はシビアなことが多いので、専門知識を持っている不動産会社に相談することをオススメします。

銀行とのやり取りを進めていて、もし本審査で引っかかってしまった、通らなかったらどうするべきでしょうか。
収入面や返済計画が同じで変化がない場合、物件、または団体信用生命保険で問題があった可能性があります。
物件の担保評価が出なかったり、中古住宅の売買するときに、謄本上で差押などがあると融資が厳しい場合も。
だからこそ、物件については審査の前に不動産会社から銀行に確認をしてもらうと良いかもしれませんね。

団体信用生命保険については加入の義務がないフラット35の検討も方法ですが、健康不安があるのならば、同じく事前に相談しましょう。

その他にも一度にいくつかの銀行に事前審査を申し込みし、数打てば当たる方式を取り人もいますが、万が一全て否決されたときに手立てがなくなってしまうことも。
ですから、まず専門知識がある人にしっかり相談し、現状についてアドバイスを貰った上で方針を定めてゆきましょう。 

【まとめ】

住宅ローンの事前審査はローンの借入れができるかどうか、本審査に比べて簡易的に調べるものです。
揃える書類も少なくお手軽なので、事前審査の申し込みそのものは自分でやるのも難しくはないでしょう。
しかし、できるだけ審査に落ちないようにするには、専門家のアドバイスも必要ですし、状況を的確に判断しないと時間を無駄にしてしまうことも。

ファミリアホームサービスでは物件の紹介や売却の相談はもちろんですが、住宅ローンや資金計画についても相談を受け付けています。
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